第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，房貸利率持續(xù)下調(diào)，已連續(xù)下降7個月。

房貸利率為何七連降？預(yù)計三四季度還會繼續(xù)下降嗎？圍繞社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題，記者采訪了相關(guān)專家學(xué)者。

為何七連降？

經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境變化

“造成今年以來房貸利率下降的首要原因是，經(jīng)濟(jì)周期和宏觀調(diào)控政策環(huán)境的變化。”中國社科院財經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任、清華大學(xué)ACCEPT研究員馮煦明告訴經(jīng)濟(jì)日報記者，事實上，除了房貸利率之外，其他各類主要貸款產(chǎn)品的平均利率也都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。以代表性較強(qiáng)的LPR利率為例，去年4季度到今年二季度之間總體上就是下降的。今年7月份，1年和5年期的LPR利率分別為3.85％和4.65％比年初分別下降了0.3和0.15個百分點(diǎn)。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼同樣表示，今年以來，為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行和疫情沖擊，央行采取多種貨幣政策加大流動性投放，貨幣政策更加靈活適度，銀行間資金較為充裕。同時，央行在注入流動性的同時，通過降準(zhǔn)以及下調(diào)逆回購、中期借貸便利等操作利率，降低銀行資金成本，推動作為房貸定價基準(zhǔn)的LPR持續(xù)下行。

一個值得注意的現(xiàn)象是：相比于其他類型長期貸款利率而言，房貸利率降幅更為明顯，例如截至7月份，5年期LPR利率比年初降低了0.15個百分點(diǎn)，而平均期限更長的房貸利率則降低了0.28個百分點(diǎn)。

為何出現(xiàn)該現(xiàn)象？對此，馮煦明表示，這是因為在經(jīng)濟(jì)下行周期下，加之疫情的影響，企業(yè)面臨的投資回報率降低、投資風(fēng)險增大，因而對信貸融資的需求有所減弱，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在一定程度上面臨“資產(chǎn)荒”問題；而對于銀行而言，房貸資產(chǎn)相比一般企業(yè)信用貸款，具有風(fēng)險更低、穩(wěn)定性更強(qiáng)的優(yōu)勢，通常被認(rèn)為是更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。“因而在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的情況下，銀行也的確有激勵增加房貸供給。事實上，在房貸利率下降的同時，房貸的審批流程、辦理速度都在明顯加快。”

在實際調(diào)研中記者也發(fā)現(xiàn)，多家銀行都表示，在資料齊全的情況下，個人房貸基本一周內(nèi)可批貸。

此外，董希淼表示，今年3月以來，根據(jù)央行部署，銀行啟動存量浮動利率房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，多數(shù)客戶轉(zhuǎn)換成以LPR為定價基準(zhǔn)，在LPR下行之后，存量房貸利率也有所下行。

還會不會降？

大面積下行態(tài)勢或難再現(xiàn)

七連降已是既定事實，另一個引人關(guān)注的問題是：還會不會降？

對此，多位業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)都是，預(yù)計下半年房貸利率會基本保持平穩(wěn)，不再延續(xù)今年上半年持續(xù)下降的趨勢。

“預(yù)計今年三四季度，房貸利率還將會有小幅下降，但幅度相比上半年會大大縮小。”董希淼表示，為支持實體經(jīng)濟(jì)，7月30日中央政治局會議以及央行最新發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告都要求，推動綜合融資成本明顯下降。預(yù)計三四季度，市場流動性將繼續(xù)保持合理充裕，LPR仍將會繼續(xù)下降，以LPR作為定價基準(zhǔn)的房貸，也會順勢下行。

“二季度我國經(jīng)濟(jì)已開始V型復(fù)蘇，在今年秋冬季節(jié)不再爆發(fā)嚴(yán)重疫情的情況下，預(yù)計三四季度經(jīng)濟(jì)將會拾階而上，持續(xù)回暖。在這種情況，盡管貨幣政策仍然會保持更加靈活適度和結(jié)構(gòu)性寬松，但寬松力度在邊際上會有所減弱。” 馮煦明表示，更重要的是，房地產(chǎn)信貸的過快增長可能會對其他實體企業(yè)融資形成“擠出效應(yīng)”，這在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下是需要極力避免的。正因如此，7月份政治局會議特別強(qiáng)調(diào)，貨幣政策要“精準(zhǔn)導(dǎo)向”，要確保新增融資重點(diǎn)流向制造業(yè)、中小微企業(yè)。

換言之，從信貸投放看，下半年信貸投放的重點(diǎn)是制造業(yè)和中小微企業(yè)，房貸大幅度增長的可能性也不大。

與此同時，董希淼表示，9月份將基本完成存量房貸定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，存量房貸利率中樞整體下移。但是，下半年的貨幣政策不會進(jìn)一步放松，而是更加強(qiáng)調(diào)適度，與房貸利率關(guān)系密切的5年期以上LPR下行的空間并不大。

下一步怎么走？

實施差別化住房信貸政策

在業(yè)內(nèi)人士看來，短期內(nèi)，在貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速大幅高于名義經(jīng)濟(jì)增速的情況下，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控會繼續(xù)收緊，防止資金不合理的、過多流入房地產(chǎn)市場，過度推高房價。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，進(jìn)入2020年下半年，房地產(chǎn)市場受疫情的影響已經(jīng)逐漸減小，甚至出現(xiàn)過熱的苗頭，發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策的城市逐漸增多。僅僅7月份，就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個城市出臺嚴(yán)控政策。“雖然從表象來看，這些嚴(yán)控措施多是起因于房價上漲過快，但住房信貸措施也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要一環(huán)，而且5年期LPR報價已連續(xù)三個月未變，其中應(yīng)該也考慮到避免刺激房地產(chǎn)市場的因素。”

此外，董希淼表示，在中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”以及不以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段等情境下，部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，對部分房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整。在這些熱點(diǎn)城市，如果房貸增長過快、利率下行明顯，預(yù)計央行將通過窗口指導(dǎo)、市場利率自律機(jī)制等進(jìn)行約束。

在董希淼看來，較為優(yōu)惠的房貸利率，應(yīng)主要集中在首套房貸，旨在降低剛需購房者負(fù)擔(dān)。從中長期看，“房住不炒”仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的主題。“下一步，央行和銀行應(yīng)根據(jù)購房區(qū)域、主體的不同，綜合運(yùn)用多種手段，量價并舉，長短結(jié)合，既調(diào)控總量又調(diào)整價格，既滿足剛性需求又抑制投資投機(jī)，既著眼當(dāng)下又引導(dǎo)預(yù)期，因城施策，進(jìn)一步實施好差別化住房信貸政策。”

新聞多一點(diǎn)

不斷降低房貸利率

能減輕居民住房壓力嗎？

有觀點(diǎn)認(rèn)為，可以通過不斷降低房貸利率來減輕居民住房壓力。這種觀點(diǎn)是否正確呢？對此，中國社科院財經(jīng)院綜合經(jīng)濟(jì)研究部副主任、清華大學(xué)ACCEPT研究員馮煦明表示，單獨(dú)看起來（經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的“局部均衡”）是似乎有道理，但實際上站不住腳，如果放在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局之中則會造成極大的扭曲，弊大于利。

馮煦明進(jìn)一步指出，減輕居民住房壓力，關(guān)鍵要從建立完善房地產(chǎn)長效機(jī)制這一根本矛盾入手，這也是壯大和活躍經(jīng)濟(jì)“內(nèi)循環(huán)”的一項基礎(chǔ)性工作。目前，我國正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地產(chǎn)長效機(jī)制：

一是優(yōu)化住宅建設(shè)用地的空間供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)人口流入流出趨勢，調(diào)整城鄉(xiāng)之間、不同城市之間的住宅用地供給格局，避免供需機(jī)構(gòu)性失衡。

二是增加各種類型的政策性住房供給，以及在一二線城市大力發(fā)展住房租賃市場，切實提高租房居住的穩(wěn)定性、便利性、可靠性和宜居度。

三是“一城一策”式的房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展規(guī)劃和短周期調(diào)控。

也就是說，在利率市場化的總體背景下，房貸利率不宜成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，其政策功能將不斷弱化。