目前，熱點(diǎn)城市的“散租”回報(bào)率只有2%~3%，而長(zhǎng)租公寓還要將裝修、管理等成本搭進(jìn)去，自然很難賺錢(qián)。
近期，長(zhǎng)租公寓再現(xiàn)“跑路潮”、“爆倉(cāng)潮”。據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)“爆雷”的長(zhǎng)租公寓達(dá)26家，剛剛過(guò)去的8月，全國(guó)有15家公寓倒閉。
就目前的形勢(shì)來(lái)看，2019年開(kāi)啟的長(zhǎng)租公寓“爆雷”的至暗時(shí)刻，一時(shí)半會(huì)還結(jié)束不了。此前，被描繪的美好至極的“租房升級(jí)”，在疫情后被打回原形。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年下半年新就業(yè)大學(xué)生，超過(guò)40%的可承受月租金在2000元以下，近70%大學(xué)生接受合租。在廣州，疫情后很多租客退掉租金高的套租房，選擇“合租”，甚至退到城中村去了。
今年上半年，前10大品牌長(zhǎng)租公寓新開(kāi)店僅93家，新開(kāi)店率為8.2%，而這個(gè)數(shù)字在去年超過(guò)70%。一旦規(guī)模降下來(lái)了，長(zhǎng)租公寓講給投資人的故事，即“做大規(guī)模、贏者通吃”，其可信度就下降了。同時(shí)，杭州、西安等城市紛紛祭出租賃新政，要求租金和押金全部納入監(jiān)管專戶，這不啻于掐住了長(zhǎng)租公寓生存模式的七寸——“高收低租”（支付房東的租金，高于收取租客的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取租客租金周期比付給房東房款的周期要長(zhǎng)）。
一個(gè)“80后”創(chuàng)業(yè)者說(shuō)，“疫情最嚴(yán)重時(shí)都沒(méi)倒下，現(xiàn)在卻倒下了”。他的困惑和他的臉龐一樣的稚嫩，背后反映的卻是長(zhǎng)租公寓最致命的缺陷。長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)者們，有一些共性，比如青年才俊、創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域摸爬滾打、浸淫多年，懂得怎么給資本“講故事”的套路。問(wèn)題是，他們根本不懂住房租賃的規(guī)律，心底也不知道租賃該怎么經(jīng)營(yíng)，只知道這是資本和政策風(fēng)口。
確實(shí)，住房租賃是風(fēng)口，否則也不會(huì)寫(xiě)入國(guó)家文件。問(wèn)題是，此風(fēng)口非彼風(fēng)口（資本市場(chǎng)眼里的風(fēng)口）。衣食住行，四大領(lǐng)域嫁接互聯(lián)網(wǎng)，都會(huì)誕生出“獨(dú)角獸”，比如穿衣有淘寶、唯品會(huì)，吃飯有美團(tuán)、餓了么，出行有滴滴等。這么看，貌似只有住的領(lǐng)域還未浮現(xiàn)出獨(dú)角獸。前景是何等誘人，這也驅(qū)使資本前赴后繼地砸巨資涌進(jìn)來(lái)，但現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比資本想象得骨感。
租賃需求剛性，客單價(jià)（月租金）較高，但長(zhǎng)租市場(chǎng)容量不能這么算。因?yàn)?，租金與收入高度關(guān)聯(lián)，租房的多數(shù)是收入不高的新市民。長(zhǎng)租公寓雨后春筍之前，多渠道供應(yīng)早已形成，比如城中村、企業(yè)宿舍一直是珠三角最主要的租賃房源，“房東-業(yè)主”之間散租也由來(lái)已久、靈活便利。“90后”等對(duì)租的品質(zhì)有要求，但市場(chǎng)規(guī)模不大，長(zhǎng)租公寓只是一個(gè)“小眾產(chǎn)品”。
目前，熱點(diǎn)城市的“散租”回報(bào)率只有2%~3%，而長(zhǎng)租公寓還要將裝修、管理等成本搭進(jìn)去，自然很難賺錢(qián)。筆者認(rèn)識(shí)一些苦苦堅(jiān)持的租賃企業(yè)，他們靠尋覓廢棄酒店或商業(yè)裙樓，源頭上降低成本，再搭配不同價(jià)位產(chǎn)品，提高出租率、人房比（單個(gè)員工管理的房間數(shù)）來(lái)賺錢(qián)的。甚至，有一些是靠偷稅漏稅回補(bǔ)利潤(rùn)的，這與資本市場(chǎng)的打法可謂風(fēng)馬牛。
近年來(lái)，很多城市一下涌現(xiàn)出幾百家長(zhǎng)租企業(yè)，未來(lái)很多要倒下了?？嗫鄨?jiān)持的，也不是沒(méi)機(jī)會(huì)，但必須要拋棄資本的發(fā)財(cái)夢(mèng)、拋棄“唯快不破”的打法，彎下腰來(lái)研究，租客需要什么樣的服務(wù)，然后去做水滴石穿、久久為功的瑣碎事，贏得客戶信賴，再慢慢擴(kuò)展店面。
當(dāng)然，各地管理部門(mén)要在規(guī)劃調(diào)整（工改、商辦改）、消防驗(yàn)收、融資上，將國(guó)家的扶持政策落地，不能推諉扯皮。長(zhǎng)租公寓的困難與高成本、融資難也有關(guān)。最后，近期爆出的“跑路”者，連創(chuàng)業(yè)者都算不上，是赤裸裸的詐騙行為?？偟膩?lái)看，一個(gè)典型的民生行業(yè)，底線卻不斷被“踐踏”，長(zhǎng)租公寓之殤，反映整個(gè)行業(yè)已偏離了租住的本源，亟待全面革新。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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