近日,港交所傳來消息,主攻代建業(yè)務的綠城管理和物業(yè)公司正榮服務即將在7月10日上市。不僅物業(yè)上市熱度不減,房企們也同樣熱衷于赴港上市。
2020年1月16日,匯景控股正式掛牌上市,成為2020年首個登陸港交所的房企,也是今年以來唯一一家成功上市的房企。自2019年4月首次遞交招股書起到上市,匯景控股花費了9個月的時間。
據(jù)統(tǒng)計,在2019年共有13家房企申請港股上市,但最后僅有6家成功上市,分別為:德信中國、銀城國際、中梁控股、中國天保、新力控股、景業(yè)名邦、匯景控股。
截至2020年6月底,在港交所等待IPO的房企超過10家,包括海倫堡、奧山控股、三巽控股、港龍地產(chǎn)等。
房企們上市,最大的渴求莫過于是希望得到資本的支持。從扎堆的房企中,除了能感受到他們對上市的迫切,更能隱約看到背后的不安。
多家房企招股書二次失效
在排隊上市的房企中,海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際這三家的的招股書已失效,且截至發(fā)稿前并未更新。
去年5月2日,海倫堡二次向港交所遞交更新后的招股書,重新羅列了業(yè)務、土儲、財務數(shù)據(jù)等資料,但依然沒有獲批。繼首次招股書失效后,奧山控股于去年5月23日更新了招股書,后又顯示失效。港龍地產(chǎn)在今年4月22招股書失效后,緊接著于5月12日重新遞交,目前正在審核中。
早在2008年就傳出有港股上市計劃的大唐地產(chǎn),在去年首份招股書失效兩天后就重新遞交上市申請,速度之快難掩其對上市的決心。
萬創(chuàng)國際更是于去年6月3日第四次沖刺IPO,此前在2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日遞交的招股書最后均失效,最后一次向港交所遞交招股書后則是顯示被拒。若一家企業(yè)的上市申請如果被港交所拒絕,一般而言三年內(nèi)不可以再遞交申請。
中小型房企忙上市
隨著發(fā)展的加快、規(guī)模的擴張,中小房企在近幾年發(fā)展速度較快,因而對資金的需求更為迫切。黑馬房企新力控股于去年底成功登陸港股市場,今年,另一家實力選手上坤地產(chǎn)沖刺IPO。從已披露年銷售額的房企來看,待上市房企多處于200-400億的區(qū)間內(nèi)。
從2016年325億的銷售額到2018年突破千億,祥生地產(chǎn)只用了3年時間。作為千億房企中唯一未上市的祥生地產(chǎn),于今年向港交所遞交了招股書。若成功上市,祥生或?qū)⒊蔀榻衲晟鲜幸?guī)模最大的房企,其上市進程一直以來都備受關注。
2017年至2019年,祥生地產(chǎn)的營收分別為62.93億元、142.15億元和355.2億元,年復合增長率137.6%。這樣的快速增長需要資金杠桿的撬動,在招股書中,祥生地產(chǎn)也表示募集到的資金將會被用于項目開發(fā)、償還項目信托貸款等。
另一家規(guī)模較大的房企金輝控股,在撤回了向上交所遞交的上市申請后,也于今年重新啟動了香港上市計劃。2017-2019年,金輝控股的全口徑銷售額分別為445.1億元、746.8億元和888.6億元,距離千億僅有一步之遙。截至2019年末,金輝控股的資產(chǎn)負債率一直維持在85%左右。
2017年至2019,金輝控股的主營業(yè)務收入分別為117.8億元、159.7億元、259.6億元,復合年增長率約48.5%,遠不如祥生地產(chǎn)的增長速度。另外,金輝控在2017年到2019年底的毛利率分別為32.2%、30.2%、21.8%,呈現(xiàn)持續(xù)下降,在2019年的下滑幅度尤其大。
小房企上市前努力降負債
疫情沖擊之下銷售放緩,讓本來現(xiàn)金流就緊張的中小房企雪上加霜,高負債運營是此批赴港上市房企的主要特點。
上市卡殼的房企在財務方面或多或少存在一定的不足。在上市之前,多家房企通過還清借款或股東注資的方式降低負債率。
2016-2018年,大唐地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率分別高達1085.3%、1087.9%、408.8%,但在2019年上半年卻突降至185.6%。2016年-2019年中,大唐地產(chǎn)的權(quán)益總額分別為3.9億元、6.5億元、14.1億元、22.9億元。自2018年開始,公司股東和非控股權(quán)益注資,使得權(quán)益總額大幅度增長,以此獲得了數(shù)值的驟降。
據(jù)招股書,鵬潤控股曾于2017年通過信托獲得了1.6億元的有息貸款,這也是往期記錄中唯一取得的貸款。準備上市之前,鵬潤控股將所有借款的本金和利息歸還,致使公司的資產(chǎn)負債率從2018年的76.9%大幅減少至2019年的5.7%。
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