近日，廣東省官方報(bào)告詳解房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，在肯定房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也指出了房地產(chǎn)業(yè)目前面前的房企負(fù)債率高、住房?jī)r(jià)格面臨上漲壓力等問題。

廣東省統(tǒng)計(jì)局于5月6日發(fā)布的一份《廣東房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)與效益研究》報(bào)告顯示，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在發(fā)展的過程中也存在企業(yè)多，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；企業(yè)負(fù)債率過高；土地購(gòu)置上漲較快，住房?jī)r(jià)格面臨上漲壓力等問題。

該研究報(bào)告利用2018年全國(guó)第四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，對(duì)廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和效益進(jìn)行分析，并對(duì)建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提出相關(guān)建議。

2018年廣東房企增加數(shù)量為歷次普查之最

報(bào)告顯示，2018年廣東房地產(chǎn)企業(yè)增加的數(shù)量為歷次普查之最。一方面，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，各級(jí)政府頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的壓力與挑戰(zhàn)。另一方面，土拍市場(chǎng)火熱，地王頻現(xiàn)，大量企業(yè)涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。從數(shù)據(jù)看，2018年，廣東房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)突破十萬億，單個(gè)企業(yè)資產(chǎn)超十億；投資規(guī)模和建設(shè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，企業(yè)的綜合實(shí)力不斷提高。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣東全省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)8721家，比2013年增加2140家，是歷次普查中企業(yè)數(shù)增加最多的一次，平均每年增加428家。截至2018年末，全省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)111716.01億元，比2013年末增長(zhǎng)169.6%，年平均增速21.9%。

廣東房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在快速發(fā)展的同時(shí)，也對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。報(bào)告指出，2018年，廣東房地產(chǎn)業(yè)增加值8022.41億元，是2013年的1.91倍，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為8.2%，比2013年提高 1.6個(gè)百分點(diǎn)；占第三產(chǎn)業(yè)的比重為15.2%，比2013年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。1986-2018年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)率為5.1%，年均拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重也不斷提高，對(duì)固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)日益凸顯。2013年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為28.4%，2018年上升至40.9%。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用也在不斷增強(qiáng)。除大力改善人居條件外，也拓寬就業(yè)渠道，增加地方財(cái)力、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，廣東房地產(chǎn)就業(yè)人員比2013年增加近60萬，達(dá)141.47萬人，占就業(yè)人員的比重提高0.8個(gè)百分點(diǎn)?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)在創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，也為地方的財(cái)政作出了巨大的貢獻(xiàn)。2018年，廣東房地產(chǎn)業(yè)稅收收入3406.03億元，占稅收收入的14.4%。

帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，不僅帶動(dòng)冶金、建筑、建材、機(jī)械、家具、電器等行業(yè)的發(fā)展，有力促進(jìn)金融、商務(wù)、交通、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展，并大力促進(jìn)居民消費(fèi)。

房企規(guī)模小負(fù)債率高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高

隨著市場(chǎng)需求的上升，房地產(chǎn)業(yè)豐厚的利潤(rùn)吸引了眾多的投資者，但同樣也面臨企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的問題。

報(bào)告指出，2018年，全省8721家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，完成投資額在10億以上的企業(yè)292家，占全省單位數(shù)的3.3%，合計(jì)完成投資5785.33億元，占全省開發(fā)投資的40.1%。開發(fā)投資額5億以上的企業(yè)731家，企業(yè)數(shù)占比為8.4%，完成開發(fā)投資8853.11億元，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的61.4%。開發(fā)投資在1億以下的企業(yè)3516家，占全部企業(yè)的40.3%。完成投資1131.18億元，僅占開發(fā)投資比重的7.8%。

報(bào)告認(rèn)為，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，如果有效需求不足，資金鏈就會(huì)承受壓力，部分中小企業(yè)將面臨無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。延期交樓、爛尾樓等現(xiàn)象就可能出現(xiàn)，市場(chǎng)不確定因素加大。

與此同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要指標(biāo)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%-60%。2018年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為79.9%，與2013年基本持平。其中資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的有4899家，超過100%的有1305家。當(dāng)前，廣東房地產(chǎn)企業(yè)整體債務(wù)水平過高，行業(yè)存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

土地購(gòu)置費(fèi)上升較快，房?jī)r(jià)上漲壓力增大

報(bào)告指出，2013-2018年，由于廣東房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)較為火爆，帶動(dòng)土地價(jià)格不斷上漲，土地購(gòu)置費(fèi)占投資比重隨之上升。2018年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)4921.64億元，占完成投資比重上升為34.1%。

土地價(jià)格的不斷上漲，助推住房?jī)r(jià)格上漲，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控帶來不小壓力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示，2013-2018年，廣州新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上年分別上漲9.1%、24.1%、5.5%和2.3%，僅2014年下降4.7%。深圳分別上漲46.8%、23.5%、4.8%。僅2014年下降1.3%，2017年下降2.9%。從房?jī)r(jià)收入比看，2018年廣州和深圳分別為12.5%和36.3%，北京和上海分別為19.8%和15.8%。由此可見，由于深圳房?jī)r(jià)上漲過快，而居民收入跟不上房?jī)r(jià)上漲幅度，購(gòu)房者的壓力進(jìn)一步加大，進(jìn)而帶來一系列社會(huì)矛盾。

而企業(yè)資金依賴銀行貸款，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，由于個(gè)人按揭貸款屬于銀行對(duì)個(gè)人的信貸，照此計(jì)算企業(yè)資金來源中銀行信貸超過30%。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)，2018年廣東房地產(chǎn)貸款余額合計(jì) 53380.73億元，占銀行業(yè)各項(xiàng)貸款比重達(dá)36.8%。一方面，信貸資金過度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的情況，將嚴(yán)重影響銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，并有可能給社會(huì)穩(wěn)定帶來隱患。另一方面，在信貸資源有限的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的“虹吸效應(yīng)”會(huì)對(duì)小微企業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)等造成擠出效應(yīng)。而且，在房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期下，更易滋生投機(jī)行為，使資金繼續(xù)“脫實(shí)向虛”，流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，這無疑不利于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

建立健全法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)稅征收穩(wěn)步推進(jìn)

報(bào)告也對(duì)建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提出了多項(xiàng)建議。包括建立健全法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)稅征收穩(wěn)步推進(jìn)。一是要在發(fā)揮房地產(chǎn)稅作用的前提下，體現(xiàn)稅收公平，保障政府稅收收入，拓展稅基。在具體征收中，需要將城市范圍內(nèi)的商品房、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等納入征稅范圍；二是要完善稅制結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)稅收調(diào)節(jié)收入分配的功能。通過適當(dāng)消減開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，重點(diǎn)增加持有環(huán)節(jié)的稅種，改革房地產(chǎn)稅制。

其次，報(bào)告建議，完善土地供應(yīng)，制定結(jié)構(gòu)合理的多元供應(yīng)模式。要加大土地供應(yīng)的監(jiān)管力度，探索差異化土地供應(yīng)方式，使土地供應(yīng)的優(yōu)化成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的起點(diǎn)。

此外，報(bào)告還建議，要改革財(cái)政制度，降低政府對(duì)土地的依賴；優(yōu)化資源配置，推動(dòng)資源均等化建設(shè)。