據(jù)新華社報道，12月3日，住房城鄉(xiāng)建設部召開座談會上強調(diào)，堅定不移落實房地產(chǎn)長效機制，謀劃好“十四五”時期住房工作，加強住房保障體系建設，有效擴大保障性租賃住房供給。
這是繼7月24日房地產(chǎn)座談會后，第二次房地產(chǎn)相關(guān)工作座談會；兩次同時提到“時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦”。業(yè)內(nèi)人士認為，此次會議對既有的調(diào)控政策給予肯定，但也有新的信號釋放，其中不斷完善的政策工具箱，則是房地產(chǎn)嚴格調(diào)控的政策導向。
肯定前期調(diào)控效果，嚴控的大方向不變
據(jù)新華社報道，12月3日，住房城鄉(xiāng)建設部召開座談會上再次強調(diào)，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，從實際出發(fā)不斷完善政策工具箱，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
其中，“時刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦”已是今年第二次提及。據(jù)新華社此前報道，7月24日主持召開房地產(chǎn)工作座談會上曾提出，要堅持問題導向，高度重視當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
而彼時，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責人參加座談會。
此后，房企融資的監(jiān)管持續(xù)加強。8月20日，央行、住建部召開座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。“三道紅線”的監(jiān)管新規(guī)由此在業(yè)界流傳。
對于12月3日房地產(chǎn)相關(guān)工作座談會上高層的發(fā)聲，建誠晟業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人苑承建解讀稱，與之前的表述精神類似，再次強調(diào)“三穩(wěn)”目標、夯實城市主體責任，加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，堅持“房住不炒”定位、不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段等調(diào)控主基調(diào)?？梢钥闯觯醒雽η捌谑袌稣{(diào)控效果給予了肯定，而且要繼續(xù)堅持深入，政策大方向不會改變。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，高層此次表態(tài)是對既有的調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場發(fā)展給予了肯定，后續(xù)也將延續(xù)。總結(jié)起來包括：在房地產(chǎn)定位方面，將繼續(xù)堅持房住不炒的定位；在房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟的關(guān)系方面，繼續(xù)強調(diào)不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段；在房地產(chǎn)調(diào)控方面，提出了要完善政策工具箱，這也再次印證房地產(chǎn)市場嚴管的政策導向。
保障性租賃住房成為著力點，落實力度將加大
此次會議強調(diào)，要加強“十四五”時期住房發(fā)展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發(fā)揮規(guī)劃的導向作用；完善相關(guān)法規(guī)和政策，加強日常監(jiān)管，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
對于租賃住房，在11月公布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標的建議》中提到，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。
對此，嚴躍進認為，“十四五”期間房地產(chǎn)市場有很多新的特點，比如住房市場和住房保障的雙體系建立，這有助于真正切合不同群體的住房需求，尤其是租賃市場的發(fā)展將成為一個很重要的內(nèi)容。
值得關(guān)注的，要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設；要處理好基本保障和非基本保障的關(guān)系，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。
從表述的內(nèi)容來看，嚴躍進認為，過去有“政策性租賃住房”的表述，而現(xiàn)在是“保障性租賃住房”，這使得租賃住房的定位更加清晰。這也是提高了保障性租賃住房的地位，對于租賃住房市場具有積極的作用。
苑承建則解讀稱，目前租房（特別是長租公寓）領域暴雷頻發(fā)。此次座談會強調(diào)處理好基本保障與非基本保障、政府與市場，以及中央與地方等多層次關(guān)系，加強住房保障體系建設，落實城市主體責任。預計未來一段時間，在土地多渠道供應、集體用地建設租賃用房、租賃價格和租金托管等相關(guān)領域的政策落實力度還會加大。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年下半年以來，已有深圳、杭州、武漢、成都、重慶、西安等多地發(fā)布加強住房租賃市場監(jiān)管新規(guī)。
堅持不搞“一刀切”，房價異動城市或面臨收緊
在此次座談會上還提出，要處理好政府和市場的關(guān)系，既強化政府保障作用，也要積極運用市場化手段；要處理好中央和地方的關(guān)系，堅持不搞“一刀切”，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。
對此，苑承建進一步分析表示，此次再度強調(diào)城市主體責任，結(jié)合下半年以來杭州、成都、寧波、西安等城市政策環(huán)境收緊來看，今后各地因城施策力度或?qū)⑦M一步加大，短期內(nèi)熱點城市因房價、地價波動導致政策收緊的情況還會進一步出現(xiàn)。同時，在房地產(chǎn)金融調(diào)控取得成效之后，供需兩端監(jiān)管仍將進一步加強。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，每次高層的表態(tài)，都并非穴來風，年底個別地方出現(xiàn)的“萬人搶房”“眾籌打新”等現(xiàn)象再次引起監(jiān)管部門的警覺。又比如，今年8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清發(fā)表文章指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。而在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
對于未來調(diào)控政策走向，苑承建分析稱，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境短期內(nèi)仍將維持調(diào)控力度不變，熱點城市繼續(xù)針對性收緊。而中長期將貫徹落實“十四五”時期住房工作規(guī)劃。“房住不炒”“因城施策”仍是總體精神，房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展是總體目標，房價平穩(wěn)是政策的出發(fā)點。
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