年末將至，房企收割加速。

11月30日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布1～11月房企銷售業(yè)績TOP100榜單，在各梯隊房企促銷售、抓回款之下，各梯隊房企銷售業(yè)績門檻值漸次上升，千億房企擴(kuò)容至32家，較上月增加6家，比去年同期多5家，顯示出強(qiáng)韌的搶收意愿。

2020年1～11月，TOP3房企門檻值為6025.0億元，較上年增長4.9%；TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企門檻值分別較上年增長8.6%、9.9%、14.5%和9.9%。

典型房企目標(biāo)完成率分化 中小房企競爭力減弱

今年以來，房企不同陣營間步伐差異始終在擴(kuò)大。中指院數(shù)據(jù)顯示，前11月32家1000億元以上超級陣營企業(yè)，銷售額增長率均值為9.7%；27家第一陣營（500億～1000億元）銷售額增長率均值為12.3%；第二陣營（200億～500億元）的60家企業(yè)銷售額增長率均值為10.4%；38家第三陣營（100億～200億元）及13家第四陣營房企增長率均值為負(fù)，分別為-0.1%和-0.53%。第三、第四陣營房企競爭力在今年疫情及資金監(jiān)管新規(guī)之下略顯競爭力不足。

從前11月各家房企的銷售業(yè)績目標(biāo)完成情況來看，典型房企仍然表現(xiàn)出嚴(yán)重分化。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，越秀地產(chǎn)、中國恒大、時代中國已超額完成全年內(nèi)部目標(biāo)，分別完成106%、105%、102%；中國金茂已100%完成目標(biāo)；弘陽地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績目標(biāo)完成度已經(jīng)超過90%，對于這些房企而言，如無外部不確定因素沖擊，企業(yè)在業(yè)績目標(biāo)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量是大概率事件。但需注意的是，仍有多家房企的銷售業(yè)績目標(biāo)達(dá)成率甚至低于80%，首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)分別完成75%、71%。

三道紅線緊箍咒“顯效”

在房企的持續(xù)搶收下，11月單月TOP100房企中有超7成實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比提升，并有8成房企累計業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月央企銷售顯著發(fā)力，保利、中海、華潤、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業(yè)績同比增幅分別達(dá)到63%和52.4%。

但央企在本月密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項目，中指研究院根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息統(tǒng)計，11月房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共有24個，高于前10個月的總和，其中招商蛇口、中國金茂、華僑城合計8項股權(quán)轉(zhuǎn)讓合計底價已超過114億元。中指院認(rèn)為，央企巨頭主動調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過出售負(fù)債率較高、預(yù)計效益偏低的項目或股權(quán)，降低負(fù)債水平、提升財務(wù)表現(xiàn)，顯現(xiàn)出“三道紅線”的監(jiān)管威力。

11月房企海外融資規(guī)模同比驟降

“三道紅線”之下，房企臨近年終融資成本再度攀高。

從融資規(guī)模上看，中指院數(shù)據(jù)顯示，11月信用債、海外債發(fā)行規(guī)模環(huán)比增長率均超50%。2020年1～11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模5804億元，同比增長14.6%；海外債發(fā)行規(guī)模4363億元，同比下降20.3%。11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模484億元，同比增長53.0%，環(huán)比增長55.0%；海外債發(fā)行規(guī)模406億元，同比下降35.3%，環(huán)比增長54.7%。

11月，信用債、海外債融資成本均小幅上升。2020年1～11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.52%，同比下降0.82個百分點(diǎn)，海外債平均利率為8.12%，同比下降0.6個百分點(diǎn)。11月，信用債平均利率4.80%，同比下降1.1個百分點(diǎn)，較10月增長0.25個百分點(diǎn)，海外債平均利率8.32%，同比增長0.63個百分點(diǎn)，較10月增長0.48個百分點(diǎn)。

盡管新房銷售市場有所反彈，但克而瑞仍認(rèn)為年底房地產(chǎn)市場不容樂觀：9、10月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場全面轉(zhuǎn)冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房價將轉(zhuǎn)跌，房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。疫后置業(yè)群體普遍捂緊錢袋子，購房者大都全城看房比較價格，購房決策周期明顯拉長，并對價格異常敏感，價差100元/平方米便成為買不買的重要因素。未來成交即使有所回升，幅度也將有限。相較而言，核心一、二線城市市場需求堅挺，隨著年底房企加大供貨力度，成交有望回升至高位。多數(shù)三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長，成交也實(shí)難恢復(fù)至年內(nèi)高位。