近日，多地政府發(fā)文加強對新建商品住宅預售資金的監(jiān)管，試圖減少爛尾項目的存在。但現(xiàn)實情況是，預售資金監(jiān)管一直存在，爛尾項目并未間斷。

澎湃新聞記者采訪不同省份、地區(qū)的多位房企人士，窺探預售資金江湖中的政策漏洞和潛規(guī)則；也試圖通過采訪專家和身居此間的房企高管，給出些建議。盡管有預售資金監(jiān)管，但爛尾項目并未間斷。

盡管有預售資金監(jiān)管，但爛尾項目并未間斷。

爛尾房求助者：預售款去哪兒了

在對預售資金監(jiān)管的城市，不乏爛尾或無法備案、網(wǎng)簽、辦產(chǎn)證等影響購房者生活的案例。

河南鄭州。2017年12月11日，有購房者在政府官方網(wǎng)站的領導留言板留言，“2017年1月22日（我）與河南金馬凱旋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合同購買商品房，至今已經(jīng)快一年了，開發(fā)商一直拖延不給備案”。

該名購房者透露，因為自己的追問，“售樓部實在搪塞不過去，才有個自稱為經(jīng)理的出來說實話告訴你沒有錢需要等等，也就是預售款挪用了，要備案需要往監(jiān)管專用賬戶上存錢。”

此后的2018年1月，鄭州市房管局回復上述業(yè)主：“經(jīng)核實，該公司因未在監(jiān)管賬戶繳存預售資金及房屋專項維修基金，才造成您的商品房買賣合同遲遲無法申請合同備案確認。”

鄭州市房管局在回復中透露，該房管局對開發(fā)公司進行了嚴厲的批評教育，并責成涉事開發(fā)公司盡快交納維修基金，進行預售資金監(jiān)管，盡快為購房者申請合同備案，該公司承諾將在2018年1月底之前完成該工作。

然而，2018年5月29日，鄭州市政府發(fā)布消息，河南金馬凱旋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等16家房地產(chǎn)企業(yè)因為未按時申報《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》被通報批評。

據(jù)東方今報，房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目手冊制度是政府行業(yè)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設而建立的一項動態(tài)管理制度，旨在保護消費者的合法權益。

早在2009年，鄭州即頒布《鄭州市商品房預售款監(jiān)管辦法》要求，購房者向開發(fā)商支付的預付款、保證金等各種款項，都直接打入銀行預售款監(jiān)管賬戶，銀行對此項資金實行專戶監(jiān)管。 

依照鄭州市的監(jiān)管辦法，開發(fā)企業(yè)使用商品房預售款，應編制用款計劃，向監(jiān)管銀行提出申請。預售人收取的預售款，只能用于購買該項目必需的建筑材料、設備和支付該項目建設的施工進度款及法定稅費。

時任鄭州市房管局市場管理處副處長董國彩曾介紹，鄭州市房管局作為監(jiān)管部門，將對開發(fā)商使用預售款進行動態(tài)管理。開發(fā)商每月要報送商品房預售款的收支報表，房管局及時對預售款使用情況進行監(jiān)控。

如此細致的制度，依然有企業(yè)實現(xiàn)不被監(jiān)管。直到企業(yè)無法幫業(yè)主網(wǎng)簽備案，政府部門方發(fā)現(xiàn)企業(yè)未及時報告項目進展、未在監(jiān)管賬戶繳存預售資金及房屋專項維修基金等問題。

四川成都。2020年9月20日，有購房者留言稱，自己2018年6月在成都市龍泉驛區(qū)陽獅廣場購買了一套商品房，一生的積蓄加外債才交了首付，本該于2020年10月31日交房，現(xiàn)如今延期至2021年3月31日。

購房者透露，陽獅廣場項目問題由來已久，項目建設長期沒有實質性進展、工程建設進度緩慢。要求責問預售監(jiān)管銀行。

陜西銅川。2020年10月15日，有購房者在留言板塊留言，“每月為一個不存在的房子還著房貸”。

該購房者透露，自己在銅川老區(qū)印臺區(qū)印臺國際（原快樂城8號樓盤）買房五證齊全，現(xiàn)在爛尾2年多，房子也不見動靜。現(xiàn)在每個月辛辛苦苦掙的錢用來還一個不存在的房子。

為此，銅川市委辦公室回復稱，開發(fā)企業(yè)已準備委托新的施工單位進場施工，正在抓緊籌集建設資金。

這樣案例還有許多。在人民網(wǎng)領導留言板塊，以“爛尾”為關鍵詞搜索，單單是2020年10月，購房者發(fā)布的求助帖即有數(shù)十屏。

監(jiān)管制度各異：有地方嚴格，有地方全靠自覺

全國范圍內對預售資金的監(jiān)管始于2010年。當年，住建部下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求，各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。

住建部要求，商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。但在各地后續(xù)的政策力度和執(zhí)行標準差異深大。

有些城市對預售資金的監(jiān)管相對寬松，如四川成都。2015年成都印發(fā)《成都市商品房預售款監(jiān)管辦法》，對購房人的全部購房款進行監(jiān)管，包括定金、首付款、購房貸款等。

成都市商品房預售款監(jiān)管采用開發(fā)企業(yè)選擇、銀行自愿雙方協(xié)議監(jiān)管的模式，與開發(fā)企業(yè)訂立預售款監(jiān)管協(xié)議的銀行為預售款監(jiān)管機構。

監(jiān)管辦法約定，住建部門不是成都的預售監(jiān)管機構，預售款交存、撥付及使用均由監(jiān)管銀行進行把關，住建部門僅是負責指導、督促、檢查。辦法未涉及違反規(guī)則的處罰等措施。

成都市龍泉驛區(qū)網(wǎng)民留言辦理工作領導小組辦公室在回復龍泉驛區(qū)陽獅廣場購房者求助時稱，房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定負責轄區(qū)內商品房預售款監(jiān)管的指導、督促。區(qū)住建局立即督促開發(fā)公司向購房人做好相關解釋工作，同時要求開發(fā)企業(yè)對接監(jiān)管銀行按照監(jiān)管協(xié)議做好預售款繳存撥付工作。

相較于成都放手型的監(jiān)管，江蘇省徐州市政府機關對預售資金的監(jiān)管的介入更深。

2019年徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于印發(fā)<徐州市市區(qū)商品房預售款監(jiān)管實施細則>的通知》明確，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局是商品房預售款監(jiān)管的主管部門，也是監(jiān)管部門，監(jiān)督工作的組織和實施。徐州市房產(chǎn)管理服務中心為監(jiān)管機構，具體負責市區(qū)商品房預售款監(jiān)管的日常工作。

在此之前，徐州市商品房預售款監(jiān)管的主管部門是徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局，負責監(jiān)管工作的組織實施。但是監(jiān)管機構是其委托的徐州市住房置業(yè)擔保公司，具體負責市區(qū)商品房預售款的日常監(jiān)管工作。

徐州市有別于其他城市的措施包括，要求監(jiān)管機構即徐州市住建局下屬的事業(yè)單位徐州市房產(chǎn)管理服務中心應在監(jiān)管銀行開設監(jiān)管賬戶，用于歸集和撥付 。

此外，徐州市要求監(jiān)管銀行及時將購房者的繳款信息上傳到預售款監(jiān)管系統(tǒng)，系統(tǒng)會自動對比繳款、合同等相關信息，確保監(jiān)管系統(tǒng)記賬金額和實際賬戶金額一致。監(jiān)管銀行應將預售款專用賬戶資金每日終了歸集至監(jiān)管機構的監(jiān)管賬戶。

對于監(jiān)管機構在監(jiān)管中的后知后覺，江蘇宿遷研究出了“商品房預售款監(jiān)管工作聯(lián)絡員制度”。2018年1月，江蘇宿遷發(fā)布的《關于進一步做好市區(qū)商品房預售款監(jiān)管工作的通知》。開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售款監(jiān)管工作時，必須明確專人為聯(lián)絡員，負責辦理預售款監(jiān)管額度確認、核減、資金使用、賬戶注銷等業(yè)務，并按月定期（每月10日前）向市房管處報送監(jiān)管賬戶對賬清單，確保商品房預收款監(jiān)管工作有效銜接。若聯(lián)絡員發(fā)生變動，需及時報市房管處備案。

同時，宿遷要求，預售款監(jiān)管銀行在監(jiān)管賬戶開戶前，必須明確具體業(yè)務聯(lián)絡員，負責辦理開發(fā)企業(yè)預售款監(jiān)管協(xié)議，協(xié)助市房管處監(jiān)管開發(fā)企業(yè)預售款收支、限制企業(yè)擅自挪用資金等情況，確保商品房預售款專款專用。加強信息化系統(tǒng)對接，盡快實現(xiàn)監(jiān)管賬戶信息實時互聯(lián)傳送。

宿遷對開發(fā)企業(yè)對賬單報送管理有明確的處罰措施。開發(fā)企業(yè)未定期報送監(jiān)管賬戶對賬單的，立即停止網(wǎng)簽業(yè)務，整改后方可予以恢復；未及時落實整改的，給予不良信用記錄。

給予預售款監(jiān)管工作聯(lián)絡員制度，宿遷要求，司法機關對開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶資金進行凍結、劃撥時，各監(jiān)管銀行業(yè)務聯(lián)絡員應立即將信息反饋至監(jiān)管機構（宿遷市房管處）。

監(jiān)管機構要經(jīng)常性組織對開發(fā)企業(yè)的預售款收支情況進行檢查，加大曝光和查處力度，從嚴從重查處開發(fā)企業(yè)在商品房預售款監(jiān)管過程中存在的違法違規(guī)行為。受到處罰的開發(fā)企業(yè)，一律納入特別監(jiān)管。

為確保預售款的收繳，宿遷要求，付款人與所購房屋要相匹配，監(jiān)管機構根據(jù)購房人首付款進賬憑證給予辦理商品房網(wǎng)上合同備案手續(xù)。未及時入賬、提供虛假進賬憑證的，一經(jīng)查實，將嚴格按照規(guī)定處罰，并暫停辦理該企業(yè)網(wǎng)簽業(yè)務。

哪種監(jiān)管制度更優(yōu)越？

野蠻江湖：刻蘿卜章“借”走賬戶的錢

除了制度本身的設置問題，在預售資金的江湖中，還存在野蠻生長。有人偷偷從監(jiān)管賬戶里“借錢”，有人則冒險用上蘿卜章，有人望錢生嘆……無一例外，都是動用預售監(jiān)管資金。

從監(jiān)管賬戶里借錢。來自閩系房企的張丹透露，自己所在公司對預售資金的使用也很看重。監(jiān)管銀行多是和自己公司有業(yè)務往來是“熟人”，更容易幫忙。另一方面，公司摸清了監(jiān)管部門的檢查規(guī)律——只會在月底檢查資金賬戶。

張丹說，在銀行熟人的配合下，公司采取一種相對穩(wěn)妥的方式，每個月的月初將賬戶里的錢挪出來，月底還回去，這樣即便遇到檢查，賬戶里的錢總是在的。大家都好交差。

另一位銷售額位居國內前三房企的楊超則表示，“我們不敢冒太大險，也犯不著，但不代表公司不想用這部分錢”。

楊超表示，盡管公司的資金狀況還可以，但也是想盡可能地利用這部分資金，資金沉淀在賬戶里“不劃算”。在公司著急用錢的關口，會請施工和監(jiān)管等部門幫忙，提早拿回過預售款。

但楊超也擔心違規(guī)的事情會越來越多。其介紹，之前所在城市只監(jiān)管預售資金的3-5%，現(xiàn)在已經(jīng)提升到近20%，有些城市甚至100%監(jiān)管，這會讓企業(yè)轉不起來，甚至會影響部分企業(yè)的資金運轉。

相較于張丹和楊超所在公司的“小打小鬧”，張偉則是用上了大招，蘿卜章或者搞定審批人員。

張偉生活在二線城市，在一家中型規(guī)模的房企做財務人員。為公司籌措資金是其主要工作之一，將監(jiān)管賬戶里的預售資金盡可能快、盡可能多的拿出來也是其籌措資金的途徑之一。

對于自己的策略，張偉表示，“公司不在意辦法，也不關心員工使用了什么辦法，只想要結果。”

最近幾年，張偉所在城市的房產(chǎn)銷售算是旺盛，周圍的人都在買房。與此同時，因為爛尾維權的人們并未因房地產(chǎn)市場的熱鬧減少，也未因為熱鬧市場而結束維權住上自己的房子。

爛尾項目死而后生的不是沒有，但很難，張偉說到，我看到那些購房者我也是揪心的，他們繳了首付，甚至還在每個月還貸款，但他們買的房子爛尾了，有的人等了七年、八年，依然沒有轉機，我怕遇到這樣的項目。

“我是財務人員，我了解公司的狀況，我們不會資金斷裂的”，張偉說這是其做事的底線，“但這種事，第一回總是緊張的，我也給自己做心理建設，但看著其他的同行也這樣，也就坦然了”。

張偉認為，全國范圍內又在重提預售資金監(jiān)管問題，這個監(jiān)管只會越來嚴，自己有時候也還是擔心，最近常常想起2016年的一則新聞，我怕那是我的下場，但身處江湖，總會身不由己。

2016年5月4日下午，廣西壯族自治區(qū)南寧市五象新區(qū)規(guī)建局通報：碧桂園公司涉嫌偽造五象新區(qū)規(guī)建局公章及科室負責人簽名，并持偽造現(xiàn)場進度核驗表在市住房局違規(guī)辦理了天璽灣項目部分樓棟的商品房預售證。

該局做了報警處理。碧桂園亦對外表示，自己也報了警。

對于事情的發(fā)生，碧桂園方面稱，是兩位新進員工的個人行為。二人在未向領導匯報的情況下，私自虛報了申請預售證的材料。兩名員工已向當?shù)嘏沙鏊陀嘘P政府部門自首。

碧桂園聲明的同時，涉事員工在微信朋友圈喊冤。該員工稱，自己仍在家中，碧桂園在推卸責任。

張偉說，各地對預售資金的監(jiān)管不一樣，但幾乎所有的城市有會有監(jiān)管協(xié)議，一半是根據(jù)項目的進度，申請支取預售資金。想避開監(jiān)管拿到錢，比較難。只能這兩個途徑：一是讓自己的項目滿足提款要求；二是，讓相關部門領導放行。

張偉說，蘿卜章的目的無非是讓申請材料“合規(guī)”。有時候還需要銀行和住建部門的配合，只要材料合規(guī)，大家也就心照不宣。

張偉稱，有些地方要求監(jiān)管部門實地查看工程進度等，但項目太多，監(jiān)管人員根本無法看過來，這道流程也就“虛設”了。但也越來越多的城市通過購買服務、建立完善執(zhí)行規(guī)則在減小這樣的漏洞。另外，有些地方資金的支取可以“一言堂”，監(jiān)管部門的領導說可以就可以，其他都不重要了。

“監(jiān)管本身是一種平衡”，專家：更應該防患于未然

“監(jiān)管本身是一種平衡，既能夠規(guī)避風險，又能適度解決流動性，才是方向。”有不愿具名的房企高管表示，預售資金的監(jiān)管會避免爛尾風險，但是不同的企業(yè)和城市會有所不同，比如規(guī)模、資信、品牌背書、所在城市的市場情況、預售條件等，不見得有統(tǒng)一標準。

未必是把全部的資金都監(jiān)管起來。該房企人士舉例，目前上海的監(jiān)管比例挺好的，大概是預售款的10%。但上海對預售條件控制的比較嚴，所以它不用監(jiān)管太多資金，能夠覆蓋預售到竣工的資金投入，保證房企資金流動性和市場活力。

預售資金監(jiān)管制度的失靈，主要是因為預售條件太低，預售到竣工需要投入的資金太多，周期又長，后來碰到系統(tǒng)風險，房企撐不住。

該房企人士表示，很多爛尾不是因為項目本身，是因為房企挪用了項目資金。將監(jiān)管資金存入政府的賬戶，很多地方政府都是如此要求的，這也可以有效地規(guī)避風險。這是對預售制打補丁。國外也有預售制度，但是他們要求客戶按照進度付款，而不是一次性付款。

對于“補丁”失靈的癥結，該房企人士還表示，首先是監(jiān)管資金的解封是否按照制度本身設計，其次是房企本身的經(jīng)營風險，還有行業(yè)導致的項目經(jīng)營困難。預售是房企經(jīng)營最大的杠桿。

“政府要做的是防患于未然，在服務企業(yè)，保證人民群眾安居的前提下，從規(guī)則制度上下功夫，并且要及時查漏補缺”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，就目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和房企的實際情況，將全部銷售款項監(jiān)管起來，不給房企使用，有難度。

嚴躍進表示，爛尾樓的事件，其實也就說明資金監(jiān)管不到位，導致資金被違規(guī)使用，進而導致出現(xiàn)各類問題，預售資金的監(jiān)管確實需要強化。

其實，住建部2010年發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》有提到商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

嚴躍進表示，就上述案例，企業(yè)未能按時交納反饋信息，房管部門就要開始加大監(jiān)管，而不是坐等企業(yè)“出事”?？梢詫W習徐州要去監(jiān)管銀行對信息的及時更新，也可以效仿宿遷的預售款監(jiān)管工作聯(lián)絡員制度。

嚴躍進建議，政府可以對轄區(qū)內的在建項目設立臺賬，定期統(tǒng)計哪些項目未能及時反饋進展，哪些沒將預售資金存入監(jiān)管賬戶，主動發(fā)現(xiàn)問題；同時，發(fā)動業(yè)主的力量，讓業(yè)主及時反饋，有不對的苗頭，即進行巡查。

住建部2010年發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中的“落實監(jiān)督檢查責任制度”要求地方加大巡查，防患于未然。

通知要求，各地要強化房地產(chǎn)主管部門管理職能，加強房地產(chǎn)市場執(zhí)法隊伍建設。市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)主管部門要建立商品住房市場動態(tài)監(jiān)管制度，加強銷售現(xiàn)場巡查；建設、規(guī)劃等部門要按照各自職責加強監(jiān)管。各地要暢通舉報投訴渠道，重視和支持輿論監(jiān)督，積極妥善處理矛盾糾紛，并及時公布處理結果。

“因為預售款引發(fā)的種種問題背后是政府監(jiān)管的缺失，”另有業(yè)內人士表示，幾乎所有的進行商品房預售款監(jiān)管的城市，在房企進行申請預售證時都要求完成監(jiān)管前的動作，比如提供監(jiān)管銀行甚至是政府機構參與制定的監(jiān)管協(xié)議、開立監(jiān)管賬戶。隨后房企拿到預售證之后，監(jiān)管機構就應該對項目進行重點監(jiān)管，存沒存監(jiān)管資金，這個不難知道，很多城市到這里沒有繼續(xù)了，這里缺的制度和執(zhí)行力。