8月28日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ）召開2020年中期業(yè)績推介會，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，執(zhí)行副總裁、首席運營官王海武，執(zhí)行副總裁、財務負責人韓慧華，萬科董秘朱旭出席了此次業(yè)績會議。
業(yè)績會現(xiàn)場，寫有“感恩客戶、感恩員工、感恩股東、感恩合作伙伴、感恩媒體……”等字眼的KT板替代了傳統(tǒng)的桌布，擺在了會議桌前。
業(yè)績會上，針對大家關心的房企“融資新規(guī)”、下半年市場走勢、入股泰禾進展等問題，管理層一一給出回應。
談市場：房地產(chǎn)政策總體基調(diào)不會發(fā)生變化
27日晚，萬科發(fā)布半年報顯示，今年上半年萬科實現(xiàn)合同銷售金額3204.8億元，同比略降4%，降幅較一季度收窄3.7個百分點，結(jié)算收入實現(xiàn)1289.7億元。
祝九勝提到，從銷售業(yè)績上看，確實還沒有和去年同期打平。今年疫情期間，銷售回落，5月、6月份銷售有所回暖，這也是被壓制住的需求的一個階段性的恢復，7月份來看也是持續(xù)復蘇。“我們希望一年比一年強，下半年比上半年強。”
對于下半年市場走勢的問題，祝九勝回應稱，根據(jù)其理解和觀察，整個行業(yè)的長期政策的基調(diào)和導向是沒有實質(zhì)性的變化，政策工具的組合運用都是為了繼續(xù)維持房住不炒，租購并舉，穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期，因城施策，總體的基調(diào)不會發(fā)生變化，維持整個行業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。
祝九勝表示，萬科作為參與其中的一個市場主體，要不斷的觀察，不斷的適應，為整個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展做一點自己該做的事情。 “長期的主張是當好農(nóng)民，種好地，做好自己的事情”，他強調(diào)把自己的本分做好，把自己該做的事情做好了，整個行業(yè)就慢慢好了，調(diào)控的效果就會達質(zhì)。
談房地產(chǎn)“融資新規(guī)”：財務穩(wěn)健，對適應新的規(guī)則有信心
近一個多月來，多部門釋放調(diào)控房地產(chǎn)市場和收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資閥門的政策信號。日前，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。
包括萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和
陽光城等12家房企參加座談會。
對于重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定，祝九勝在中期業(yè)績會上表示，“我們對自己的適應能力有信心，萬科會認真研究，盡快適應相關的規(guī)定。萬科保持現(xiàn)金為王，上半年現(xiàn)金短債比在2倍及以上，公司已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。哪怕今年受到了疫情和市場變化的帶來挑戰(zhàn)，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流仍然為正。當然對重點房企的資金監(jiān)測和管理規(guī)定會不斷細化，萬科也會跟蹤細化的要求”。
按照萬科中期業(yè)績，截至6月末，萬科持有貨幣資金 1942.9 億元，凈負債率為 27.0%；經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入226.1億元，且經(jīng)營性現(xiàn)金流已超過11年持續(xù)為正；持有貨幣資金1942.9億元，遠高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元；凈負債率27.0%，較去年年末下降6.85個百分點，而且有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債占比超六成。
談新成立西北區(qū)域事業(yè)BG：看好西部發(fā)展前景
8月27日，萬科內(nèi)部發(fā)文成立西北區(qū)域事業(yè)集團，新的西北區(qū)域包括蘭州、西安、西寧、新疆、銀川。
新的西北區(qū)域事業(yè)部設在西安，原西安城市總擔任西北區(qū)域首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。
王海武提到，成立西北區(qū)域事業(yè)BG的考慮由來已久，西北五省接近全國三分之一的面積，在管理半徑上相對較大，西北區(qū)域事業(yè)BG的成立是對過去探索、實踐的進一步發(fā)展，目的是加強萬科在西北地區(qū)多項業(yè)務更好的發(fā)展，充分發(fā)揮西北地區(qū)作為未來內(nèi)循環(huán)背景下，特別是蘭州、西安、西寧、銀川、新疆烏魯木齊等一帶一路大背景下重要的支點城市，能更好的深耕，更好的開展業(yè)務，看好西部戰(zhàn)略發(fā)展前景。
西北區(qū)域事業(yè)BG成立后，萬科的業(yè)務架構為6BG（五大區(qū)域+物業(yè)）、8BU（食品事業(yè)部、物流、商業(yè)、長租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育、企業(yè)服務）。
談收購泰禾：能否做成還要看泰禾自身生存意識、求生欲望
今年7月31日，泰禾集團（000732.SZ）發(fā)布公告，公司與萬科下屬全資子公司海南萬益管理服務有限公司簽訂股權轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，在滿足交易前提下，泰禾將轉(zhuǎn)讓19.9%股份予萬科，轉(zhuǎn)讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.27億元。
對于和泰禾的合作，祝九勝在業(yè)績會上直言，泰禾主要是資金和融資出現(xiàn)問題，但它的產(chǎn)品力與基礎能力還是非常不錯的，在出現(xiàn)債務到期的情況下，確實也找了萬科在內(nèi)的不同的人一起探討怎么來做，當然萬科也是帶條件的去介入這個事情。
按照簽訂的協(xié)議，泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常生產(chǎn)，能支持泰禾可持續(xù)經(jīng)營，并且該債務重組方案能得到泰禾與萬科的一致認可；二是萬科對泰禾完成法律、財務、業(yè)務等盡職調(diào)查，且已就盡職調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的問題的解決方案及擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題，同時泰禾的資產(chǎn)、債務及業(yè)務等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營的重大問題或重大不利變化。
祝九勝認為，萬科參股泰禾最終能不能做成，取決于三個要素：第一，泰禾自身的生存意識，它的求生欲到什么程度；第二，金融機構對泰禾的理解，泰禾確實是過度負債的，最后要么集體沉船，要么集體上岸，目前金融機構的共識也正在達成的過程；第三，看福建省政府、金融辦，對它下轄的企業(yè)碰到這樣的問題，政府以什么樣的姿態(tài)與智慧方案來做應對。
祝九勝提到，“我們會全程參與這個過程，盡我們最好的、最大的善心，把這件事情能夠妥善處理好，當然我們的底線是不影響萬科背后的股東，不影響股東的權益，不影響股東對這個事情的觀感，也不影響萬科股東的收益水平。”
不會放大杠桿謀發(fā)展
從財務、資金狀況看，截至6月30日，萬科手握現(xiàn)金近2000億元。數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，萬科持有貨幣資金1942.9億元，高于一年內(nèi)到期的有息負債總和968.2億元；凈負債率進一步降至27.0%，保持行業(yè)低位。
對于凈負債率27%是否發(fā)展過于保守的問題，韓慧華在業(yè)績會上表示，集團在財務政策的管理上，堅持凈負債率在40%以下水平，今年中期在27%，比去年又有下降，反映萬科一直堅持的非常穩(wěn)健的財務政策，今年上半年，盡管在疫情影響下，經(jīng)營性現(xiàn)金流保持比較高的歷史水平，達226億元。
韓慧華提到，在今年疫情大背景下，給集團最大的啟示是現(xiàn)金流是一個企業(yè)的生命線，手上有現(xiàn)金，對于未來去捕捉業(yè)務發(fā)展的機會是非常有利，這個政策在未來持續(xù)堅持下去，萬科不會放大杠桿謀發(fā)展，還是會在安全的、穩(wěn)健的水平下去發(fā)展業(yè)務。
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