隨著蛋殼風波的不斷蔓延，關(guān)于“長租公寓出路在哪”的話題在今年一直大熱。從11月17日起，北京商報地產(chǎn)頻道推出特別報道——尋找長租公寓破局之路，我們希望借助這個系列報道與行業(yè)、金融機構(gòu)、消費者、小業(yè)主們討論幾個問題：長租公寓還能不能做？誰能做？怎么做？誰來監(jiān)管？
甲醛、隔斷間等公共安全問題如何破解？長收短付、違規(guī)放貸甚至泛資金池等金融問題誰來監(jiān)管？
除了大裝修、長合同以外，還有哪些模式更利于抵抗下行市場存在的風險？
長租公寓持續(xù)爆雷的背后，“出租率焦慮癥”已經(jīng)成為很多長租公寓運營方的行業(yè)病。在本就利潤不高、流動性較差的這個行業(yè)里，出租率不到90%，就很難做到真正意義上的“活得很好”。然而在下行市場中，這個數(shù)據(jù)部分企業(yè)甚至下探到30%。
破解長租公寓“出租率焦慮癥”，目前哪些方式方法行得通？在行業(yè)整體面臨“出租難”、長租公寓出租率無法短期內(nèi)提高的現(xiàn)實情況下，如何盡可能地減輕企業(yè)的壓力？我們試圖從市場找到一些探索。
理想的90%與現(xiàn)實的30%
如果復盤躺在“陣亡”名單中的長租公寓，就會發(fā)現(xiàn)大多都死在了瘋狂擴張后的經(jīng)營不善上。企業(yè)一旦遭遇市場下行、競爭加劇，亦或是發(fā)生戰(zhàn)略決策失誤而陷入流動性危機，導致陷入“出租率下降-營收減少-成本增加-利潤減少-團隊離散”的死循環(huán)，那么長租公寓業(yè)務(wù)停擺甚至倒閉只是時間問題。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)告訴北京商報記者，一般而言，長租公寓行業(yè)理想的出租水平通常在90%-95%左右，當房源的空置期較長，超過了企業(yè)對于該房源實現(xiàn)盈虧平衡所要達到的出租水平后，企業(yè)的營收壓力便隨之增加，就會因此選擇降價出租，以提升出租率。
“長租公寓的成本回收期較長，一般需要達到整體租約的一半年限及以上。以集中式長租公寓為例，若企業(yè)簽署的契約年限是十年，通常需要五年及以上的時間回收成本；回報期的長短也與項目情況以及企業(yè)自身的運營能力相關(guān)，運營效率較高的企業(yè)可以縮短回收周期。”楊現(xiàn)領(lǐng)補充道，今年受疫情影響，租賃市場整體租金水平呈現(xiàn)下降趨勢，租客的月均支出也在縮減，部分城市出現(xiàn)消費降級。在此背景下，部分租客為了縮減租金成本支出，會選擇更具有價格優(yōu)勢的租賃房源。
而多家長租公寓運營方向北京商報記者透露，在一系列長租公寓“陣亡”名單中，不乏出租率低于50%、甚至30%的企業(yè)，下行市場的沖擊，讓行業(yè)在理想與現(xiàn)實之間出現(xiàn)巨大裂痕。
頭部長租企業(yè)的“出租焦慮”，也說明了這個問題。
為了進一步刺激市場回暖、降低房源空置率，頭部長租平臺也推出相應(yīng)的優(yōu)惠補貼。如，自如在7、8月推出“億元補貼”活動，9月開啟“9月折扣季”，10月推出“自如品質(zhì)租房節(jié)”；“金九銀十”之際，蛋殼也推出了“億元補貼”等系列優(yōu)惠租房活動，包括“9月租房免租兩個月”、“10月簽約指定年租房源，最高免租1個月”等。
輕重并舉
“具備較好資金管理及運營能力、能夠依據(jù)外部環(huán)境不斷優(yōu)化庫存房源結(jié)構(gòu)的企業(yè)，在逆勢中更有機會彎道超車。” 在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，眼下的市場，已經(jīng)迫使長租公寓企業(yè)依據(jù)外部環(huán)境動態(tài)調(diào)整自身戰(zhàn)略及運營策略，不斷在市場中突圍，唯有這樣才能增加企業(yè)自身的抗風險能力。
頭部企業(yè)的行動更早一些，“輕重并舉”便是其中絕大多數(shù)開發(fā)商系長租公寓的選擇。
“我們在去年初就提出了‘輕重并舉’的發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)歷疫情后，公司愈加堅定了這一發(fā)展戰(zhàn)略，并將業(yè)務(wù)拓展重心轉(zhuǎn)移至綜合型租賃社區(qū)。”旭輝領(lǐng)寓方面在接受北京商報記者采訪時如是說道。
據(jù)介紹，在輕資產(chǎn)端，旭輝領(lǐng)寓通過與國企、開發(fā)商等合作提前介入到租賃用地的開發(fā)運營。今年底計劃預售的張江納仕國際社區(qū)即為“輕”端合作代表。項目由旭輝領(lǐng)寓與張江集團攜手打造，是全國首塊R4（租賃住房）用地，占地面積達6.5萬平方米，公寓總體量超2400余間，預計全部開業(yè)入住后社區(qū)總?cè)藬?shù)可達5000人。
重資產(chǎn)端，通過股權(quán)模式、資管雙輪驅(qū)動有條不紊地進入市場。9月在上海新開業(yè)的華僑城柚米社區(qū)，即是旭輝領(lǐng)寓“重”模式的代表。作為旭輝領(lǐng)寓2019年攜手平安不動產(chǎn)成立100億元投資平臺后的首個綜合型租賃社區(qū)項目，該項目總投資在20億元左右，占地6.3萬平方米，5棟公寓樓包含1800+套房源均為領(lǐng)寓自持。
旭輝領(lǐng)寓方面還告訴北京商報記者，目前領(lǐng)寓重資產(chǎn)項目維持在20%左右，剩余的80%以輕資產(chǎn)為主。做重還是做輕要看項目，看業(yè)主拿來的物業(yè)是什么樣的。“我們每年有設(shè)定投資額，也有和平安不動產(chǎn)成立的重資產(chǎn)投資平臺，有百億元人民幣規(guī)模，會在有限的資源里匹配合適的項目。托管的話會選擇大型綜合社區(qū)，跟其他運營商‘小業(yè)主’的加盟模式不一樣。因為旭輝領(lǐng)寓可以提供全周期的綜合性產(chǎn)品和服務(wù)解決方案。不僅是長租公寓，還包括代建、商業(yè)辦公物業(yè)的綜合運營、稀缺教育資源配套等。”
同樣在長租公寓領(lǐng)域作出輕重并舉配置的，還有萬科泊寓。
“北京萬科在降低項目綜合成本上，是通過獲得集體土地來解決的。”據(jù)萬科集團副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官劉肖介紹，截至目前，北京萬科拿走了北京市場上30%的集體租賃用地。
“北京有租賃人口月860萬人，但市場上的合格租賃房源只有250萬套，對應(yīng)的平均租金是7000元/月。”劉肖坦言，萬科的切入方式是通過產(chǎn)品坪效的管理，把人均租金降到3000元/月左右，從而獲得廣大租戶。
來自萬科長租公寓事業(yè)部的數(shù)據(jù)，截至2020年10月，萬科泊寓的房間數(shù)已經(jīng)達到134836間，進入33個城市，開業(yè)365家門店，上半年獲得10.5億元營收。
以分散式房源管理運營為主的長租公寓品牌——自如在接受北京商報記者采訪時認為，長租不管分散集中，都需要精耕細作，沒有所謂的輕重之分，要把長租行業(yè)當成長期的事業(yè)來看待。
全量市場
輕重并舉之外，對于全量市場的布局，也被看作是規(guī)避風險的一種選擇。
“過去五年以來，面對市場上花樣繁多的打法，相寓一直不為所動地堅持全量市場配置。”回顧這一波長租公寓市場的起伏，我愛我家(000560,股吧)北京公司總經(jīng)理高曉輝表示：“2019年，在很多企業(yè)進來后，大家加價搶房，打破市場平衡會導致后續(xù)的經(jīng)營風險倍增。”面對不同情況的房源和廣大客戶的差異化需求，相寓推出了面向業(yè)主和租客雙向靈活多樣的委托、裝修和服務(wù)策略。相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大產(chǎn)品品牌覆蓋不同訴求的租房者。
在高曉輝看來，公寓運營是一個古老的行業(yè)，它不會因風口出現(xiàn)突然出現(xiàn)，更不會因風口過去而突然消失。行業(yè)大洗牌之后，一切正在回歸理性。
放眼全球，美國著名公寓運營商EQR成立于1969年，其于1993年3月以REITS的形式登陸紐約交易所，且成為了S&P500指數(shù)成員。另一家比較新的公司Greystar跟相寓很相似，它也采取輕資產(chǎn)、全量化的運營模式，小到學生公寓床位，大到豪華別墅全面配置，成立不到30年時間，版圖已經(jīng)覆蓋美國39個州及特區(qū)，以及拉丁美洲、歐洲和亞太地區(qū)。
從這個角度來看，整個中國長租公寓市場還有著很大的想象空間。
“特別是這些年，隨著國內(nèi)消費者對于租房生活開始逐漸接受，買房的執(zhí)念持續(xù)變淡。尋找有品質(zhì)、安全、放心的公寓，將成為大批青年人的選擇。”高曉輝說道。
“以出定收”
2019年下半年以來，部分分散式長租公寓運營商開始選擇房況較好的房源進行托管或進行包租，并根據(jù)房源情況減少重新裝修，經(jīng)基礎(chǔ)保潔及維修后原裝入市，并有意識地降低不良庫存。
以相寓為例，據(jù)該集團管理層在今年5月舉辦的2019年度業(yè)績說明會上透露， 2019年相寓在管規(guī)模減少了約3萬套，原因在于“基于市場的主動收縮”，此次規(guī)?？s減使得單套房收入和毛利率有所提升。“通過研判租賃市場的變化趨勢，相寓自2019年初開始就主動調(diào)整布局，降低不良庫存，堅持以運營周轉(zhuǎn)效率為核心策略，聚焦租賃需求穩(wěn)定提升的區(qū)域。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，對于租戶而言，標準化裝修一定程度上意味著更好的居住環(huán)境及體驗，但往往伴隨著租金提升、污染的存在。在他看來，對于分散式長租公寓企業(yè)而言，降低不良庫存、減少裝修的模式，可以通過節(jié)省二次裝修的成本來形成價格優(yōu)勢，從而加快房源出租、減少空置，以實現(xiàn)提升整體出租率乃至運營效率的目的。
“理論上來講，長租公寓企業(yè)應(yīng)當‘以出定收’。”貝殼研究院高級分析師黃卉提示，面對下行市場，長租公寓企業(yè)更應(yīng)根據(jù)出房情況來決定收房速度，靈活調(diào)整收房策略，優(yōu)化庫存房源結(jié)構(gòu)，通過動態(tài)管理，將庫存維持在健康水平。
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