“成交太快了，太快了！”
5月5日是“五一”小長假最后一天，北京市西城區(qū)金融街某龍頭中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李吉（化名）在向詢價(jià)客戶推送成交報(bào)告時(shí)寫了這么一句話。
李吉所指的，是被北京不少家長稱為“宇宙中心小學(xué)”的宏廟小學(xué)對口小區(qū)豐匯園。3年前，北京一位家長曾花1200萬元買下了這里一套39平方米的地下室，每平米單價(jià)超30萬元，轟動(dòng)一時(shí)。
而在今年5月4日到5日中午這36小時(shí)內(nèi)，豐匯園已經(jīng)成交了3套千萬元級老破小學(xué)區(qū)房，最高單價(jià)超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)每天的房屋成交量在8-10套。
學(xué)區(qū)房的行情像最近的天氣一樣火爆，這也跟4月30日北京西城區(qū)教委發(fā)布的一則新規(guī)有關(guān)：
從今年7月31日起，北京西城區(qū)也要實(shí)施多校劃片了。在此之前，西城是北京最后一個(gè)未實(shí)行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。
政策規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時(shí)，不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機(jī)會(huì)上對口的名校。這令一大批焦慮的家長在“五一”期間奔向了西城各個(gè)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)附近的房屋中介。
據(jù)《北京日報(bào)》，從5月6日起，北京適齡兒童將開始采集小學(xué)入學(xué)信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學(xué)條件外，城六區(qū)更是通過明確“六年一學(xué)位”，實(shí)施“多校劃片”等措施，為“學(xué)區(qū)房”降溫。
“是否可上宏廟？”
由于算是距離宏廟小學(xué)最近的學(xué)區(qū)房，傳說中豐匯園的天價(jià)成交紀(jì)錄比比皆是。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，3年前，北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價(jià)超過30萬元/平方米。重點(diǎn)是，這只是一個(gè)陰暗的地下室。
關(guān)于這次成交，還有一個(gè)在經(jīng)紀(jì)人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬，一位買家正準(zhǔn)備以1000萬元買走豐匯園這套39平方米的房子，但5小時(shí)后被另一位買家以1200萬元拿下。
從公開資料看，這所小學(xué)始建于清代，幾經(jīng)更名后，于1958年改為宏廟小學(xué)。作為北京的市級重點(diǎn)，宏廟小學(xué)直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的比例達(dá)80%。
5月4日中午，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾呦蚶罴稍兞素S匯園一套總價(jià)1020萬元、39平方米的一室一廳（單價(jià)26.09萬元/平方米）。對方表示，自4月30日西城區(qū)將實(shí)行多校劃片入學(xué)政策發(fā)布后，每天的咨詢和帶看數(shù)量大大增加。“正好趕上‘五一’小長假，這幾天宏廟小學(xué)對口的房子每天成交量基本在8～10套。”
他還向記者推薦了豐匯園小區(qū)另一套50平方米、1120萬元（單價(jià)22.27萬元/平方米）的兩室一廳。“這套性價(jià)比更高一些，可以考慮盡快將戶口遷入西城區(qū)，目前的政策是7月31日前落戶均有效。也就是說，可上宏廟小學(xué)”。
但就在李吉推薦后還不到1個(gè)小時(shí)，這兩套目前還對口“宇宙中心小學(xué)”的房子已經(jīng)全部成交，價(jià)格分別是1010萬元和1078萬元，較掛牌價(jià)略有下降。但據(jù)此計(jì)算，兩套房子的單價(jià)也達(dá)到了25.9萬元/平方米和21.56萬元/平方米。記者留意到，前一套房子的賣家還背著400萬元左右抵押貸款，需要買家首付款解抵押。
照此看，很多人一年不吃不喝，也不一定買得起豐匯園的1平方米角落，李吉自己也感嘆“太瘋狂了”。據(jù)他透露，自己會(huì)邀請客戶過來看房，但有些客戶只一個(gè)電話來詢問“是否可上宏廟”，或者只看了一次房便決定下單，“最高貸款額是186萬元。”
5月4日到5日中午36小時(shí)內(nèi)，與李吉手中這兩套房一起成交的，還有豐匯園另一套48平方米的房子，總價(jià)1028萬元，單價(jià)21.42萬元/平方米，以及同為金融街西斜街片區(qū)的兩套房子，單價(jià)均在20萬元/平方米以上，其中亦不乏公房。
這里的公房，指的是在開發(fā)建房時(shí)給職工的社會(huì)福利，是國家免費(fèi)劃撥給單位使用的，劃撥地的住房每交易一次都需要上繳土地出讓金，在土地使用權(quán)上面沒有明確約定使用權(quán)期限（公房的土地性質(zhì)屬于劃撥）。
目前，北京的公房多為1980年代的房產(chǎn)，交易過程中極易引發(fā)糾紛。也正因此，在記者詢問一套單價(jià)超25萬元的13平方米的西單小學(xué)學(xué)區(qū)房時(shí)，經(jīng)紀(jì)人直接就表示“已經(jīng)辦完了土地證，房屋隨時(shí)可交易”。
業(yè)主掛出多套房源急于出手
作為全國教育資源最集中的城市，北京的學(xué)區(qū)房從來不缺驚心動(dòng)魄的案例，尤其是在義務(wù)教育資源頂級的西城。
《中國教育報(bào)》曾公布過一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個(gè)區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。
2016年3月，一條題為《46萬一平，誰買走了北京天價(jià)學(xué)區(qū)房》的文章瞬間引燃大眾情緒。這篇文章開頭的第一句便是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價(jià)創(chuàng)下了近期學(xué)區(qū)房單價(jià)紀(jì)錄”。盡管這篇文章最后被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區(qū)文昌胡同，依舊是天價(jià)學(xué)區(qū)房的主兒，只因其對口北京市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)。
央視當(dāng)時(shí)的報(bào)道指出，文昌胡同2013~2015年3月期間成交了4套學(xué)區(qū)房，面積分別是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但這4套房的單價(jià)最高達(dá)27.34萬元/平方米，最低的也有21.25萬元/平方米。
事實(shí)上，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾吡私?，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房4年間已經(jīng)經(jīng)歷過一次暴漲。
以金融街片區(qū)內(nèi)的京畿道小區(qū)40平方米一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價(jià)格是280萬元，單價(jià)約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價(jià)格是335萬元，單價(jià)漲到了約8.6萬元/平方米。此后價(jià)格一路飆升，2015年7月，單價(jià)達(dá)到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價(jià)超580萬元，單價(jià)達(dá)14.9萬元/平方米。到了2018年9月，鏈家成交的該戶型最高總價(jià)達(dá)到了765萬元，單價(jià)超過20萬元/平方米。
就在2019年7月初，西城區(qū)德勝片區(qū)還成交了一套僅12.2平方米的老破小，成交價(jià)高達(dá)360萬元，單價(jià)逼近30萬元/平方米。
北京的學(xué)區(qū)房流傳著一條鄙視鏈，頂端是西城區(qū)德勝片區(qū)——西城區(qū)金融街片區(qū)——海淀區(qū)萬柳、中關(guān)村、上地——東城和平里。如今西城也要開始實(shí)施多校劃片，買天價(jià)房也不一定能上理想的學(xué)校，雖然會(huì)打壓一部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房價(jià)，但入學(xué)機(jī)會(huì)均攤也可能會(huì)讓一些學(xué)區(qū)原本較差的房子賣出高價(jià)。
不過多位中介向記者表示，除2017年“3?17新政”期間價(jià)格有過較大波動(dòng)后，目前包括西城在內(nèi)的學(xué)區(qū)房房價(jià)相對平穩(wěn)，用李吉的話說是“較本次‘4?30政策’前有微漲”。
但即便如此，依然擋不住那些想要趕在此時(shí)入手的焦慮的家長。
對很多家庭來說，買學(xué)區(qū)房“讓孩子贏在起跑線”是傾盡了所有，但學(xué)區(qū)房不代表一切，很多故事的結(jié)局都是——孩子沒考上清北，但房子轉(zhuǎn)手賺了好幾百萬。
有經(jīng)紀(jì)人向記者透露：“這位業(yè)主（上述西單小學(xué)學(xué)區(qū)房業(yè)主）手中還有多套學(xué)區(qū)房，這幾天都刷新了信息，希望可以早點(diǎn)賣掉。”
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