受新冠肺炎疫情影響，全球經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)動蕩，國際貨幣基金組織預(yù)計，今年全球經(jīng)濟(jì)將萎縮3%，衰退程度遠(yuǎn)超2008年國際金融危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)下滑。一季度，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值也同比下降6.8%。
疫情“黑天鵝”席卷全球，無人能在時代洪流中獨(dú)善其身。據(jù)胡潤研究院統(tǒng)計，截至今年3月31日的兩個月內(nèi)，胡潤全球百強(qiáng)企業(yè)家中僅9%財富增加，86%的人財富減少，5%的人財富保持不變。
當(dāng)不確定性成為“后疫情時代”的主基調(diào)，如何在動蕩中尋找安全標(biāo)的，成為高凈值人群不得不面對的課題。
值得注意的是，為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，中心城市和城市群發(fā)展被提上戰(zhàn)略位置。全國兩會召開之際，政府工作報告明確提出，要深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。
政策利好下，核心城市的產(chǎn)業(yè)和人才不斷優(yōu)化，有望為房地產(chǎn)市場提供更堅實(shí)的支撐。當(dāng)一線城市成為財富分化時代的安全港灣，供應(yīng)稀少、抗跌性強(qiáng)的中心物業(yè)正迎來入市好時機(jī)。
中心城市仍是發(fā)展強(qiáng)動能
為推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展恢復(fù)到正常軌道，穩(wěn)住基本盤是首要前提。
今年兩會，政府工作報告未提全年經(jīng)濟(jì)增速的具體目標(biāo)，意在引導(dǎo)各方面集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六保”，“守住‘六保’底線，就能穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，以保促穩(wěn)、穩(wěn)中求進(jìn)，為全面建成小康社會夯實(shí)基礎(chǔ)。”
作為國民經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過程中扮演的角色備受關(guān)注。此次新型城鎮(zhèn)化被著重提及，顯示出在全球形勢不明朗的情況下，穩(wěn)住房地產(chǎn)基本盤，仍是維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能的重要一環(huán)。
依據(jù)國際經(jīng)驗，拉動國家經(jīng)濟(jì)增長的往往是100萬~1000萬的大中型城市及其城市群。據(jù)世界銀行數(shù)據(jù)，2018年，人口超過百萬的城市群中人口占國家人口的比例，中國僅為28%，遠(yuǎn)不及日本、韓國的人口聚集程度。
而近年來，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展等區(qū)域戰(zhàn)略深入推進(jìn)，我國以城市群為主體的城鎮(zhèn)化格局正不斷得到優(yōu)化。目前，我國19個城市群，正以25%的土地集聚75%的人口，創(chuàng)造88%GDP，其中城鎮(zhèn)人口占比78%。
據(jù)恒大研究院數(shù)據(jù)，在我國幾大城市群中，京津冀整體創(chuàng)新水平在全國處于領(lǐng)先地位，A+H股上市公司市值31.4萬億元，占全國的41.1%。近年頂層設(shè)計不斷強(qiáng)化，將打造以首都為核心的世界級城市群。
要提高城市群的綜合承載能力，重要的是突出中心城市的引領(lǐng)和帶動作用。近年來，以北京為代表的一線樓市在調(diào)控政策下穩(wěn)步前行，但因產(chǎn)業(yè)和人口的虹吸效應(yīng)，潛在置業(yè)需求仍十分旺盛。
自國內(nèi)疫情可控以來，北京樓市逐步回暖，3月成交量恢復(fù)到去年月均成交量的7成左右；截止25日，5月北京新房市場住宅成交3391套，比去年同期增加919套；二手房成交13236套，比去年同期增加1773套。
“北京剛需及改善需求依舊堅挺，疫情期間積壓的置業(yè)群體踴躍入市，市場迎來銷售窗口期。”有專家表示，此外銀行間市場流動性大幅改善，房貸業(yè)務(wù)授信量穩(wěn)步回升，且放貸節(jié)奏明顯加快。
一線樓市較強(qiáng)的“抗壓性”，再次印證出其潛在置業(yè)價值。“未來應(yīng)該去都市圈買房。”業(yè)內(nèi)人士坦言，以美國市場為例，紐約、波士頓等核心城市房價最抗跌，在房地產(chǎn)周期上漲過程當(dāng)中漲幅也最快。
稀缺高端資產(chǎn)價值凸顯
值得注意的是，相較于剛需市場，疫情下豪宅表現(xiàn)更具韌性。
“目前全國新房庫存處于相對低位，但一線城市尤其北京和廣州，待售新房庫存接近過去三年的最高點(diǎn)。疫情后出現(xiàn)的豪宅搶購提示我們，一線城市局部地區(qū)的高端市場處于供不應(yīng)求的獨(dú)立行情中。”東吳證券認(rèn)為。
豪宅供應(yīng)偏弱源于“7090”政策，要求住宅用地低于90平米以下中小戶型建筑面積的占比要超過70%，隨著2016年“史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”到來，該政策獲得普遍施行，特別是在一線城市。
數(shù)據(jù)顯示，過去五年，北京90平米以內(nèi)中小戶型套數(shù)占比從低于30%，增長到超過50%；今年一季度，北京新增豪宅項目僅3個，新增供應(yīng)房源僅79套。其中三環(huán)內(nèi)豪宅新增供應(yīng)為零。
高端房產(chǎn)供應(yīng)稀少，但資金尋求避險地的渴望正直線升溫。
據(jù)胡潤相關(guān)報告，面對動蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，約46%的高凈值人群持“規(guī)避風(fēng)險”的投資理念，23%的受訪者選擇住宅作為投資首選，44%的受訪者認(rèn)為未來兩年地產(chǎn)價格將保持穩(wěn)健增長態(tài)勢。
且隨著城市對外擴(kuò)張，城市中心物業(yè)會越來越稀缺。稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，決定了其擁有較高升值空間及超強(qiáng)抗跌性。過去十年，我國一線城市的中心物業(yè)穩(wěn)定在非核心區(qū)3倍左右，即便在金融市場下行期仍保持住穩(wěn)定漲幅。
綜合全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境、投資穩(wěn)定性等多重因素，當(dāng)下正是入手豪宅產(chǎn)品的良機(jī)。“高端房產(chǎn)具備投資居住雙屬性，可利用杠桿投資，在全球量化寬松預(yù)期下，抵抗通脹；未來需要資金時，作為風(fēng)險準(zhǔn)備資金，還可解決變現(xiàn)問題。”有購房者認(rèn)為。
在產(chǎn)品選擇上，城市精英傾向于核心地段的精品住宅，但一線城市土地供應(yīng)稀缺，能滿足其需求的產(chǎn)品極為稀少。在此之下，世茂西山龍胤三期“和系藏品園”產(chǎn)品加推，無疑成為攪動高端房產(chǎn)市場的鯰魚。
世茂西山龍胤項目為海淀區(qū)10年僅有的新中式合院，是世茂五大住宅產(chǎn)品線的扛鼎之作。該項目位于北京核心區(qū)域，每套總價4000萬起，隨著周邊土拍市場屢刷高價，項目所在區(qū)域未來升值空間巨大。
據(jù)悉，新推出的三期產(chǎn)品，是在一二期基礎(chǔ)上的升級合院產(chǎn)品，擇址西山之麓、三湖一河環(huán)伺之地，與故宮北院南沙河一脈相通，是項目所有組團(tuán)中雙拼產(chǎn)品比例最大的組團(tuán)，擁有西山龍胤極為尊貴的地位。
能經(jīng)得起時間積淀的“藏品級”住宅，好地段、好配套缺一不可，區(qū)域價值和圈層結(jié)構(gòu)更是尤為重要。據(jù)悉，該項目所在的海淀北部新城，擁有世界級科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集群，系中國高知精英聚集地，區(qū)域價值即將飆升。
當(dāng)財富大洗牌時代來臨，置業(yè)一線城市此類核心資產(chǎn)，意味著對城市頂級資源的回歸，亦在全球發(fā)展形勢不明朗之際，提供了尋求資產(chǎn)確定性、穿越經(jīng)濟(jì)波動周期的解決方案。
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