2020年伊始，一場突如其來的疫情打亂了房地產行業(yè)的節(jié)奏，也給行業(yè)造成了巨大沖擊。已經進入存量時代的商辦地產會面臨怎樣的變化？資金鏈較長、負債不低的房企又將被疫情倒逼作出怎樣的改變？

8月15日晚間，綠地集團執(zhí)行總裁，綠地金融投資控股集團董事長、總裁耿靖在《中國金融的力量》訪談節(jié)目中表示，無論是房地產開發(fā)企業(yè)，還是其他行業(yè)，都在往頭部集中。換句話講，“某個領域或者細分產品不再需要1000家企業(yè)，可能未來5家、10家就夠了，未來中國也不需要那么多地產商了。 ”

他進一步表示，頭部集中化，給產業(yè)帶來的是角色逐步分化。地產行業(yè)的核心驅動力，在于金融化程度，“前端，真正的投資商是長期資本，是地產基金”。事實上，綠地金融集團主導的金融科技服務平臺——綠地數字科技集團，已有了上市的規(guī)劃。

耿靖指出，目前的市場更看重房企的精細化運營管理。他以港股中的物業(yè)管理股舉例說，物業(yè)管理股估值都給得比較高。物管公司只是運營商角色的其中之一，“運營決定了你未來的資產價格，運營決定了你的收入等，這些變化，我覺得已經來了，假以時日、三五年后，當它達到一個質變的時候，整個業(yè)態(tài)就會發(fā)生一個翻天覆地的變化。”

隨著房地產金融化發(fā)展，頭部房企將不斷集中

疫情影響下的銷售下降，首當其沖是房企資金的回流，從而影響到房企運營資本的管理，資本雄厚的龍頭房企，或許可用自有資金或者短期融資來彌補資金缺口，而小房企可能將要面對破產或兼并的命運。

今年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，并出臺配套指引。這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

基礎設施REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟杠桿，推動基礎設施建設，包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，產業(yè)園區(qū)等其他基礎設施，不包含住宅和商業(yè)地產。

耿靖認為，REITs能夠千呼萬喚出來，對于金融從業(yè)者、開發(fā)商，都是一個正面積極的信號。它和類REITs、CMBS（商業(yè)房地產抵押貸款支持證券，債權銀行以原有的商業(yè)抵押貸款為資本，發(fā)行證券）的核心差別是，類REITs、CMBS是一個債性思維，而標準意義的REITs是購買資產，是一種股性思維。目前，涉及不動產，包括經營性物業(yè)、企業(yè)資產，基本上都是非標準化的投資，信托公司持有的大量的物業(yè)資產，實際上也是非標準化的。REITs打開的是一個公募通道，把這些產品標準化，是一個很好的起點。

從REITs基金的發(fā)展來說，“它有利于地產企業(yè)形成閉環(huán)，從開發(fā)、營運到退出，這是一個最積極的退出渠道。當然，你的運營表現(xiàn)由市場決定。運營得好，市場就給你比較好的估值。這對于小開發(fā)商來講，確實不具有優(yōu)勢。這也是房企不斷集中的一個原因。基礎設施主要是基建類，這可能需要國企或者是以地方政府平臺為主的這樣的信譽。而持有整個閉環(huán)的周期延長，對房企的資金鏈、運營等能力的要求也提高的了。對小開發(fā)商來說，這些都是他們的短板。”耿靖說，對于一些特定不動產投資的中小投資企業(yè)等有兩種出路。一是作為不動產投資基金的投資人，二是可以選擇作經營性物業(yè)的穩(wěn)定收益的投資人，“我跟一些中小開發(fā)商的企業(yè)主交流時候，我給他們建議是，如果手里現(xiàn)有的項目進入銷售階段，或者現(xiàn)金回流了，就不要再拿新的地了。”

商業(yè)地產將面臨結構性調整，從品牌化升級為主題化

今年一季度，受新冠肺炎疫情影響，許多企業(yè)將業(yè)務搬到線上，不一定會再回到線下辦公。整個中國商業(yè)房地產，尤其是中心城區(qū)的商業(yè)房地產中長期需求會發(fā)生怎樣的變化，耿靖先從商業(yè)零售方面進行了分析。他認為，后疫情時代，商業(yè)零售業(yè)態(tài)會面臨新的結構化調整，從2.0版本的品牌化商業(yè)升級到3.0的主題化。

耿靖說，商業(yè)地產先于住宅進入到了存量時代，2003年SARS以后，線上電商對于傳統(tǒng)的線下零售的沖擊是毫無疑問的。2003年如果是分界點，之前的商業(yè)運營模式就是1.0版本。“2.0版本我可能一句話就是品牌化，就像綠地集團有繽紛城，中糧集團有大悅城，還有許多諸如此類的品牌化的商業(yè)模式。它的優(yōu)勢在于招商平臺化管理能較好地提升經營的附加值等。新冠肺炎疫情之后，商業(yè)零售的業(yè)態(tài)可能會面臨一次新的結構化調整，可能未來會往3.0方面走，那就是主題化。”

耿靖大致分出三大主題，一類主題是與疫情相關的大健康產業(yè)，如健康城醫(yī)療城，“醫(yī)療城不是醫(yī)院，也不是醫(yī)療中心，它是一個與大健康相關的輕醫(yī)療的產業(yè)與休閑相結合的一個發(fā)展業(yè)態(tài)。 ”他說。第二個主題是親子教育，包括興趣才藝班、課外輔導，早教機構、親子活動等娛樂場景。第三個主題主要是針對90后、00后提出的數字娛樂、新娛樂概念，包括現(xiàn)在熱度很高的網紅直播、秀場等等。

對于辦公物業(yè)，耿靖直言在一線城市的占比是過剩的。他同樣提出了2.0、3.0版本。“2.0其中有一塊大家已經廣泛接觸了，類似于聯(lián)合辦公，比如Wework的模式。3.0版本，從今天來看的話，我們也感覺到隨著移動互聯(lián)技術、5G技術的廣泛應用，不斷增強的帶寬，疫情期間，確確實實大家感覺到視頻會議、居家辦公，工作效率還是很高的，得出的結論是什么呢？ 如果我們講的完整一些，居住、工作、吃飯、消費等需求，如果都在一個場景內就能夠完成，這樣的黏性就高了。但這目前有政策上的難點，關于現(xiàn)在商辦物業(yè)、類住宅的產權定性、土地用地屬性等等。所以我們也在考慮跟有關政府部門做些溝通，如果有條件的話做一個樣板，在小范圍內做一個嘗試。”

綠地集團金融科技服務平臺謀求上市

綠地金融投資控股集團作為綠地集團大金融產業(yè)的主體，2014年以來，在醫(yī)療、健康、文化娛樂、數字科技、物流、電商、生態(tài)園、林和社區(qū)物業(yè)等領域，布局投資了近20個核心項目，包括螞蟻金服、360、騰訊音樂等獨角獸項目，耿靖表示，綠地金融希望做獨角獸的價值發(fā)現(xiàn)者和價值培育者，而不僅僅是價值收割者。

耿靖在介紹綠地集團一體兩翼的產業(yè)化布局時說，一體是指圍繞中產階層消費升級的產業(yè)布局。按照消費能級分，百萬級的消費是房地產領域，從開、施工，大基建往下做，到運營，整個上下游做垂直產業(yè)。

“其他的產業(yè)都是做平臺”，耿靖說，十萬級的消費是汽車銷售，“目前我們每年的汽車銷售規(guī)模收入也在百億元以上”。

萬級消費是圍繞著文化教育、健康醫(yī)療；千級消費是定格在旅游休閑；百元級消費則是定位在“吃”——全球進口食品資產。

兩翼一個是科技，一個是金融。耿靖贊同“把數據業(yè)務化，把業(yè)務數據化”，“我們正在打造數字綠地，把我們的場景生態(tài)插上科技的翅膀。第二個翅膀就是金融。剛才我們講到的REITs，實際上就是把經營性物業(yè)金融化、資產化。”

綠地集團的兩翼如何助力，或許可以從綠地集團謀求的產業(yè)分拆上市管中窺豹。

三天前的8月12日，綠地集團旗下的數據科技平臺核心企業(yè)——綠地數字科技集團，在深圳舉行大灣區(qū)戰(zhàn)略發(fā)布會。綠地數字科技集團是集數據、科技及金融為一體的產業(yè)生態(tài)金融科技服務平臺。發(fā)布會上，綠地集團向與會的深圳市區(qū)政府領導介紹了綠地數科未來的發(fā)展前景及登陸資本市場后的預期表現(xiàn)。顯見的是，綠地數科已有了較為詳細的上市規(guī)劃。

會上，耿靖描繪了金融科技在綠地未來場景中的應用，尤其是綠地數科整個產業(yè)＋金融雙輪驅動的生態(tài)構成。耿靖表示，未來，綠地數科將利用大數據、區(qū)塊鏈、人工智能及云服務等科技手段，對綠地千萬級高凈值客群、千億級產業(yè)鏈及萬億級場景資源進行全面的數據化、標準化及云端化，聯(lián)合外部金融服務機構共同助力綠地集團綜合產業(yè)的全面快速發(fā)展，建設中國第一家具備地產行業(yè)萬億級產業(yè)資源的數據科技基礎設施服務商(IDC)。