評(píng)論:應(yīng)限制長租公寓“濫加杠桿”做法

2020年11月22日 09:44
來源:中國青年報(bào)
最近,與長租公寓有關(guān)的話題,再度以一種令人擔(dān)憂的方式登上了互聯(lián)網(wǎng)熱搜榜單。此前,據(jù)央視新聞報(bào)道,作為長租公寓領(lǐng)域的“龍頭企業(yè)”之一,蛋殼公寓接連被曝出斷網(wǎng)、拖欠租金等各種消息。很快,相關(guān)消息就在網(wǎng)上引發(fā)了長租公寓租住群體的普遍擔(dān)憂。
11月16日,面對(duì)相關(guān)報(bào)道,蛋殼公寓通過其官方微博回應(yīng)稱:“公司沒有破產(chǎn),也沒有跑路。”但蛋殼公寓租戶遭遇租賃糾紛,被突然清退,乃至被迫搬離公寓的情況確實(shí)屢有發(fā)生。回顧過往新聞,最近兩年,已經(jīng)有多家同類企業(yè)先后“暴雷”。相比于長租公寓剛剛興起時(shí)的多方看好,這種商業(yè)模式中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)與弊端,逐漸在“大浪淘沙”的市場中暴露了出來。
顯然,不論是此時(shí)正被推上風(fēng)口浪尖的蛋殼公寓,還是整個(gè)長租公寓行業(yè),都面臨著嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。然而,相比于同情這些企業(yè),我們更應(yīng)看到:那些受到“行業(yè)寒冬”影響的租戶,面對(duì)的是直接得多、也難以承受得多的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)企業(yè)而言,經(jīng)營有賺有賠天經(jīng)地義。風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān),是商業(yè)社會(huì)的基本規(guī)則。然而,對(duì)于出錢租下房子的租客而言,他們只是向相關(guān)企業(yè)購買了中介服務(wù),沒有任何理由被“綁上戰(zhàn)車”,與長租公寓運(yùn)營商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。租戶在足額繳納租金的情況下,僅僅因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營不善、資金緊張,便要被房東非難,陷入無家可歸的窘境,從任何角度上看,都是一件極不合理的事。為此,有關(guān)部門還應(yīng)對(duì)長租公寓領(lǐng)域的種種經(jīng)營亂象,及時(shí)展開精準(zhǔn)有力的對(duì)癥監(jiān)管,防止廣大租戶,尤其是年輕租戶成為任人宰割的“韭菜”。
在傳統(tǒng)觀念里,“一手交錢、一手交房”是房屋租賃的基本常識(shí),因此,除非房東惡意“耍賴”,租客只要不拖欠房租,不可能被莫名其妙地趕出去。事實(shí)上,許多長租公寓在宣傳時(shí)都表示:由于涉租房屋由中介公司統(tǒng)一管理,長租公寓在居住穩(wěn)定性上比傳統(tǒng)租賃更加“安全”。然而,在實(shí)踐中,長租公寓頻頻發(fā)生“房東趕人”的糾紛,其最大的原因就在于:企業(yè)并未直接將租客提供的租金轉(zhuǎn)交給房東,而是充分利用各種金融工具,利用資金在租客與房東之間的“時(shí)間差”加大杠桿。
為了將投資收益最大化,許多長租公寓都會(huì)鼓勵(lì)、引導(dǎo)租客簽下大額的“租金貸”。在這種情況下,盡管租客在體感上仿佛是在按月交錢,但實(shí)際上已經(jīng)預(yù)支了半年、一年乃至數(shù)年的房租。與此同時(shí),房東卻只能按月、按季度,甚至按年收取租金。在企業(yè)資金鏈相對(duì)穩(wěn)定時(shí),這種玩法似乎并沒有什么問題,房東遲早會(huì)依照合同收到租金。但是,一旦企業(yè)面臨“錢荒”,房東與租客之間,立刻就會(huì)陷入“一方交了房租,另一方卻收不到房租”的荒謬矛盾。在這種情況下,由于房東處于優(yōu)勢一方,手中沒有任何籌碼的租戶,自然只能被置于壓力傳導(dǎo)鏈條的最底端。
面對(duì)此類現(xiàn)象,不論是為了保護(hù)租客權(quán)益,還是為了消弭系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),有關(guān)部門都應(yīng)對(duì)長租公寓“濫加杠桿”的做法加以限制。這并不是說長租公寓企業(yè)不能靠“時(shí)間差”賺錢,而是要求相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行金融操作時(shí),必須有清晰的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),以未雨綢繆的方式維護(hù)租客的安全底線。近段時(shí)間,成都、西安、重慶等城市已經(jīng)先后發(fā)文,要求長租公寓企業(yè)建立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶,將一定量的租金納入該賬戶,用于壓低企業(yè)杠桿,防備違約風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),對(duì)于企業(yè)濫用“租金貸”,“套路”年輕租戶的做法,有關(guān)部門也應(yīng)在認(rèn)真研判后加以合理約束,防止金融工具成為“吸血”工具。
今年9月,我國首部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)《住房租賃條例(征求意見稿)》開始公開征求意見。在征求意見稿中,這一條例擬規(guī)定:要將“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)列入經(jīng)營異常名錄,加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。在約束住房租賃企業(yè)的同時(shí),該條例還結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn),大大加強(qiáng)了對(duì)承租者利益的保護(hù)力度,使得承租者在房東面前擁有了談判的籌碼,可以保護(hù)自己的基本居住權(quán)益不受侵害。當(dāng)下,《住房租賃條例(征求意見稿)》仍在征求意見期間,有關(guān)部門還應(yīng)趁此機(jī)會(huì)多多傾聽民情民意,通過調(diào)整立法,更有針對(duì)性地解決租客可能因?yàn)樽赓U糾紛而流離失所的現(xiàn)實(shí)難題,確保“居者有其屋”的社會(huì)目標(biāo)。
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