當租客每月按時向銀行賬戶支付租金時，可能不知道，自己已經成為了“消費貸”的貸款人。金融機構早已一次性將年租金支付給了長租公寓運營商，而運營商可能已將這筆錢挪作他用。
這就是所謂的“長收短付”，即收取租客租金周期長于給付房東租金周期。它與“高進低出”是當前住房租賃市場上頗受關注的亂象。
“高進低出”指的是房東的租金高于收取租客的租金。相較“長收短付”，兩種方式雖略有差別，但在實質上都是把租房做成了金融生意。一些住房租賃企業(yè)通過種種方式預收租金，進行“兩頭吃”，獲取大量現金流。一旦資金鏈出現斷裂，企業(yè)“跑路”無法按時將租金付給房東，房東就可能采取斷水斷電甚至驅趕租戶等極端方式，令租戶的合法權益遭受損害。
為遏制這一亂象，進一步規(guī)范住房租賃市場秩序，保障住房租賃當事人合法權益，推動住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，深圳、成都、西安、重慶等地相繼就規(guī)范住房租賃企業(yè)經營行為發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)開立資金監(jiān)管賬戶。
多地發(fā)文堵住長租公寓監(jiān)管漏洞
深圳市住房和建設局11月1７日發(fā)布《關于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經營行為的緊急通知》指出，部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已引起政府部門高度重視和社會密切關注。
該通知要求，住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。
住房租賃企業(yè)應取得營業(yè)執(zhí)照，經營范圍中明確注明“住房租賃”，不得超范圍經營。自然人轉租住房10套（間）以上的，應當依法辦理市場主體登記。企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照后，對于頻繁變更法定代表人、負責人、股東及經營地等商事主體登記、備案信息的，住房和城鄉(xiāng)建設部門將會同市場監(jiān)管部門予以重點監(jiān)管，并向社會發(fā)出預警信息。
此外，住房租賃企業(yè)出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長周期租賃合同，不得利用格式條款侵害承租人合法權益或者加重承租人義務，不得違背承租人意愿搭售其他商品或服務，不得實施價格串通、捏造散布漲價信息等價格違法行為。住房租賃企業(yè)應當與承租人嚴格履行住房租賃合同約定，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費，不得通過合同欺詐、格式條款等方式謀取不當利益，不得違法強制單方解除合同。
據了解，今年9月以來，深圳市的愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。深圳市消費者委員會披露，愛租公寓目前已停止營業(yè)，被列入經營異常名錄。由于愛租公寓無法向房東交付租金，房東已要求消費者搬離，消費者面臨無房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鷹公寓，均被投訴出現資金鏈斷裂，大量租金無法向房東交付，房東已發(fā)布告示要求消費者搬離。樂居公寓已停止營業(yè)，該公司曾于9月發(fā)布公司轉型暨告業(yè)主書，單方面宣布公司轉型以及分期賠付租戶的決策，由于商家未向房東交付房租，房東要求消費者搬離住所。
與深圳市發(fā)布緊急通知同日，西安市發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關于印發(fā)西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》提出，完善住房租賃機制體制、增加租賃住房市場供應、培育規(guī)?；?guī)范化市場供應主體、搭建住房租賃服務平臺、穩(wěn)定住房租金水平、加強住房租賃市場監(jiān)管和大力促進住房租賃合同網簽備案等7個方面的目標。
該通知強調，要基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數合理區(qū)間。2020年至2022年，每年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。住房租賃企業(yè)應在監(jiān)管合作銀行開立西安市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，分賬核算?？顚Ｓ?，避免惡意克扣押金、隨意挪用租金等違法行為，保障租賃雙方的資金安全，維護當事人合法權益。
11月10日，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等部門聯(lián)合發(fā)布《關于實施住房租賃資金監(jiān)管加強住房租賃企業(yè)合規(guī)經營的通知》，第一次將住房租賃企業(yè)的資金納入監(jiān)管。
自通知發(fā)布日起，在營住房租賃企業(yè)在渝機構總部應在一個月內與住房租賃資金監(jiān)管銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，開立監(jiān)管賬戶，用于歸集在渝所有分支機構需監(jiān)管資金。住房租賃企業(yè)應梳理存量房源和存量租金收支情況，向房源所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門書面報告。新開業(yè)的住房租賃企業(yè)申請企業(yè)備案及開業(yè)信息申報前需簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，開立監(jiān)管賬戶，企業(yè)備案及開業(yè)信息申報時，同步提交監(jiān)管協(xié)議及賬戶信息。
凡是承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監(jiān)管。承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期在三個月以內的，由承租人自主決定是否將租金存入監(jiān)管賬戶管理。
對違反通知規(guī)定的住房租賃企業(yè)，由住房和城鄉(xiāng)建設部門會同金融監(jiān)管、市場監(jiān)管、公安、稅務等相關管理部門采取約談告誡、發(fā)布風險提示、記入企業(yè)誠信檔案實行信用扣分、納入銀行“黑名單”等措施處理。
值得注意的是，租賃當事人向承辦銀行提供虛假信息導致監(jiān)管資金損失的，由當事人自行承擔損失。租賃當事人約定不進行資金監(jiān)管的，由當事人自行承擔風險。
9月18日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局等部門聯(lián)合出臺《關于進一步加強住房租賃市場管理的通知》，從加強從業(yè)主體管理、加強房源發(fā)布管理、加強租賃資金監(jiān)管等6個方面，對成都市住房租賃市場的規(guī)范管理進行了明確和規(guī)范。
在加強租賃資金監(jiān)管方面，該通知提出，要設立資金監(jiān)管賬戶，租賃資金要納入監(jiān)管。具體來看，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過3個月的，租金、押金及利用住房租金貸款獲得的資金應存入住房租賃資金監(jiān)管賬戶。承租人支付租金周期在3個月以內的，由承租人自主決定是否將租金、押金存入監(jiān)管賬戶。存入監(jiān)管賬戶的租金按月劃轉給住房租賃企業(yè)使用。
該通知還提出，規(guī)范租賃金融業(yè)務。住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構不得與未經國家金融監(jiān)管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人住房租金貸款業(yè)務；不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年年底前調整到位。
強化租賃資金監(jiān)管
上述政策出臺的背景，是個別長租公寓企業(yè)出現的“爆雷”危機。而危機的源頭，直指“租金貸”模式——金融機構將租金貸款一次性發(fā)放給長租公寓運營商，租戶按月還貸，運營商按月或按季將房租支付給房東。
業(yè)內人士認為，上述政策不僅進一步規(guī)范了個人二房東，同時強化租賃資金監(jiān)管，客觀上有助于避免長租公寓“高收低出”和“租金貸”模式進行圈錢而“跑路”的現象。
據貝殼研究院統(tǒng)計，近期長租公寓“爆雷”事件頻發(fā)，在陷入資金鏈斷裂、經營糾紛或“跑路”的企業(yè)中，近七成因為“高收低出”和“長收短付”。貝殼研究院高級分析師黃卉認為，在資金監(jiān)管制度下，一方面會倒逼住房租賃企業(yè)進一步核查自身經營行為的合規(guī)性，禁止“長收短付”、違規(guī)使用租金貸等行為；另一方面，資金監(jiān)管制度提高了租賃企業(yè)的經營監(jiān)管門檻，使得不具備運營能力或以短期圈錢投機為目的的企業(yè)不再盲目進入，加劇了行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化市場經營環(huán)境。
近年來，長租公寓運營機構對“租金貸”過于倚重。中國房產經紀公義聯(lián)合會主席胡景暉表示，長租公寓運營商將收來的租金貸款用于“搶地盤”，成為加杠桿的一種方式。應該對沉淀在長租公寓運營機構的資金實行托管或集中存管，減少資金被挪用的可能性。
“當前，有不少住房租賃企業(yè)仍存在誘導消費者使用‘租金貸’的情況。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，在租賃市場長期穩(wěn)定的情況下，暫時看不見“租金貸”的弊端，但一旦市場出現短期波動，租賃企業(yè)就會因資金鏈條斷裂“跑路”，房東和承租人就都成了受害者。樓建波提出，應將租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金納入專項監(jiān)管賬戶，并要求企業(yè)的經營規(guī)模和自有資金相匹配。
理性看待行業(yè)弊端
事實上，此前，成都、深圳、西安、杭州等地已陸續(xù)發(fā)布住房租賃資金監(jiān)管通知。
9月11日，成都市出臺《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求自9月11日起，新產生的租賃關系，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，存入監(jiān)管賬戶。其中“租金貸”獲得的資金需住房租賃企業(yè)和承租人與貸款發(fā)放的金融機構協(xié)商一致，將貸款方式取得的租金劃撥到監(jiān)管賬戶。
9月17日，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法（修訂征求意見稿）》公開征求意見。此次修訂的主要內容包括建立租賃資金監(jiān)管制度。住房租賃企業(yè)應在深圳市轄區(qū)內商業(yè)銀行設立唯一的租賃資金監(jiān)管賬戶并簽訂租賃資金監(jiān)管協(xié)議。從事利用收儲房源開展住房出租業(yè)務的住房租賃企業(yè)，應當在監(jiān)管賬戶設立與注冊資本、經營規(guī)模相匹配的風險保證金或者提供銀行保函。租賃資金監(jiān)管協(xié)議應當明確資金用途、提取方式、提取額度、留存比例等內容。
10月30日，西安市發(fā)布《關于在我市推行住房租賃資金監(jiān)管的通知》提出，將收儲本市國有土地上的存量住房進行租賃交易的住房租賃交易企業(yè)，其租賃交易資金應按照相關規(guī)定納入監(jiān)管。企業(yè)在開展租賃業(yè)務前需與西安市范圍內的商業(yè)銀行簽訂《住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書》，開立存量住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶。開立監(jiān)管專用賬戶后，監(jiān)管銀行須通過西安市住房租賃交易服務平臺填報企業(yè)監(jiān)管賬戶信息。
該通知發(fā)布前已注冊的“托管式”租賃企業(yè)應選擇一家監(jiān)管銀行簽訂住房租賃資金監(jiān)管協(xié)議書并開設唯一監(jiān)管專用賬戶，接受住房租賃資金監(jiān)管。新注冊的“托管式”租賃企業(yè)應在注冊后10個工作日內開立監(jiān)管賬戶。
去年11月，杭州市發(fā)布通知稱，從事住房租賃業(yè)務的住房租賃企業(yè)，要在杭州市范圍內的銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，并報市房產行政主管部門備案。住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。
有專家表示，作為新興行業(yè)，長租公寓對于業(yè)務模式的探索值得肯定，國家也應鼓勵發(fā)展長租公寓，推動租賃房屋提檔升級，以更好滿足居民租賃需求。但前提是要以服務為核心，而不能以創(chuàng)新為名增加社會風險。
“爆雷”“跑路”案例，很可能產生“劣幣效應”，損害人們的租賃信心。現在，許多人都有重購輕租心理，就是因為租房套路太多、誠意太少。一些企業(yè)借機收割“韭菜”，無疑是在加劇人們的不安全感，這對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度并非好事。相關部門應該重拳出擊，堅決不容許“一粒老鼠屎壞了一鍋粥”。
有業(yè)內人士表示，對少數長租公寓企業(yè)暴露出來的問題，要理性看待。一方面，必須強化監(jiān)管。前臺和后臺，兩頭都要抓。前臺是指收儲房源階段，要堅決遏制部分長租公寓運營商高價攬收房源的行為。從房東那里以遠高于市場價獲取房源，既會在短時間內直接推動租金上漲，也會埋下高成本的禍根，而這些成本終究要轉嫁到租戶身上。后臺是指租賃資金監(jiān)管，要推動第三方資金監(jiān)管制度的建立。
另一方面，不可以將長租公寓這種業(yè)態(tài)一棍子打死。2016年以來的這一輪房地產調控，一個指導原則是“租售并舉”。這幾年，中央政府和各地一直在積極推動發(fā)展住房租賃市場，并拓寬了供應渠道，如試點集體建設用地建公租房等。
長租公寓是解決住房居住問題的一種創(chuàng)新業(yè)態(tài)，是解決城市住房問題的一條可行路徑，尤其是集中式長租公寓，管理相對規(guī)范，大部分還會提供配套設施及服務，受到城市年輕人的歡迎。
而困擾長租公寓運營商的一大問題，是二房東的經營模式很難在短時間內實現盈利。少數運營商利用租戶已交租金與實付房東租金之間的時間差實行資本化運作，是想填補成本，賺取服務費之外的收益，以期實現企業(yè)正常運轉。但問題是，若為了擴大規(guī)模，不計成本收儲房源，當房子出租率大幅下滑、后續(xù)資金無法補充時，可能會對其現金流造成重大影響甚至出現中斷。
那么，當該業(yè)態(tài)暴露出若干弊端時，如何有針對性地進行解決呢？
長租公寓運營商的共同難題是融資，應在長租公寓市場加快推動REITs（房地產投資信托基金）的建立。
據其介紹，美國公寓住宅類REITs已經成為其第二大基礎資產類型。之前，已有房企和機構發(fā)行了一些長租公寓的ABS（資產證券化）產品。但與需求相比，規(guī)模尚小，可持續(xù)性也有待加強。要從根本上解決長租公寓運營商的融資難題，建立規(guī)范的房地產投資信托基金制度正當其時。
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