種種跡象表明，未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，將保持高壓態(tài)勢(shì)。

今年以來(lái)，受疫情等因素影響，國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境相對(duì)寬松。這也使得國(guó)內(nèi)部分城市新房和土地市場(chǎng)熱度高漲。對(duì)此，監(jiān)管部門(mén)迅速做出反應(yīng)。

7月24日國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)中明確提出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。8月20日，住建部、央行召開(kāi)的重點(diǎn)房企座談會(huì)中，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。房企的“三道紅線”基本確定，房企融資收緊的信號(hào)更加強(qiáng)烈。

在這樣的大背景下，各大房企都將降杠桿、降負(fù)債以及加強(qiáng)現(xiàn)金流作為當(dāng)前的重中之重。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，同樣，連個(gè)人住房按揭貸款也要控制規(guī)模。

監(jiān)管?chē)?yán)控涉房類(lèi)貸款規(guī)模增長(zhǎng)

近日，有據(jù)媒體報(bào)道，有銀行日前收到通知，監(jiān)管機(jī)構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個(gè)人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。

據(jù)一位國(guó)有大行交易銀行部總經(jīng)理透露，最近行內(nèi)對(duì)涉房類(lèi)貸款有了新要求，即嚴(yán)格控制貸款規(guī)模增長(zhǎng)，但具體沒(méi)有量化。還有一位大行人士表示，監(jiān)管年初就有要求，本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款的一定比例，這一比例或?yàn)?0%左右，但未見(jiàn)到發(fā)文。

“實(shí)際上，嚴(yán)監(jiān)管政策下，目前銀行內(nèi)針對(duì)房企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模幾乎很少，相比之下，個(gè)人住房按揭貸款比例較高。”一位國(guó)有大行分行行長(zhǎng)稱(chēng)，如果加上按揭貸款，一般來(lái)說(shuō)涉房類(lèi)新增貸款在新增總貸款中占比大概30%左右，江浙地區(qū)的銀行可能更高，具體比例由總行控制。

而近期，針對(duì)個(gè)人的住房按揭貸款額度正在收緊。“臨近年底，貸款額度已經(jīng)非常緊張了。”廣州某國(guó)有銀行人士透露。華南某股份行人士也表示，目前今年的貸款額度已經(jīng)基本使用完畢，“最快要到明年1月份才能放款。”

不止大行和股份行，部分城、農(nóng)商行在個(gè)人住房貸款上也有所限制。一位農(nóng)商行行長(zhǎng)透露：“今年上半年，各家銀行對(duì)個(gè)人按揭貸款發(fā)放量較大，截至三季度末，規(guī)?；旧隙加猛炅?，而央行對(duì)按揭貸款全年增幅又有管控。”

究其原因，據(jù)了解，上半年受疫情影響，在資金投向上，銀行以往青睞的企業(yè)遭遇沖擊。相較而言，個(gè)人按揭貸款由于有抵押，加上計(jì)提撥備比例低，更受銀行歡迎，因而上半年貸款發(fā)放量也更大。

一位購(gòu)房者表示，前幾年在辦理個(gè)人房貸時(shí)，銀行要求較為嚴(yán)格，月收入需在月按揭貸款的2.2倍以上，同時(shí)必須有收入證明、詳細(xì)的銀行流水、親屬擔(dān)保等；但今年上半年再次辦理房貸時(shí)，貸款額度不再要求是工資的2.2倍及親屬擔(dān)保，銀行流水要求也沒(méi)以前那么嚴(yán)格。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.40萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，其中，個(gè)人住房貸款余額32.36萬(wàn)億元，約占總余額的68%，同比增長(zhǎng)15.7%。

針對(duì)監(jiān)管端收緊銀行涉房貸款規(guī)模，貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負(fù)債形成互補(bǔ)。在此政策下，預(yù)計(jì)未來(lái)銀行體系對(duì)于購(gòu)房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴(yán)格，放款周期將繼續(xù)延長(zhǎng)。

多家大行新增涉房貸款降至30%以下

實(shí)際上，最近三年的銀行業(yè)涉房貸款占比在不斷下降。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年全國(guó)新增涉房貸款占比約34%，今年上半年，受疫情影響，占比下降至約24.7%。中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清此前曾表示，2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn)，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。

2020上半年，六大國(guó)有銀行的新增房地產(chǎn)貸款占比均有所下降。除了中國(guó)銀行外，其他國(guó)有大行的新增涉房貸款占比均已調(diào)整至30%及以下。

此外，股份制銀行的新增房地產(chǎn)貸款情況則分化明顯。光大銀行的新增涉房貸款占比22.61%，招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行4家股份行的新增房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)30%，其中，浦發(fā)銀行占比高達(dá)49.31%，平安銀行占比更是突破50%。

房地產(chǎn)金融監(jiān)管將保持高壓態(tài)勢(shì)

實(shí)際上，金融風(fēng)險(xiǎn)防控是監(jiān)管層最近幾年來(lái)一直強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。尤其是房地產(chǎn)業(yè)這種與金融深度融合的行業(yè)，在監(jiān)管方面更是重中之重，房地產(chǎn)金融也一直維持“嚴(yán)監(jiān)管”的態(tài)勢(shì)。

近日召開(kāi)的中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2020年第三季度例會(huì)上，再次強(qiáng)調(diào)打好防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期均衡。

8月16日，郭樹(shù)清在《求是》雜志刊發(fā)的文章指出，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在郭樹(shù)清的文章中，提到的一句話(huà)很重要，就是房地產(chǎn)貸款既要滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又要避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)。此前，他也多次表示，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問(wèn)題更趨嚴(yán)重。

事實(shí)上，今年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)持續(xù)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)金融政策。9月14日，銀保監(jiān)會(huì)銀行檢查局副局長(zhǎng)朱彤在新聞通氣會(huì)上表示，為有效貫徹“房住不炒”政策，持續(xù)對(duì)30多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展了房地產(chǎn)貸款專(zhuān)項(xiàng)檢查，壓縮對(duì)杠桿率過(guò)高、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重房企的過(guò)度授信，加大對(duì)“首付貸”、消費(fèi)貸資金流入房市的查處力度，使得房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向得到有效遏制。

對(duì)于查處違規(guī)涉房貸款，也是銀保監(jiān)會(huì)一直以來(lái)的工作重點(diǎn)之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年因涉房類(lèi)貸款違規(guī)開(kāi)出的罰單共計(jì)152張，總計(jì)罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬(wàn)元，在各項(xiàng)處罰原因中罰金最高。

從一系列的監(jiān)管動(dòng)作來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管仍將保持高壓態(tài)勢(shì)，踐行“房住不炒”的政策基調(diào)。