深圳房?jī)r(jià)歷來(lái)最為生猛，根子上的問(wèn)題都指向了住宅用地嚴(yán)重不足。經(jīng)過(guò)上半年緊急控制投資投機(jī)買房之后，年底之際深圳住宅用地供應(yīng)出現(xiàn)了大放量。

11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，共吸引28家房企參戰(zhàn)、超400輪舉牌，總成交價(jià)達(dá)339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓，也是5年來(lái)深圳土地市場(chǎng)最高規(guī)模的集中放量。

就連一向“不跟別人搶第一”的萬(wàn)科也“坐不住”了。消息稱，萬(wàn)科23日約11點(diǎn)以總地價(jià)59.98億元搶下寶安尖崗山地塊，12點(diǎn)進(jìn)行簽約，下午就拉起橫幅動(dòng)工了。速度之快，令業(yè)內(nèi)瞠目。

其實(shí)放在大的政策背景下，深圳這次土地拍賣盛宴并不算意外。此前，深圳市住房部門曾多次表示，要通過(guò)加大住宅用地供應(yīng)以緩解深圳住房問(wèn)題，壓制房?jī)r(jià)非理性上漲。

記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至11月23日，深圳2020年累計(jì)出讓包含住宅的用地已達(dá)28宗，比過(guò)去3年的總和還高。如2015～2019年，深圳市全年出讓的住宅用地也不過(guò)分別為6宗、6宗、3宗、10宗、12宗。

但從當(dāng)前房企的拿地?zé)崆閬?lái)看，“僧多粥少”的局面并未減緩。

“未來(lái)深圳還會(huì)大規(guī)模增加住宅用地供應(yīng)，但是供地增加有一個(gè)過(guò)程，深圳現(xiàn)在向外拓展空間還有些難，首先是挖潛、盤活存量用地，如將工業(yè)區(qū)塊線外的其他工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅用地，這個(gè)工作已開始試點(diǎn)和探索，預(yù)計(jì)‘十四五’末整個(gè)存量工業(yè)用地調(diào)整規(guī)劃相繼完成。對(duì)于開發(fā)商而言，既然未來(lái)新增地塊也越來(lái)越少，自然會(huì)去搶這些地。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

搶到地就是勝利

參加11月23日深圳土地拍賣的28家房企，幾乎都是上市大房企和具有國(guó)企央企背景。除招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等深圳土地拍賣市場(chǎng)的熟面孔外，總部在深圳的萬(wàn)科、佳兆業(yè)均獲得年內(nèi)在深圳的首宗公開招拍掛地塊，外來(lái)房企新城控股、安徽高速亦通過(guò)此次土地拍賣盛宴首進(jìn)深圳。

“主要還是因?yàn)榻谏钲谛路渴袌?chǎng)較為火熱，多數(shù)住宅新盤不愁賣。同時(shí)全國(guó)市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，多數(shù)城市市場(chǎng)不景氣，導(dǎo)致其他城市房企涌入深圳。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

這8宗入市出讓的居住用地分別位于光明區(qū)、寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)，總出讓面積73.22萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)合計(jì)294.42億元，總成交價(jià)339.81億元。有7宗土地的建設(shè)類型均為普通商品房，均采用“雙限雙競(jìng)”辦法掛牌出讓，并設(shè)定了一定初始面積只租不售的人才住房。

其中，位于尖崗山豪宅區(qū)的寶安西鄉(xiāng)地塊，是上午場(chǎng)最激烈的競(jìng)拍宗地，吸引了10家房企競(jìng)拍。萬(wàn)科一改往常穩(wěn)重不爭(zhēng)搶的形象，歷經(jīng)130多輪競(jìng)價(jià)，以最高限制地價(jià)59.98億元拿下該宗地塊，配建只租不售的人才住房面積6.6萬(wàn)平方米，溢價(jià)率45%。

這是萬(wàn)科時(shí)隔6年來(lái)首次在深圳公開市場(chǎng)拿下住宅用地。其上一次拿地是2017年在深圳灣超級(jí)總部基地摘得的商服用地，建設(shè)萬(wàn)科集團(tuán)總部。

不過(guò)，根據(jù)出讓條件，該宗地塊建成后，限制普通商品住房銷售均價(jià)不得高于83265元/平方米，這意味著，可售樓面價(jià)與最高售價(jià)之間僅相差約18126元/平方米。再加上各種原材料、資金、人力、建安成本，利潤(rùn)空間很小。

“這塊地的位置佳，周邊為泰禾院子、和樾府等項(xiàng)目，近期和樾府多次入市，表現(xiàn)較好，因此受到開發(fā)商青睞。開發(fā)商拿地目的肯定是要賺錢，雖然限價(jià)，但開發(fā)商還是可以通過(guò)收取裝修費(fèi)突破限價(jià)，同時(shí)可以通過(guò)縮短開發(fā)周期降低成本。如龍光前海天境5月拿地，12月就預(yù)計(jì)推出，拿地到入市時(shí)間明顯縮短。”鄭叔倫置評(píng)道。

“在深圳拿地不僅僅是錢的問(wèn)題，比拼的是開發(fā)商的資金成本及綜合實(shí)力，因?yàn)榛鸬臉潜P利潤(rùn)空間都很小。”深圳一位房企人士直言。

坪山地塊的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，平安、聯(lián)發(fā)、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科等12家房企和佳兆業(yè)同臺(tái)競(jìng)技，經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)價(jià)，最終由“舊改王”佳兆業(yè)+新城聯(lián)合體以上限價(jià)格28億元競(jìng)得，樓面價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率45%，配建人才房5萬(wàn)平方米。

另一被搶奪的火熱區(qū)域?yàn)楣饷鲄^(qū)，共有4宗住宅用地出讓，總起拍價(jià)40.12億元，最終均以上限價(jià)格成交，總成交價(jià)58.2億元，落子企業(yè)包括金茂、電建、中信城開等，溢價(jià)率均達(dá)45%。

相比之下，寶安沙井地塊、龍華大浪地塊均是以底價(jià)成交，且這兩宗地塊都只有一家企業(yè)參與競(jìng)買，分別由融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體以127億元競(jìng)得、深圳市地鐵集團(tuán)以66.5億元競(jìng)得。在龍華大浪地塊的競(jìng)拍資格上，明確要求“具有內(nèi)地地鐵線路，從建設(shè)運(yùn)營(yíng)到管理物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)”，幾乎是為深鐵“內(nèi)定”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，這次土地拍賣有20多家房企參加，但實(shí)際積極參與競(jìng)拍的不足半數(shù)，且一些區(qū)域的部分地塊以底價(jià)成交，整體競(jìng)拍熱度較去年有所下降，這表明在當(dāng)下調(diào)控政策收緊及融資“三道紅線”新規(guī)壓力之下，房企拿地更加謹(jǐn)慎。

深圳房?jī)r(jià)以“穩(wěn)”為大

中國(guó)“特大城市”深圳，其實(shí)地域最小，市域面積僅約1997平方公里。除了面積不足外，還在于土地供給的結(jié)構(gòu)性失衡，不僅有50%生態(tài)紅線，還有30%工業(yè)區(qū)塊線的限制。長(zhǎng)期有限的住宅供地，被諸多人士視作深圳房?jī)r(jià)高企的最主要原因。

以壓制需求為核心的調(diào)控效果已顯吃力。今年7月15日深圳出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，深圳的房?jī)r(jià)仍面臨較大上漲壓力。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份深圳二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比分別上漲0.9%和15.5%，雙雙位居全國(guó)第一。10月，深圳房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到每平方米78722元，在15個(gè)城市中遙遙領(lǐng)先，是第二名廈門的1.6倍，是最后一名長(zhǎng)春的7.6倍。

現(xiàn)在，深圳住房政策的畫風(fēng)突變，政策導(dǎo)向正由壓制需求為核心轉(zhuǎn)向供給側(cè)發(fā)力。

根據(jù)深圳市2020年度土地出讓計(jì)劃，深圳市規(guī)劃和自然資源局今年將加大住宅用地供應(yīng)，今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占全年建設(shè)用地供應(yīng)總量約25%，較去年計(jì)劃的150公頃增加了近一倍。

深圳市住房和建設(shè)局黨組書記、局長(zhǎng)張學(xué)凡表示，在“十四五”期間，深圳在用地供應(yīng)上會(huì)做一些調(diào)整，住宅用地占建設(shè)用地的比例從“十四五”開始提高到25%，甚至在“十四五”的前兩三年提高到30%。

深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》亦稱，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。

“中長(zhǎng)期來(lái)看，深圳作為標(biāo)桿城市、社會(huì)主義現(xiàn)代城市發(fā)展的典范，要向國(guó)際一線城市看齊，未來(lái)還會(huì)大規(guī)模增加土地供應(yīng)，這是一個(gè)必然結(jié)果。但深圳現(xiàn)在拓展空間還比較難，更多還是盤活存量用地。”李宇嘉表示。

今年，可以說(shuō)是深圳開啟土地供應(yīng)放量的元年。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，截至11月23日，包含深汕合作區(qū)，今年深圳一共賣了28宗居住用地，涉及土地面積137萬(wàn)平方米，出讓總金額達(dá)758億元，三項(xiàng)指標(biāo)同比去年全年分別增長(zhǎng)了133%（宗數(shù)）、206%（土地面積）、91%（成交金額）。加上非居住用地，深圳今年土地出讓金額已逼近900億元。

在多位市場(chǎng)人士看來(lái)，深圳土地拍賣放量將增加市場(chǎng)信心，對(duì)未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)起到積極的補(bǔ)充作用，緩解市場(chǎng)供需矛盾。

“在調(diào)控政策收緊以及住宅用地供應(yīng)增加的條件下，預(yù)計(jì)未來(lái)深圳樓市將會(huì)逐漸趨穩(wěn)。”陳霄稱。

不過(guò)，“深圳新房供應(yīng)主要集中在城市或區(qū)域外圍，而主城區(qū)新增地塊很少，預(yù)計(jì)深圳市區(qū)二手房市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)火熱下去。”李宇嘉表示。

對(duì)于深圳而言，這場(chǎng)土地拍賣盛宴還未結(jié)束，發(fā)力供給端實(shí)現(xiàn)樓市求穩(wěn)的變局才剛剛開始。