5月13日，由中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組主辦，中指控股(CIH) 、中指研究院承辦的“2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十八屆中國(guó)房地產(chǎn)投融資大會(huì)”隆重召開。中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來(lái)，已連續(xù)進(jìn)行了十八年。研究組緊隨資本市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，深入研究房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

2019年，資本市場(chǎng)整體保持“全面深改、提質(zhì)增量”的發(fā)展主旋律，政策制定和修訂持續(xù)開放推進(jìn)，監(jiān)管層面逐漸微觀化，房地產(chǎn)上市公司迎來(lái)更加規(guī)范健康的發(fā)展環(huán)境。在此背景下，優(yōu)秀上市房企把握并購(gòu)重組、分拆上市和再融資等機(jī)遇，更加強(qiáng)化價(jià)值管理與增長(zhǎng)，持續(xù)釋放出高質(zhì)量投資潛力，得到資本市場(chǎng)廣泛關(guān)注。同時(shí)，部分區(qū)域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，借助資本市場(chǎng)謀求進(jìn)一步的發(fā)展，成為值得市場(chǎng)期待的新興群體。

總資產(chǎn)規(guī)模增速降至兩成，頭部企業(yè)增長(zhǎng)明顯放緩：2019年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1165.0億元，同比增長(zhǎng)率為18.9%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)19.3%至2228.3億元。存貨、貨幣資金、長(zhǎng)期股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是拉動(dòng)房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要因素。房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化加劇。

“增收不增利”凸顯，“降費(fèi)提效”成業(yè)內(nèi)共識(shí)：2019年，由于營(yíng)業(yè)成本不斷上漲，疊加各地限價(jià)政策頻出銷售溢價(jià)率下降等原因，房地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為282.5億元、427.3億元，同比增長(zhǎng)22.8%和20.7%；凈利潤(rùn)均值分別為34.9億元、68.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.7%、18.5%。在這種境遇下，降費(fèi)提效成為行業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。

負(fù)債水平高位平穩(wěn)，“緊投資穩(wěn)現(xiàn)金”提高安全邊際：2019年，在去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平在可控范圍內(nèi)出現(xiàn)微升。滬深上市資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至75.5%。2019年，通過過去兩年對(duì)現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控房地產(chǎn)上市公司手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物情況得到明顯改善。其中，大陸在港現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房地產(chǎn)公司均值為22.1億元，同比提升16.8%。

股東收益小幅上漲，經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）增速收窄：2019年，房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)合作力度提高資本利用效率，加上銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的盈利規(guī)模增長(zhǎng)，股東回報(bào)水平在持續(xù)攀升，滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.64元，較上年上升3.2%；以大型房企為主的大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.87元，同比上漲7.4%。滬深上市EVA均值同比增長(zhǎng)6.8%至9.9億元，大陸在港EVA均值同比增長(zhǎng)13.3%至7.9億元，財(cái)富創(chuàng)造能力不斷提升。此外滬深與大陸在港上市房地產(chǎn)公司股息率分別為2.4%和5.8%，雖同比略有下降但仍居較高水平。

整體估值修復(fù)性反彈，“分拆+重組”助力價(jià)值釋放：2019年，在全年板塊整體上揚(yáng)的基礎(chǔ)上，資本市場(chǎng)猶如春風(fēng)駕臨，房地產(chǎn)板塊整體回暖，地產(chǎn)股價(jià)值不斷上升。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值同比上升25.7%至210.2億元；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為344.5億元，同比上升28.5%。隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，分拆上市、并購(gòu)重組、股票回購(gòu)等價(jià)值管理方式逐漸變?yōu)榉康禺a(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)價(jià)值突破的重要手段，通過釋放企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源的成長(zhǎng)潛力，有效增加企業(yè)市值規(guī)模。

板塊走勢(shì)保持強(qiáng)韌性，優(yōu)質(zhì)房企更受青睞：2019年，資本市場(chǎng)整體呈震蕩上行趨勢(shì)，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)優(yōu)秀，滬深及港股房地產(chǎn)板塊抗跌性強(qiáng)，增長(zhǎng)性好。其中業(yè)績(jī)龍頭、區(qū)域布局較好、財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健和多元業(yè)務(wù)拓展能力強(qiáng)的企業(yè)值得投資者長(zhǎng)期關(guān)注。