在房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊,多地出臺(tái)樓市調(diào)控,以及人才政策的多重影響下,繼8月交易“回正”后,9月樓市仍然穩(wěn)中有升。從交易走勢(shì)來(lái)看,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已走出疫情影響,好于預(yù)期。相比去年,今年樓市的“金九”成色尚好。
不過(guò),調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn),在制約9月熱度的同時(shí),也將影響10月市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房?jī)r(jià)整體上不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng),但漲幅會(huì)維持在“恒溫”的狀態(tài)。在信貸寬松的情況下,全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有望刷新歷史紀(jì)錄。
“金九”成色好于去年,市場(chǎng)分化明顯
今年“金九”的交易量明顯高于去年。9月,全國(guó)樓市成交面積穩(wěn)中有升,同環(huán)比均漲。分城市來(lái)看,一二線代表城市環(huán)同比均有不同程度的上升,三線代表城市環(huán)比下降,但是同比仍然上升。
具體來(lái)看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示, 9月一線城市成交面積整體環(huán)比上升25.3%,廣州升幅較大,約為58%。從同比來(lái)看,整體成交上行,升幅為74.6%,廣州升幅尤其顯著。
而在二線城市成交面積環(huán)比上升的城市中,福州升幅顯著,升幅近9成。在環(huán)比下降的二線城市中,南京降幅明顯,為16.22%。三線代表城市成交量環(huán)比下降10.9%,揚(yáng)州升幅較大,為26.46%,但是從同比來(lái)看,整體上仍上升了75.6%。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1-8月全國(guó)商品房銷售額已同比回正。在此背景下,中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為,9月市場(chǎng)相比之前依然有輕微升溫的趨勢(shì)表現(xiàn)。全國(guó)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交繼續(xù)活躍,9月大部分城市的新房、二手房成交環(huán)同比均繼續(xù)上漲。
以北京為例,據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,9月北京樓市成交數(shù)據(jù)活躍,截至26日,新建住宅完成了4033套,環(huán)比、同比均出現(xiàn)了明顯上漲,特別是同比數(shù)據(jù),新建住宅成交套數(shù)上漲了52.6%。
對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱,全國(guó)市場(chǎng)有一定“熱度”的主要原因,是因?yàn)樾刨J政策相對(duì)寬松。而北京市場(chǎng)連續(xù)調(diào)整多年,市場(chǎng)已經(jīng)基本見(jiàn)底。隨著不限價(jià)項(xiàng)目入市增加,市場(chǎng)活躍度上升。
值得關(guān)注的是 ,張大偉認(rèn)為,各地市場(chǎng)分化也非常明顯,最主要上漲的城市集中在一二線城市。整體來(lái)看,市場(chǎng)依然是長(zhǎng)三角+珠三角活躍,京津冀冷清,北京等地也有回溫表現(xiàn),但因?yàn)楣?yīng)量太大,包括環(huán)京在內(nèi)的市場(chǎng)整體依然很難走出低迷。
頻繁調(diào)控制約市場(chǎng)熱度
雖然全國(guó)樓市已經(jīng)走出疫情的影響,但是整體來(lái)看,今年三季度新開(kāi)住宅項(xiàng)目去化仍處于近三年同期較低水平。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示,三季度全國(guó)14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新開(kāi)住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率均值為61%。自2019年一季度以來(lái),平均去化率一直維持較低水平運(yùn)行。從項(xiàng)目去化情況來(lái)看,三季度共有138個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤售罄,主要集中在杭州、上海和武漢,三個(gè)城市合計(jì)占比接近全部售罄項(xiàng)目的66%。
在張大偉看來(lái),調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn),在一定程度上制約了各地9月市場(chǎng)繼續(xù)火爆的熱度。從7月開(kāi)始,到當(dāng)下已經(jīng)超過(guò)25城市發(fā)布了超過(guò)30次收緊調(diào)控政策。調(diào)控政策主要包括長(zhǎng)三角的杭州、無(wú)錫、南京、寧波等,珠三角的深圳、東莞等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。預(yù)計(jì)超過(guò)30個(gè)城市將發(fā)布調(diào)控政策。但從目前來(lái)看,調(diào)控政策的力度仍較弱。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為,9、10月份的表現(xiàn)大概率要好于去年同期。但是,對(duì)于四季度樓市,因?yàn)槌雠_(tái)調(diào)控的城市將進(jìn)一步增多,熱點(diǎn)城市漸進(jìn)式調(diào)控收緊的步伐還將持續(xù),調(diào)控的節(jié)奏也會(huì)更傾向于“補(bǔ)漏洞”和保障無(wú)房戶的購(gòu)房需求,因此,房?jī)r(jià)整體上不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。
張大偉表示,疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)過(guò)去,后續(xù)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。考慮到調(diào)控政策的頻繁出現(xiàn),雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條,但漲幅也會(huì)維持在“恒溫”的狀態(tài)。
隨著房企搶收“金九銀十”,貝殼研究院預(yù)計(jì),“十一”黃金周預(yù)計(jì)出現(xiàn)一波新房成交小高峰將支撐“銀十”。
對(duì)于全年房地產(chǎn)市場(chǎng),張大偉預(yù)計(jì),2020年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量依然會(huì)刷新歷史紀(jì)錄,核心原因則是信貸寬松。
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