近期多個(gè)熱點(diǎn)城市先后升級(jí)調(diào)控政策，土拍市場(chǎng)降溫明顯。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月以來(lái)，截至20日，全國(guó)300城共推出住宅用地0.6億平方米，同比增長(zhǎng)近兩成，環(huán)比下降7.5%；住宅用地成交0.4億平方米，同比下降5.9%，環(huán)比下降約30%；成交樓面價(jià)同比上漲、環(huán)比下跌，土拍市場(chǎng)整體出現(xiàn)降溫。業(yè)內(nèi)人士表示，下半年房企拿地積極性或?qū)⑾陆?，土拍市?chǎng)熱度將穩(wěn)中回落。

市場(chǎng)整體降溫

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)300城共推出土地2750宗，環(huán)比下降24%；推出土地面積約1.25億平方米，環(huán)比下降16%；成交方面，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2571宗，環(huán)比下降7%；成交土地面積約1.07億平方米，環(huán)比下降11%。結(jié)合土地出讓金以及成交價(jià)格看，均呈現(xiàn)環(huán)比下降態(tài)勢(shì)。

西部證券研報(bào)稱，8月10日至8月16日，100大中城市住宅用地成交建筑面積762.60萬(wàn)平方米，成交漲幅較前一周出現(xiàn)下滑，其中一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比保持增長(zhǎng)；溢價(jià)率方面，100大中城市成交土地溢價(jià)為15.86%，較前一周下滑約3.01個(gè)百分點(diǎn)，一二三線城市溢價(jià)率分別為29.16%、8.7%和18.72%。

中指研究院表示，整體來(lái)看，土地市場(chǎng)有所降溫，但熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍保持了熱度。

以北京為例，今年以來(lái)北京不限價(jià)地塊供應(yīng)增加，房企拿地?zé)崆楦邼q。8月3日，北京市出讓的北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊，吸引了包括中海地產(chǎn)、中國(guó)金茂、合生創(chuàng)展集團(tuán)等房企參與，中海地產(chǎn)以66輪競(jìng)價(jià)，23.44%的溢價(jià)率競(jìng)得。

政策有所收緊

近期部分城市土拍政策有所收緊。8月18日，南京市發(fā)布2020年寧出第09號(hào)出讓公告，這是繼“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”新政以來(lái)第三批公告地塊。

前兩批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策要求是毛坯房最高售價(jià)不超限價(jià)的110%。本次則調(diào)整為涉宅地塊土拍達(dá)到最高限價(jià)后，不再競(jìng)建人才房面積，改為直接現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確認(rèn)競(jìng)得人。整體來(lái)看，本次土拍政策調(diào)整包括調(diào)整競(jìng)價(jià)成交方式、嚴(yán)格開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求、提高競(jìng)買資金要求、嚴(yán)格競(jìng)買資金審查、限制競(jìng)買地塊數(shù)量5個(gè)方面。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張輝稱，這是對(duì)南京樓市新政“寧九條”關(guān)于“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控”的細(xì)化和落實(shí)，目的在于穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的預(yù)期，促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月19日，江蘇省自然資源廳發(fā)布《省廳部署做好住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作》，提出重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)南京、無(wú)錫、蘇州市住宅用地供應(yīng)監(jiān)測(cè)、評(píng)價(jià)和考核。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期出臺(tái)的調(diào)控政策多是房屋買賣層面，而該政策直指土拍市場(chǎng)，有助于從土地市場(chǎng)降溫。在地價(jià)方面，住宅用地或成調(diào)控重點(diǎn)。

日前，海南省要求嚴(yán)守耕地保護(hù)紅線，以“零容忍”態(tài)度，堅(jiān)決遏制新增違法亂占耕地建房問(wèn)題。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)李建橋表示，房企融資窗口期多在上半年，下半年融資收緊對(duì)房企短期資金影響較小，但融資收緊會(huì)影響到房企投資意愿和規(guī)模。

更關(guān)注優(yōu)質(zhì)土地

招商證券研報(bào)稱，6月、7月的去化周期均有所上升，在庫(kù)存高位下，房企未來(lái)拿地將持謹(jǐn)慎態(tài)度，下半年土地市場(chǎng)熱度或回落。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶認(rèn)為，結(jié)合各城市上半年土地供應(yīng)情況和政府全年供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，下半年全國(guó)住宅用地仍有放量空間，部分城市仍有優(yōu)質(zhì)土地出讓，但預(yù)計(jì)房企拿地積極性或有所減弱。在她看來(lái)，這主要有三方面原因：一是受監(jiān)管趨嚴(yán)、償債高峰期來(lái)臨，企業(yè)資金面承壓；二是近期部分城市土地出讓限制條件增多，土地政策有所收緊；三是部分房企上半年擴(kuò)土儲(chǔ)積極，預(yù)計(jì)下半年拿地將趨于謹(jǐn)慎。

“上半年，受一線城市住宅用地供求大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)，全國(guó)住宅用地成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，隨著二三四線城市住宅用地供應(yīng)增多，價(jià)格上漲勢(shì)頭將有所緩解，下半年土地市場(chǎng)將穩(wěn)中有所回落。”曹晶晶表示。

川財(cái)證券認(rèn)為，上半年房企新增土儲(chǔ)達(dá)到歷史峰值，進(jìn)入7月以來(lái)，受政策調(diào)控影響，土地市場(chǎng)出現(xiàn)降溫，預(yù)計(jì)下半年仍將保持調(diào)控基調(diào)，土地市場(chǎng)有望降溫。在土地供應(yīng)量減少的情況下，預(yù)計(jì)更多的房企將關(guān)注優(yōu)質(zhì)土地。