自8月底地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳出“三條紅線”融資監(jiān)管的消息至今，雖然只有短短2個(gè)月的時(shí)間，但地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了微妙變化。10月26日，廣州一幅一線臨江宅地進(jìn)行公開競(jìng)拍，最終保利發(fā)展以46.9億元的價(jià)格摘得。3天前，廣州的另一幅稀缺宅地則為中海地產(chǎn)所競(jìng)得。這兩家央企均為“三條紅線”中的綠檔房企，即一條紅線都沒(méi)有觸及。

但放大到整個(gè)行業(yè)來(lái)看的話，不受“三條紅線”影響的企業(yè)畢竟是少數(shù)。根據(jù)10月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，9月份，房地產(chǎn)行業(yè)的新開工、土地購(gòu)置均出現(xiàn)明顯放緩態(tài)勢(shì)。這被認(rèn)為是“三條紅線”影響的體現(xiàn)之一。

監(jiān)管的力度還在進(jìn)一步加大，10月14日，央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰再一次強(qiáng)調(diào)，下一步將穩(wěn)步擴(kuò)大融資管理規(guī)則的適用范圍。

信號(hào)已經(jīng)很清晰，這意味著，除了首批試點(diǎn)的12家房企，未來(lái)會(huì)有更多的開發(fā)商被套上融資“緊箍咒”。降負(fù)債壓力最大的無(wú)疑是“三條紅線”都踩中的企業(yè)，按照國(guó)泰君安的統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月末，“三條紅線”均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，這22家房企中，除了中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)已有較大動(dòng)作外，其他企業(yè)也有了充分的思想準(zhǔn)備，并采取了一系列措施，積極應(yīng)對(duì)。“不管在不在試點(diǎn)內(nèi)，‘三條紅線’的監(jiān)管應(yīng)該都是要全面鋪開的，所以每個(gè)企業(yè)內(nèi)部都有個(gè)警戒線以及指標(biāo)要求，比如說(shuō)今年要調(diào)整哪一條線，降負(fù)債和保增長(zhǎng)之間怎么平衡、取舍等。”某“紅色檔”千億上市房企的內(nèi)部人士表示。另一家房企則透露，該公司已做好一定準(zhǔn)備，計(jì)劃加快周轉(zhuǎn)和回款對(duì)沖融資規(guī)?？s減的影響，同時(shí)更多的利用項(xiàng)目股權(quán)融資，在降低負(fù)債水平的同時(shí)，確保增長(zhǎng)所需資金。

9月底的時(shí)候，藍(lán)光發(fā)展總裁遲峰也被投資者問(wèn)及了這個(gè)問(wèn)題，他很干脆的給出了今年的降負(fù)債目標(biāo)，聲稱2020年公司將匹配發(fā)展需求及積極運(yùn)用經(jīng)營(yíng)杠桿、權(quán)益杠桿，合理控制扣預(yù)后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，未來(lái)財(cái)務(wù)杠桿將較半年度相比穩(wěn)中有降。

“三條紅線”影響顯現(xiàn)

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年1月-9月國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1月-9月房屋新開工面積160090萬(wàn)平方米，下降3.4%，其中，9月房屋新開工面積為20173萬(wàn)平方米，同比下降1.95%。自7月起，房屋新開工面積同比增速便逐月下降，至9月已由正轉(zhuǎn)負(fù)，相比7月同比增速已經(jīng)下降13個(gè)百分點(diǎn)。

土地購(gòu)置端的下行趨勢(shì)也很明顯，1月-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15011萬(wàn)平方米，同比下降2.9%，降幅比1月-8月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，相較7月即將轉(zhuǎn)增的跌幅已然擴(kuò)大2個(gè)百分點(diǎn)。

克而瑞表示，隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊，三季度企業(yè)投資金額顯著下滑，尤其是9月份，銷售TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。

這應(yīng)該是在監(jiān)管部門預(yù)期中的市場(chǎng)變化。在行業(yè)數(shù)據(jù)公布前5天，央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰已經(jīng)在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，從整體上看，目前重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會(huì)反響積極正面。他強(qiáng)調(diào)，融資管理規(guī)則是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。建立這個(gè)制度的目的，在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，同時(shí)也矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

而從中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)等企業(yè)近兩個(gè)月已連續(xù)采取多種降負(fù)債措施的表現(xiàn)來(lái)看，“三條紅線”的監(jiān)管效果還是很突出的。也因此，彭立峰重申，下一步將會(huì)同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評(píng)估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

根據(jù)國(guó)泰君安的統(tǒng)計(jì)，截至2020年6月末，“三條紅線”均超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)有22家。分別是：中國(guó)恒大、綠地集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、富力地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、鐵建房地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、首開股份、華發(fā)股份、泰禾集團(tuán)、電建地產(chǎn)、金融街、光明地產(chǎn)、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、珠江投資、新湖中寶、廣宇發(fā)展、住總地產(chǎn)、天房發(fā)展。

踩線房企：已有準(zhǔn)備 看一步走一步

按照此前的業(yè)內(nèi)消息，“三條紅線”試點(diǎn)實(shí)施的房企有12家，他們需要在每月15日前提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測(cè)表，其中涵蓋主要經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，表內(nèi)融資及表外負(fù)債情況等，幾乎堵住了所有隱藏真實(shí)負(fù)債的通道。

權(quán)益口徑的購(gòu)地金額是每月需要上報(bào)的數(shù)據(jù)之一，從中可以窺見(jiàn)踩線房企應(yīng)對(duì)“三條紅線”監(jiān)管的策略差異。

藍(lán)光發(fā)展上半年花了320億元拿地，月均購(gòu)地金額超過(guò)50億元，而9月份僅新增了3個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益土地款5.54億元。該公司相關(guān)人士表示，公司尚未收到“三條紅線”的相關(guān)監(jiān)管通知，目前還是按既定的策略走，但會(huì)謹(jǐn)慎一些，9月份拿地應(yīng)該也是有所控制，在現(xiàn)階段的控負(fù)債要求和未來(lái)的增長(zhǎng)預(yù)期方面，需要適當(dāng)平衡。

這跟藍(lán)光發(fā)展首席財(cái)務(wù)官歐俊明在9月底的表態(tài)相符。他當(dāng)時(shí)表示，地產(chǎn)行業(yè)慣例為上半年拿地較多，下半年隨著拿地節(jié)奏的控制，及延緩的購(gòu)房需求在下半年的釋放，公司的銷售回款會(huì)逐漸提升，全年有息負(fù)債將會(huì)控制在合理范圍。

中南建設(shè)前三季度新增了計(jì)容建面超過(guò)1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，拿地金額突破500億元，同比增長(zhǎng)22.6%。有機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)影響，該公司第三季度的單季拿地銷售面積比較上半年下降了35.4個(gè)百分點(diǎn)，強(qiáng)度有所降低。但在“三條紅線”執(zhí)行時(shí)間表尚未公布前，這家房企其實(shí)并不希望以犧牲增長(zhǎng)換取負(fù)債率的降低。在中南建設(shè)的內(nèi)部員工看來(lái)，公司還是希望能保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，土地肯定還要繼續(xù)拿。“雖然之前凈負(fù)債率的絕對(duì)值比較高，但這幾年已經(jīng)下降了不少，拿地的空間還是有的，降負(fù)債可以通過(guò)加速周轉(zhuǎn)等其他方式實(shí)現(xiàn)。”

有著類似心態(tài)的“紅色檔”房企不在少數(shù)。華夏幸福對(duì)投資者表示，公司暫未接到相關(guān)要求，但是公司控負(fù)債、改善現(xiàn)金流、促回款的舉措上已有些許成效。改善現(xiàn)金流上，在公司加大資源儲(chǔ)備投資特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的土地投資，以及土地支付金額較去年同期增加27億元的情況下，上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~較去年同期仍然取得一定程度的改善。促回款上，上半年公司銷售回款率由去年同期的61.5%上升到72.5%。這是華夏幸福繼續(xù)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的底氣，上半年，該公司的土地投資金額僅為241.5億元，為了進(jìn)一步加大納儲(chǔ)的力度，第三季度安排的購(gòu)地預(yù)算達(dá)260億元。

金科股份上半年拿地很積極，購(gòu)地金額同比增長(zhǎng)了接近3成。該公司近日透露，已針對(duì)性的制定相關(guān)預(yù)案，合理的經(jīng)營(yíng)策略和調(diào)整融資方案。具體而言，未來(lái)將主要聚焦于控制融資成本和提升融資效率，持續(xù)控制有息負(fù)債。同時(shí)，從融資品種和融資期限方面進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，在合作金融伙伴擴(kuò)展和內(nèi)部融資的標(biāo)準(zhǔn)化、信息化建設(shè)方面進(jìn)一步加強(qiáng)精細(xì)化管理?？梢钥吹剑@三方面的舉措，并未包含縮減土地投資規(guī)模。

對(duì)于這些處于“紅色檔”但并未進(jìn)入試點(diǎn)范圍的房企而言，“三條紅線”就如同那只即將落地的靴子，等待的過(guò)程充滿了糾結(jié)與忐忑。一家“紅色檔”房企直言，行業(yè)到了白銀時(shí)代，地產(chǎn)也不像以前那么好做了，頭部企業(yè)搶占了越來(lái)越多的市場(chǎng)空間，后面的中小企業(yè)不發(fā)展很快就會(huì)被淹沒(méi)，而要發(fā)展的話，勢(shì)必會(huì)突破紅線的指標(biāo)，這是一個(gè)兩難的局面。另一家則表示，“三條紅線”擴(kuò)大適用范圍的執(zhí)行細(xì)則遲遲未發(fā)布，不僅影響了地產(chǎn)股的表現(xiàn)，打亂了不少地方政府的供地節(jié)奏，企業(yè)也無(wú)所適從。“公司沒(méi)被約談，不知道該怎么做。但沒(méi)約談不代表就沒(méi)事，只能說(shuō)往改善的路上去努力，看一步走一步，先處理一條紅線，等細(xì)則出來(lái)再看怎么調(diào)。”