8月28日,萬科企業(yè)股份有限公司(000002.SZ)召開2020年中期業(yè)績推介會,萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝,執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武,執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華,萬科董秘朱旭出席了此次業(yè)績會議。
業(yè)績會現(xiàn)場,寫有“感恩客戶、感恩員工、感恩股東、感恩合作伙伴、感恩媒體……”等字眼的KT板替代了傳統(tǒng)的桌布,擺在了會議桌前。
業(yè)績會上,針對大家關心的房企“融資新規(guī)”、下半年市場走勢、入股泰禾進展等問題,管理層一一給出回應。
談市場:房地產(chǎn)政策總體基調(diào)不會發(fā)生變化
27日晚,萬科發(fā)布半年報顯示,今年上半年萬科實現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元,同比略降4%,降幅較一季度收窄3.7個百分點,結(jié)算收入實現(xiàn)1289.7億元。
祝九勝提到,從銷售業(yè)績上看,確實還沒有和去年同期打平。今年疫情期間,銷售回落,5月、6月份銷售有所回暖,這也是被壓制住的需求的一個階段性的恢復,7月份來看也是持續(xù)復蘇。“我們希望一年比一年強,下半年比上半年強。”
對于下半年市場走勢的問題,祝九勝回應稱,根據(jù)其理解和觀察,整個行業(yè)的長期政策的基調(diào)和導向是沒有實質(zhì)性的變化,政策工具的組合運用都是為了繼續(xù)維持房住不炒,租購并舉,穩(wěn)地價,穩(wěn)房價,穩(wěn)預期,因城施策,總體的基調(diào)不會發(fā)生變化,維持整個行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。
祝九勝表示,萬科作為參與其中的一個市場主體,要不斷的觀察,不斷的適應,為整個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展做一點自己該做的事情。 “長期的主張是當好農(nóng)民,種好地,做好自己的事情”,他強調(diào)把自己的本分做好,把自己該做的事情做好了,整個行業(yè)就慢慢好了,調(diào)控的效果就會達質(zhì)。
談房地產(chǎn)“融資新規(guī)”:財務穩(wěn)健,對適應新的規(guī)則有信心
近一個多月來,多部門釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號。日前,住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
包括萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和
陽光城等12家房企參加座談會。
對于重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定,祝九勝在中期業(yè)績會上表示,“我們對自己的適應能力有信心,萬科會認真研究,盡快適應相關的規(guī)定。萬科保持現(xiàn)金為王,上半年現(xiàn)金短債比在2倍及以上,公司已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年受到了疫情和市場變化的帶來挑戰(zhàn),上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正。當然對重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定會不斷細化,萬科也會跟蹤細化的要求”。
按照萬科中期業(yè)績,截至6月末,萬科持有貨幣資金 1942.9 億元,凈負債率為 27.0%;經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入226.1億元,且經(jīng)營性現(xiàn)金流已超過11年持續(xù)為正;持有貨幣資金1942.9億元,遠高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元;凈負債率27.0%,較去年年末下降6.85個百分點,而且有息負債以中長期負債為主,一年以上有息負債占比超六成。
談新成立西北區(qū)域事業(yè)BG:看好西部發(fā)展前景
8月27日,萬科內(nèi)部發(fā)文成立西北區(qū)域事業(yè)集團,新的西北區(qū)域包括蘭州、西安、西寧、新疆、銀川。
新的西北區(qū)域事業(yè)部設在西安,原西安城市總擔任西北區(qū)域首席合伙人,兼任西安公司首席合伙人。
王海武提到,成立西北區(qū)域事業(yè)BG的考慮由來已久,西北五省接近全國三分之一的面積,在管理半徑上相對較大,西北區(qū)域事業(yè)BG的成立是對過去探索、實踐的進一步發(fā)展,目的是加強萬科在西北地區(qū)多項業(yè)務更好的發(fā)展,充分發(fā)揮西北地區(qū)作為未來內(nèi)循環(huán)背景下,特別是蘭州、西安、西寧、銀川、新疆烏魯木齊等一帶一路大背景下重要的支點城市,能更好的深耕,更好的開展業(yè)務,看好西部戰(zhàn)略發(fā)展前景。
西北區(qū)域事業(yè)BG成立后,萬科的業(yè)務架構為6BG(五大區(qū)域+物業(yè))、8BU(食品事業(yè)部、物流、商業(yè)、長租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育、企業(yè)服務)。
談收購泰禾:能否做成還要看泰禾自身生存意識、求生欲望
今年7月31日,泰禾集團(000732.SZ)發(fā)布公告,公司與萬科下屬全資子公司海南萬益管理服務有限公司簽訂股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議,在滿足交易前提下,泰禾將轉(zhuǎn)讓19.9%股份予萬科,轉(zhuǎn)讓價格為每股人民幣4.9元,對應總對價約為人民幣24.27億元。
對于和泰禾的合作,祝九勝在業(yè)績會上直言,泰禾主要是資金和融資出現(xiàn)問題,但它的產(chǎn)品力與基礎能力還是非常不錯的,在出現(xiàn)債務到期的情況下,確實也找了萬科在內(nèi)的不同的人一起探討怎么來做,當然萬科也是帶條件的去介入這個事情。
按照簽訂的協(xié)議,泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致,債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn),能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營,并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可;二是萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調(diào)查,且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成一致,不存在影響擬議交易的重大問題,同時泰禾的資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。
祝九勝認為,萬科參股泰禾最終能不能做成,取決于三個要素:第一,泰禾自身的生存意識,它的求生欲到什么程度;第二,金融機構對泰禾的理解,泰禾確實是過度負債的,最后要么集體沉船,要么集體上岸,目前金融機構的共識也正在達成的過程;第三,看福建省政府、金融辦,對它下轄的企業(yè)碰到這樣的問題,政府以什么樣的姿態(tài)與智慧方案來做應對。
祝九勝提到,“我們會全程參與這個過程,盡我們最好的、最大的善心,把這件事情能夠妥善處理好,當然我們的底線是不影響萬科背后的股東,不影響股東的權益,不影響股東對這個事情的觀感,也不影響萬科股東的收益水平。”
不會放大杠桿謀發(fā)展
從財務、資金狀況看,截至6月30日,萬科手握現(xiàn)金近2000億元。數(shù)據(jù)顯示,截至6月底,萬科持有貨幣資金1942.9億元,高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元;凈負債率進一步降至27.0%,保持行業(yè)低位。
對于凈負債率27%是否發(fā)展過于保守的問題,韓慧華在業(yè)績會上表示,集團在財務政策的管理上,堅持凈負債率在40%以下水平,今年中期在27%,比去年又有下降,反映萬科一直堅持的非常穩(wěn)健的財務政策,今年上半年,盡管在疫情影響下,經(jīng)營性現(xiàn)金流保持比較高的歷史水平,達226億元。
韓慧華提到,在今年疫情大背景下,給集團最大的啟示是現(xiàn)金流是一個企業(yè)的生命線,手上有現(xiàn)金,對于未來去捕捉業(yè)務發(fā)展的機會是非常有利,這個政策在未來持續(xù)堅持下去,萬科不會放大杠桿謀發(fā)展,還是會在安全的、穩(wěn)健的水平下去發(fā)展業(yè)務。
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