房企中報(bào)季來(lái)臨，從目前已發(fā)布的部分房企中報(bào)來(lái)看，部分房企上半年業(yè)績(jī)完成率不到40%，商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響更大，營(yíng)收、毛利率漲幅普遍收窄。  

房地產(chǎn)調(diào)整進(jìn)入常態(tài)，盡管不少管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司在利用這一周期調(diào)整城市布局，從而優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，對(duì)于下半年“找補(bǔ)”業(yè)績(jī)也有一定應(yīng)對(duì)措施，但綜合近期監(jiān)管部門的態(tài)度，下半年房企銷售承壓是可見的趨勢(shì)。  

實(shí)際上，從目前已公布的中報(bào)來(lái)看，不少房企提出了追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)。換言之，就是降本增效與實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)提升。此前，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中，在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上指出，旭輝一直在做投資、財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)、合作杠桿的平衡，他認(rèn)為財(cái)務(wù)穩(wěn)健是發(fā)展的前提。據(jù)其判斷，下半年總體來(lái)看，量?jī)r(jià)均表現(xiàn)平穩(wěn)。疫情將影響銷售，預(yù)計(jì)四季度隨著供應(yīng)量增加，未來(lái)地產(chǎn)商銷售壓力將增加。  

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，隨著疫情得到有效控制，不管政策如何調(diào)整，房企均將面臨一個(gè)比較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。從市場(chǎng)基本面來(lái)看，全行業(yè)正處于復(fù)蘇階段，下半年要把上半年虧空的銷售業(yè)績(jī)補(bǔ)回來(lái)，所以下半年肯定開發(fā)和銷售節(jié)奏都會(huì)加快。  

增速放緩  

頭部房企對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)早已態(tài)度明確：不再追求規(guī)模，而是追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)為主。那么這些企業(yè)這半年成效如何？  

8月21日公布中報(bào)的新城控股（601155.SH），報(bào)告期內(nèi)公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。2020年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入377.36億元，同比大幅增長(zhǎng)121.15%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)32.04億元，同比增長(zhǎng)23.59%；扣非歸母凈利潤(rùn)27.47億元，同比增長(zhǎng)33.91%。此前，公司董事長(zhǎng)王曉松在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上已明確表示公司要追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，不再為規(guī)模業(yè)績(jī)所困。  

另一家前20強(qiáng)房企也傾向于打磨公司經(jīng)營(yíng)能力。在降負(fù)債和謀發(fā)展之間如何平衡，是陽(yáng)光城（000671.HK）自2017年開始就在做的一門功課。陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌在年初的業(yè)績(jī)會(huì)上曾定調(diào)全年計(jì)劃——2020年，陽(yáng)光城要在全年保證有息負(fù)債不增加、財(cái)務(wù)指標(biāo)不惡化的前提下，視市場(chǎng)情況新增投資貨值，保證2020年銷售增長(zhǎng)及今后持續(xù)增長(zhǎng)。  

從半年報(bào)的數(shù)據(jù)來(lái)看，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)了降負(fù)債與保發(fā)展的平衡。2020年上半年，陽(yáng)光城有息負(fù)債規(guī)模控制在了1121.61億元，近三年均保持規(guī)模相當(dāng)，非銀融資占比較去年年末的24.94%繼續(xù)下降至22.19%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。在相對(duì)值方面，公司凈負(fù)債率下降至115%，較去年末下降了23個(gè)百分點(diǎn)，有息資產(chǎn)負(fù)債率下降至33.06%，較去年末下降了3.46個(gè)百分點(diǎn)，平均融資成本7.5%，較2019年年末優(yōu)化20個(gè)基點(diǎn)。  

那些邁開腳步在全國(guó)布局，意欲彎道超車的房企，同樣面臨增速放緩的問(wèn)題。比如剛在6月初首次進(jìn)入上海的龍光地產(chǎn)（03380.HK），其2020年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)銷售463.5億元，同比增長(zhǎng)12.1%，完成全年1100億元權(quán)益銷售目標(biāo)的42%。而該公司在2019年實(shí)現(xiàn)合約銷售額約453.1億元，較2018年同期增長(zhǎng)約27.7%，完成全年銷售目標(biāo)的53.3%。相比之下，2020年的增速明顯放緩。  

凈利潤(rùn)方面則有輕微的進(jìn)步。上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)61.6億元，同比增長(zhǎng)20.1%。歸母核心利潤(rùn)53.3億元，同比增長(zhǎng)18.3%。2019年上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益股東應(yīng)占溢利為51.28億元，同比增長(zhǎng)約49.4%；核心溢利為46.71億元，同比上升約59%；核心利潤(rùn)率達(dá)17.3%。  

處于爬坡階段的房企中，中駿集團(tuán)增長(zhǎng)率雖然維持行業(yè)高位，但銷售業(yè)績(jī)完成率同樣不如去年同期。上半年中駿集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額401億元，同比增長(zhǎng)了8.2%，完成年度目標(biāo)的43%；而去年上半年其業(yè)績(jī)完成率為53%。今年上半年中駿核心凈利潤(rùn)為18.4億元，相比2019年同期的核心凈利潤(rùn)為17億元，只做到了輕微上漲。  

對(duì)于前幾年沒(méi)有實(shí)現(xiàn)提前布局的小房企而言，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境尤為艱難。以金隅集團(tuán)為例，今年上半年以全口徑金額155.3億元排名行業(yè)第73位，該公司發(fā)布的2020年半年度報(bào)告顯示多項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)在下滑：營(yíng)收409.3億元，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為407.1億元，同比減少7.9%;利潤(rùn)總額為33.7億元，同比減少36.1%;凈利潤(rùn)為21.9億元，同比減少44.8%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)為15.2億元，同比減少50.0%。  

再如首創(chuàng)置業(yè)，其2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，該公司上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入92.19億元，同比減少12%。歸屬股東凈利潤(rùn)8.5億元，同比減少28.4%；期內(nèi)毛利22.16億元，歸屬股東凈利潤(rùn)8.50億元，同比減少28.40%。  

值得關(guān)注的是，缺乏規(guī)模銷售，即使開發(fā)高端物業(yè)，也并沒(méi)有獲取好的利潤(rùn)率。仁恒置地2020年中報(bào)顯示，股東應(yīng)占溢利為4.93億元，較去年同期下跌59%；毛利率為35.9%，較去年同期的46.5%下跌超過(guò)十個(gè)百分點(diǎn)。  

房企下半年迷局  

房企分化已成定局，下半年房企針對(duì)各自不同現(xiàn)狀也作出了應(yīng)對(duì)。  

2020年下半年，由于外部環(huán)境依然表現(xiàn)出較大的不確定性，不少房企都提前做出一些內(nèi)部調(diào)整。同樣以陽(yáng)光城為例，朱榮斌指出，陽(yáng)光城希望“長(zhǎng)期做正確的事”，在新的發(fā)展階段里實(shí)現(xiàn)“規(guī)模、負(fù)債、利潤(rùn)”三大指標(biāo)各自提升的良性循環(huán)，綜合考慮資金使用及經(jīng)營(yíng)效率，以小投入鎖定大貨值。  

如寶龍地產(chǎn)在市場(chǎng)壓力下上半年仍實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健增長(zhǎng)，這主要得益于其產(chǎn)品力的提升和對(duì)各項(xiàng)目銷售策略的靈活調(diào)整。  

截至7月底，寶龍地產(chǎn)銷售額為390.18億元，已完成全年銷售目標(biāo)的52%。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示。今年上半年，寶龍3858億元可售總貨值中，長(zhǎng)三角地區(qū)貢獻(xiàn)占比達(dá)76.1%。銷售上，來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)的銷售金額占88.6%。寶龍對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的城市有選擇性和側(cè)重性的加碼。以寧波為例，過(guò)往三年，寶龍?jiān)趯幉▎蝹€(gè)城市拿地共計(jì)25個(gè)，權(quán)益口徑300億元。據(jù)寶龍地產(chǎn)總裁許華芳介紹，今年其出差最多的城市是南京，南京是寶龍新的增長(zhǎng)極城市。  

疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響非常大，下半年業(yè)績(jī)“找補(bǔ)”意愿更為強(qiáng)烈。寶龍商業(yè)的增速明顯放緩，上半年總收入8.69億元，同比增長(zhǎng)16%，相比前3年復(fù)合增長(zhǎng)有所下調(diào)，其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入7億元，同比增長(zhǎng)12.7%，增幅相比前三年也減少了。另一家商業(yè)地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，承載了世茂集團(tuán)商業(yè)娛樂(lè)業(yè)務(wù)板塊的世茂股份，今年上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額94億元，同比減少23%，完成年度目標(biāo)的35%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積約40萬(wàn)平方米，同比減少31%。  

對(duì)于目前的行業(yè)現(xiàn)狀，濱江集團(tuán)（002244.SZ）董事長(zhǎng)戚金興表示，現(xiàn)在不是比拼膽量和資金的時(shí)候，業(yè)績(jī)?cè)V求背后是供貨的源頭——土地，只要企業(yè)手上有地，就會(huì)有持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力，同樣尋求合作的資源也會(huì)多起來(lái)。他認(rèn)為，下半年沒(méi)有可比性，要看未來(lái)，今年的業(yè)績(jī)是2017年的項(xiàng)目，今年的利潤(rùn)到2023年才釋放。未來(lái)關(guān)鍵要成本控制，包括融資成本和銷售成本。“在當(dāng)前這樣一個(gè)追求經(jīng)營(yíng)精細(xì)化趨勢(shì)的大環(huán)境下，對(duì)于濱江這樣的企業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。”戚金興指出，資金量化寬松、融資成本低的房企凸顯優(yōu)勢(shì)。  

業(yè)內(nèi)人士指出，今年已過(guò)大半，不管后面政策如何調(diào)整，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展仍是主基調(diào)，同時(shí)市場(chǎng)自身仍具有較強(qiáng)韌性，有望保持較高成交水平，下半年仍是房企重要的搶收窗口期。