近日，市場傳言稱監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”。
具體為紅線 1：剔除預收款后的資產負債率大于 70%； 紅線 2：凈負債率大于 100%； 紅線 3：現(xiàn)金短債比小于 1 倍。
根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
即如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過 10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規(guī)模年增速不得超過 15%。
具體的指標計算方法如下：
紅線 1 指標：剔除預收款后的資產負債率 =（總負債-預收）/（總資產-預收）
紅線 2 指標：凈負債率 =（有息負債-貨幣資金）/股東權益合計
紅線 3 指標：現(xiàn)金短債比 = 非受限現(xiàn)金 /短期債務
此外，還有券商人士透露，對于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房地產企業(yè)，需要提供近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標階段性控制目標未實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產品、海外融資等給予限制。
為此，21世紀經濟報道記者多方求證，多名來自債券市場的人士均表示聽說了這一消息，但未見到具體文件。有券商投行部人士稱：“地產融資的政策一向這樣，也有可能是窗口指導，只有拿到批文后，去備案發(fā)行才知道能不能發(fā)，發(fā)多少。”
不過，有商業(yè)銀行投行部高管確認近期已經下文。還有某房地產公司融資部負責人也表示此傳言為真。
也有市場人士表示，此舉主要是為了降低房地產公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產公司因為資金鏈斷裂而出風險。
在借新還舊方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后對新受理審批的地產債，借新還舊政策有調整，根據(jù)批文有效期內的到期額度打85折。且住宅類地產，不再接受永續(xù)類債權備案。銀行間市場要求新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。
今年7月份，房企融資創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，7月房地產行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%。
與此同時，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產金融領域保持強監(jiān)管態(tài)勢，7月以來多地房地產調控政策加碼升級。二季度以來，針對違規(guī)向樓市“輸血”行為，地方銀保監(jiān)局已開出多張罰單，其中不乏“數(shù)罪并罰”的百萬元級罰單。
比如，平安銀行北京分行因涉及“采取不正當手段發(fā)放貸款、個人貸款資金違規(guī)流入房地產領域、二手房按揭首付比例不符合規(guī)定”等案由被銀保監(jiān)會開出777.22萬元的巨額罰單。南京銀行因“同業(yè)投資資金違規(guī)用于支付土地出讓金、同業(yè)投資資金違規(guī)用于上市公司定向增發(fā)、同業(yè)投資資金違規(guī)用于土地儲備開發(fā)”等10余項原因被江蘇銀保監(jiān)局開出610萬元罰單。
銀保監(jiān)會召開2020年年中工作會要求，堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。
上述新規(guī)將會給讓地產企業(yè)融資帶來哪些影響呢？
鼎諾投資根據(jù)wind數(shù)據(jù)，統(tǒng)計了全市場有 2019 年報數(shù)據(jù)的房地產發(fā)債企業(yè)，按照觸及紅線條數(shù)多少及公開等級做了排序。該公司表示，考慮到很多房地產項目子公司會采用明股實債的方式融資，進一步設計了“歸母凈負債率”指標，歸母凈負債率越高，說明企業(yè)的實際債務風險可能越大，定義為： 歸母凈負債率 =（有息負債-貨幣資金+少數(shù)股東權益）/歸母權益。
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