當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分化正逐步加劇。
11月17日，北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，1―10月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積為2323.5萬平方米，同比增長(zhǎng)44.4%。其中，住宅新開工面積為1333.5萬平方米，同比增長(zhǎng)64.4%；辦公樓為89.9萬平方米，下降17.7%；商業(yè)營業(yè)用房為102.4萬平方米，下降9.6%。
1 10月，全市商品房銷售面積為670.9萬平方米，同比增長(zhǎng)2.8%。其中，住宅銷售面積為526萬平方米，下降4.8%；辦公樓銷售面積為26.6萬平方米，下降19.4%；商業(yè)營業(yè)用房為47.4萬平方米，增長(zhǎng)89.6%。
從數(shù)據(jù)可見，北京的住宅市場(chǎng)與寫字樓市場(chǎng)正出現(xiàn)一上揚(yáng)、一下跌的兩極分化狀態(tài)。
高力國際和戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，疊加疫情影響和供應(yīng)高峰因素，今年北京寫字樓市場(chǎng)整體空置率創(chuàng)下10年來新高。
寫字樓空置率攀升
原本在北京市朝陽區(qū)建國路某寫字樓的租戶李華（化名），上個(gè)月退掉了自己已租用了近一年的辦公區(qū)。
“經(jīng)歷了疫情才知道，租寫字樓也是風(fēng)險(xiǎn)投資，既然線上辦公能解決的問題，可以省下租寫字樓的開支，用來做渠道運(yùn)營，拓展業(yè)務(wù)。” 11月18日，李華告訴時(shí)代周報(bào)記者，對(duì)中小企業(yè)來說，寫字樓的租賃成本是一筆“很昂貴又讓人厭煩的固定開支”。
在乙級(jí)寫字樓方面，第三季度有大量空置面積出現(xiàn)，整體空置水平上升1.4%―14.9%，租金下降1.9%到每月241元/平方米。
近日，有行業(yè)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，一方面，隨著甲級(jí)樓宇租金逐步降低，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶從乙級(jí)搬到甲級(jí)的現(xiàn)象；另一方面，疫情對(duì)中小企業(yè)的持續(xù)性影響最終在三季度數(shù)據(jù)上有了明顯體現(xiàn)，中小企業(yè)開始搬遷、縮減面積或退出市場(chǎng)。
高力國際判斷，未來15個(gè)月，北京樓市將迎來近200萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)，供需失衡的態(tài)勢(shì)會(huì)加劇并延續(xù)到2021年，空置率明年將觸頂?shù)浇?5%。
事實(shí)上，從2019年年初開始，北京的寫字樓就已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面。
11月19日，北京市朝陽區(qū)國貿(mào)附近房屋中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，從2018年年中開始，CBD附近的寫字樓都出現(xiàn)了不同程度降價(jià)，2019年寫字樓出租均價(jià)是每天6―10元／平方米。最近，有的寫字樓中甚至出現(xiàn)4元每平方米／天的價(jià)格，但出租率仍然很低。
仲量聯(lián)行最新研究報(bào)告稱，2019年北京市場(chǎng)有多個(gè)指標(biāo)達(dá)到10年來低位。2019年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨緩，辦公樓市場(chǎng)尤甚，市場(chǎng)需求10年來首次明顯放緩。在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)中，2019年全年凈吸納量同比下降32％；與此同時(shí)，全市空置率從2018年年底的6％增至11.3％，達(dá)到自2010年以來的最高水平。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽表示：“2020年將是市場(chǎng)尋求解決方案和潛在增長(zhǎng)機(jī)會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期。而進(jìn)入調(diào)整期也有利于市場(chǎng)進(jìn)一步補(bǔ)齊短板，為長(zhǎng)期增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。”
住宅市場(chǎng)走勢(shì)上揚(yáng)
就在寫字樓市場(chǎng)寒風(fēng)瑟瑟時(shí)，住宅市場(chǎng)卻呈現(xiàn)一片熱鬧景象。
“今年樓市上半年很冷，下半年很熱，特別是9月底、10月初時(shí)。”11月20日，北京市朝陽區(qū)亞運(yùn)村的置業(yè)顧問告訴時(shí)代周報(bào)記者，造成這種現(xiàn)象的很大一部分原因，是上半年疫情壓制了大部分人的購買需求，等到疫情得到控制，剛需買房或品質(zhì)換房自然被提上日程。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月北京鏈家二手房新增帶看客戶量環(huán)比增長(zhǎng)約8%，絕對(duì)值是2019年以來月度最大值，帶看房源量也增長(zhǎng)約18%，年底市場(chǎng)的季節(jié)性反彈行情將逐步開啟。預(yù)計(jì)11月北京二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比反彈，但幅度弱于去年同期。全年北京二手住宅成交量在16萬套左右，是2017年以來最大值，同比增約10%。
房企們同樣意識(shí)到消費(fèi)需求會(huì)大量釋放，下半年“金九銀十”的銷售旺季中，很多房企做出快速出盤、大力推盤的營銷策略。
北京市住建委官網(wǎng)顯示，北京9月共有22個(gè)項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證（含預(yù)告），僅9月30日，僅1天就有8個(gè)項(xiàng)目獲發(fā)預(yù)售證。
9月30日，融創(chuàng) 香山壹號(hào)院開盤，開盤3個(gè)小時(shí)實(shí)現(xiàn)銷售額45.3億元；同日，頤和金茂府開盤，開盤銷售額達(dá)到50.6億元。
11月20日，北京某房企營銷負(fù)責(zé)人張翔（化名）向時(shí)代周報(bào)記者坦言，上半年的業(yè)績(jī)目標(biāo)壓到下半年來完成，需要用半年的時(shí)間來完成一年的銷售量。
該負(fù)責(zé)人表示，在這種壓力下，除打折促銷，依靠傳統(tǒng)意義上銷售節(jié)點(diǎn)外，還要自己創(chuàng)造銷售熱點(diǎn)，比如跟隨電商的“雙十一”購物節(jié)，以及提前策劃迎新春促銷，這樣才能有效加大去化力度，完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。
通過全線產(chǎn)品7折促銷，9月1日至10月31日，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售總金額1819.7 億元。
貝殼找房推出“11 11新房節(jié)”活動(dòng)，11月5―11日，7天時(shí)間認(rèn)購套數(shù)達(dá)到24699套，7天認(rèn)購總額達(dá)367.9億元。
國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%；9月，北京新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%；10月，北京新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%。
有業(yè)內(nèi)專家預(yù)估，從2020年目前的整體銷售狀況來看，2021年的春節(jié)銷售旺季會(huì)提前。
在距離2021年已不足2個(gè)月時(shí)，“三道紅線”為行業(yè)帶來的影響也開始顯現(xiàn)。
在萬科南方區(qū)域媒體交流會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示：“‘三道紅線’的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，將影響所有房地產(chǎn)企業(yè)。”
房地產(chǎn)行業(yè)前行變數(shù)如此之大，多數(shù)房企會(huì)出現(xiàn)“囤糧”行為。
11月20日，北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超告訴時(shí)代周報(bào)記者，今年的房地產(chǎn)行業(yè)中，有一部分企業(yè)極有可能出現(xiàn)業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)的情況，為縮小與目標(biāo)金額的差距，企業(yè)大力促銷推盤行為恐將使春節(jié)促銷季提前。
張翔坦言，從10月底開始，公司就已開始備戰(zhàn)春節(jié)促銷，除延續(xù)之前的營銷活動(dòng)外，公司還將縮短新盤入市時(shí)間，將預(yù)計(jì)2021年年初開盤的項(xiàng)目挪到2020年年底。
黎乃超表示，企業(yè)的提前開盤、打折促銷從往年來看，只是為提升業(yè)績(jī)，而從今年來看，也有抗擊風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)行業(yè)未知變數(shù)的意味。
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