“目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全走出疫情影響，進(jìn)入正常運(yùn)行通道。”

12月3日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2020總結(jié)&2021展望》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），報(bào)告顯示，2020年1～11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)土地出讓金同比上漲約兩成。

新房?jī)r(jià)格上漲3.19%

即使是在2020年初疫情最為嚴(yán)峻的時(shí)刻，“房住不炒”的政策總基調(diào)也沒(méi)有變化，但一些城市在上半年為了減弱疫情防控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干擾，從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)扶持政策。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)百城新建住宅樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，整體房?jī)r(jià)是有略微上升的。

中指院數(shù)據(jù)表明，2020年1～11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲3.19%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.28個(gè)百分點(diǎn)，一季度受疫情影響新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期明顯收窄，二季度以來(lái)隨著疫情影響逐步減弱，各季度累計(jì)漲幅較去年同期均有所擴(kuò)大，二、三季度累計(jì)漲幅均在1%以上，10～11月價(jià)格累計(jì)上漲0.72%，較去年同期擴(kuò)大0.36個(gè)百分點(diǎn)。

單月來(lái)看，2020年11月，百城新建住宅均價(jià)15755元/平方米，同比上漲3.63%，漲幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.32%，較10月收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，漲幅連續(xù)41個(gè)月在0.6%以內(nèi)，維持在低位區(qū)間，整體價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行。

一線城市疫情下表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，疫情后市場(chǎng)快速回溫，2020年1～11月一線城市價(jià)格累計(jì)上漲3.77%，在各梯隊(duì)城市中漲幅最大，較去年同期擴(kuò)大3.43個(gè)百分點(diǎn)。

二三線城市上漲幅度有所下降。二線部分城市政策收緊后，市場(chǎng)降溫，1～11月二線城市價(jià)格累計(jì)上漲3.32%，較去年同期收窄1.13個(gè)百分點(diǎn)。三四線代表城市價(jià)格累計(jì)上漲2.26%，漲幅較去年同期收窄1.52個(gè)百分點(diǎn)，收窄幅度在各梯隊(duì)城市中最大。

從各城市群來(lái)看，2020年1～11月長(zhǎng)三角、珠三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長(zhǎng)三角累計(jì)漲幅為近四年同期最高水平。

中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示：“7月以來(lái)，受熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的不穩(wěn)定預(yù)期增加影響，中央多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，中央保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，加快建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢(shì)。”

土地出讓金增長(zhǎng)兩成

2020年土地市場(chǎng)整體推地節(jié)奏有所加快，住宅用地供求小幅增長(zhǎng)，出讓金增長(zhǎng)近兩成。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1～11月，全國(guó)300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長(zhǎng)2.2%；成交9.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%；住宅用地出讓金為4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.8%。

樓面價(jià)繼續(xù)升高，住宅用地成交樓面價(jià)為歷史最高水平，平均溢價(jià)率與去年同期基本持平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2020年1～11月，全國(guó)300城住宅用地成交樓面價(jià)為4698元/平方米，同比上漲10.9%；平均溢價(jià)率為16.0%，與2019年同期基本持平。

黃瑜認(rèn)為：“樓面均價(jià)的上漲一方面受各線城市土地成交結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，企業(yè)參拍積極性高，帶動(dòng)全國(guó)成交樓面均價(jià)上漲。”

分城市來(lái)看，一線城市供求規(guī)模明顯增加，同比增幅均超2成；二線和三四線城市成交面積小幅增長(zhǎng)。價(jià)格方面，各線城市成交樓面均價(jià)均有所上漲。但三季度以來(lái)，多地陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，企業(yè)資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈?，土地市?chǎng)逐漸回歸理性，但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度仍較高。

房企分化加劇

不同房企在2020年的業(yè)績(jī)分化逐漸明顯。

報(bào)告顯示，TOP100房企銷售業(yè)績(jī)逐漸回升，各陣營(yíng)銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化。2020年1～11月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，銷售額增長(zhǎng)率均值為12.0%。1000億以上超級(jí)陣營(yíng)共32家，銷售額增長(zhǎng)率均值為9.7%。第一陣營(yíng)（500億～1000億）共27家，銷售額增長(zhǎng)率均值為12.3%；第二陣營(yíng)（200億～500億）有60家，銷售額增長(zhǎng)率均值為10.4%。

中小房企下降明顯。第三陣營(yíng)（100億～200億）共38家，銷售額增長(zhǎng)率均值為-0.1%；第四陣營(yíng)共13家，銷售額增長(zhǎng)率均值為-5.3%。

此外代表企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊儆兴啪彙?020年1～11月，20家品牌房企累計(jì)銷售金額5.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.0%；累計(jì)銷售面積4.0億平方米，同比增長(zhǎng)10.7%，增速較去年同期分別收窄6.6和3.9個(gè)百分點(diǎn)。

黃瑜認(rèn)為：“3月以來(lái)，隨著疫情得到控制及復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，市場(chǎng)情緒有所恢復(fù)，上半年代表房企銷售業(yè)績(jī)與去年同期基本持平。7月以來(lái)，房企加快推盤和營(yíng)銷力度，預(yù)計(jì)在沖刺全年銷售目標(biāo)下，代表企業(yè)整體銷售規(guī)模仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。”