時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

信用債市場(chǎng)違約頻發(fā)，波及了房地產(chǎn)行業(yè)。

“近期信用債風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，使得監(jiān)管部門(mén)更加謹(jǐn)慎，不少房企選擇取消或者推遲發(fā)行債券。”11月30日，一位地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者，另外房企本身若是沒(méi)有足夠的信用管理機(jī)制，過(guò)多發(fā)債可能會(huì)使發(fā)債的成本陡然增加。

10月24日，華晨汽車未按時(shí)籌措“17華汽05”債的本息；11月10日，永煤未按期籌措“20永煤SCP003”足額兌付資金；11月16日，紫光集團(tuán)未能足額償付“17紫光PPN005”；三家公司均已構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

新一波信用債負(fù)面事件發(fā)生后，房地產(chǎn)行業(yè)則接連出現(xiàn)取消或者推遲發(fā)行債券的案例。

11月16日，珠江實(shí)業(yè)發(fā)布公告稱，因近期市場(chǎng)波動(dòng)大，公司決定取消15億中期票據(jù)發(fā)行，擇時(shí)重新發(fā)行。11月20日，北京城建公告取消15億超短期公司債發(fā)行，華發(fā)集團(tuán)公告取消25億2+N年可續(xù)期公司債發(fā)行，原因也均是近期市場(chǎng)波動(dòng)較大。

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月10日以來(lái)，已有近20家房企取消或者推遲發(fā)行發(fā)債。

近日，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，在市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒消失以前，這些債發(fā)行的難度會(huì)比較大，相比今年上半年，最近一段時(shí)間針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資也有所收緊。

違約規(guī)模逐年增多

與其他行業(yè)相比，地產(chǎn)行業(yè)違約率雖然不高，但違約的規(guī)模卻在逐年遞增。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年11月13日，地產(chǎn)債債券違約每年分別為6只、15只、18只。

2018年，華業(yè)資本、中弘、銀億、國(guó)購(gòu)等企業(yè)相繼違約。但國(guó)泰君安指出，上述違約主體全部為中小房企，且違約原因也多集中于企業(yè)投資激進(jìn)、失敗多元化與公司治理等問(wèn)題，與地產(chǎn)主業(yè)關(guān)聯(lián)度并不大。

但自2020年以來(lái)，新華聯(lián)、泰禾、天房及三盛宏業(yè)先后發(fā)生違約，地產(chǎn)行業(yè)合計(jì)違約本息金額148.84億元，超出2018―2019年的違約水平。

其中，天房信托和天房集團(tuán)的實(shí)際控制人均為天津市國(guó)資委。泰禾集團(tuán)合計(jì)違約本息116.77億元，是首個(gè)TOP50違約房企。上述4家違約主體的共同特點(diǎn)表現(xiàn)為銷售回款受阻、流動(dòng)性承壓、財(cái)務(wù)杠桿較高且融資成本增加。

“違約的多家企業(yè)凈負(fù)債率都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，杠桿率過(guò)高，其中6家盲目多元化，進(jìn)入化工、醫(yī)藥等和地產(chǎn)主業(yè)相距較遠(yuǎn)的領(lǐng)域，沉淀資金大，回款慢，增加現(xiàn)金流壓力。”克而瑞指出，近年來(lái)違約事件增多，主因系行業(yè)融資持續(xù)收緊。今年再疊加疫情沖擊，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加大。

明年一季度為償債高峰

違約規(guī)模不斷走高的同時(shí)，房企也將在明年迎來(lái)償債高峰。

根據(jù)國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)一年，房企境內(nèi)信用債到期量超過(guò)4000億元，償債高峰在2021一季度。從美元債來(lái)看，2020年11月、2021年4月為償債高點(diǎn)。另?yè)?jù)聯(lián)合資信測(cè)算，不考慮行權(quán)，2021年地產(chǎn)債到期金額為5278億元。如果考慮含權(quán)債行權(quán)，2021年地產(chǎn)債到期及行權(quán)的金額約為7840億元。

同時(shí)，在“三道紅線”的背景下，地產(chǎn)行業(yè)融資端收緊，部分紅檔、橙檔且土儲(chǔ)不豐富的房企受沖擊較大，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇。

國(guó)泰君安指出，這類房企一方面受政策限制難以大規(guī)模舉債，債務(wù)滾續(xù)及土地投資受限；另一方面土儲(chǔ)的匱乏又制約其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的增長(zhǎng)，在面對(duì)到期回售壓力時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的問(wèn)題，存在一定的信用風(fēng)險(xiǎn)。

近日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策告訴時(shí)代周報(bào)記者，“三道紅線”管控下，不僅房企融資規(guī)模直接受限，而且穿透式監(jiān)管下包括如明股實(shí)債、表內(nèi)表外等情況將全部納入監(jiān)管體系。在此背景下，中小房企生存空間將進(jìn)一步遭受擠壓。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴時(shí)代周報(bào)記者，在“三道紅線”的落實(shí)大背景下，企業(yè)需要關(guān)注后續(xù)的融資等內(nèi)容，若是資金狀況不好或者說(shuō)發(fā)債有困難，那就需要減少拿地和積極做銷售。這才是確保房企和房地產(chǎn)領(lǐng)域穩(wěn)健的保障。尤其是對(duì)于一些觸碰紅線的房企，更是需要重視，適當(dāng)要引入新的投資者，以緩解債務(wù)方面的壓力。

快周轉(zhuǎn)成房企核心方向

高杠桿難以為繼，融資端持續(xù)收緊，快周轉(zhuǎn)成為各大房企的核心方向。

中信建投指出，自2016年房地產(chǎn)融資政策收緊之后，快周轉(zhuǎn)模式下的銷售回款是房企最重要的現(xiàn)金流入方式，銷售回款/開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比重在60%左右。劉策也表示，2019年房企的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了歷史峰值，這不是利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)的，也不是杠桿驅(qū)動(dòng)的，是周轉(zhuǎn)能力驅(qū)動(dòng)的。

今年8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上，快周轉(zhuǎn)也成為高頻詞匯，屢屢被各大房企高層提及。

新力控股首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)表示，公司未來(lái)的增長(zhǎng)還是通過(guò)精細(xì)化管理，快周轉(zhuǎn)等加大規(guī)模。中國(guó)海外發(fā)展副總裁郭光輝則表示，下半年公司將繼續(xù)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁劉偉亮先生在回應(yīng)項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，表示仍然會(huì)關(guān)注整個(gè)項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率、利潤(rùn)規(guī)模等幾項(xiàng)核心指標(biāo)。

此前，一家千億級(jí)房企副總裁曾告訴時(shí)代周報(bào)記者，快周轉(zhuǎn)指的其實(shí)是資金的快周轉(zhuǎn)，即提前規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)而爭(zhēng)取拿到土地之后迅速開(kāi)工，早日開(kāi)盤(pán)，加速回流現(xiàn)金，再投入下一個(gè)項(xiàng)目，爭(zhēng)取規(guī)模增長(zhǎng)和行業(yè)排名。

他同時(shí)表示，快周轉(zhuǎn)并非建設(shè)周期的快周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標(biāo)準(zhǔn)，比如30層的高層住宅，交付周期一般還是2―3年。

11月30日，另一家千億級(jí)房企中層則告訴時(shí)代周報(bào)記者，快周轉(zhuǎn)雖是財(cái)務(wù)視角，與質(zhì)量是不同的兩個(gè)維度。但企業(yè)如果沒(méi)有成熟的系統(tǒng)化管控能力做支撐，快速開(kāi)發(fā)有時(shí)會(huì)帶來(lái)產(chǎn)品質(zhì)量的降低或者不達(dá)標(biāo)。