近期，深圳某新樓盤(pán)“萬(wàn)人搶房”再次發(fā)酵，《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的文章，強(qiáng)調(diào)“打新熱”背后的買房牟利與“房住不炒”理念背道而馳。

十幾萬(wàn)元一平方米、超過(guò)1000萬(wàn)一套的商品房，居然成了火爆的“投資品”。具體的火爆場(chǎng)景，比如代持或合伙認(rèn)籌、高價(jià)收購(gòu)名額、“認(rèn)籌貸”、200萬(wàn)炒中簽號(hào)等，這幾天傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這里就不細(xì)講了。當(dāng)下要做的是，對(duì)于深圳樓市的本質(zhì)、問(wèn)題、對(duì)策，需要重新審視。

首先，深圳樓市的本質(zhì)，不是供應(yīng)問(wèn)題，而是杠桿炒作問(wèn)題。說(shuō)實(shí)在的，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，不控制包括銀行、私募、小貸、擔(dān)保等各路資金逐鹿深圳，深圳新房市場(chǎng)供應(yīng)端多幾個(gè)、十幾個(gè)，甚至幾十個(gè)新樓盤(pán)，根本無(wú)法達(dá)到釜底抽薪的降溫效應(yīng)，反而因新房限價(jià)，人為創(chuàng)設(shè)“套利效應(yīng)”，在各路資金加持下，只會(huì)讓樓市更加火爆、上漲預(yù)期更強(qiáng)。

其次，深圳居民炒房，不再是資產(chǎn)保值增值訴求，而是“加杠桿”套利的訴求。經(jīng)常聽(tīng)到有人說(shuō)，資金無(wú)處存放，存銀行貶值、投資股市虧損，只好去買房。其實(shí)，真金白銀拿自己的錢炒房的，很少很少。多數(shù)情況下，炒房客都是盤(pán)算著怎么從銀行套錢出來(lái)。當(dāng)下，市場(chǎng)利率低于房貸利率，史無(wú)前例的“利率倒掛”，一遇上新房限價(jià)，便激發(fā)出了加杠桿炒房的盛景。

再次，深圳所謂的“空間逼仄”的問(wèn)題，本質(zhì)上就是個(gè)偽命題。這幾年，深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)快，大量一般產(chǎn)業(yè)騰退、企業(yè)外遷，釋放出了大量的空間，產(chǎn)業(yè)空間足夠了，看看居高不下的寫(xiě)字樓空置率，能說(shuō)深圳缺空間嗎？深圳“缺住房”，本質(zhì)上是炒作的結(jié)果，樓市繼續(xù)瘋炒下去，大家都想去炒房、多買幾套，住房就永遠(yuǎn)不夠；如果不再炒作了，住房問(wèn)題也就迎刃而解。

最后，深圳的樓市調(diào)控，如果還想達(dá)成“多元目標(biāo)”，既要…、又要…、還要…，希望在中間騰挪，那給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)就是“繼續(xù)做多”。今天的深圳，已不是昨天的特區(qū)了，上上下下的期待很高，要在增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型、民生和保障上做出示范，更要在包括樓市調(diào)控在內(nèi)的城市治理上做出示范。1個(gè)月前的40周年大會(huì)上，領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)深圳的期望是，樹(shù)立全周期管理意識(shí)，加快推動(dòng)城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化，注重在科學(xué)化、精細(xì)化、智能化上下功夫。

目前來(lái)看，盡管近年來(lái)深圳在供給側(cè)做了很多卓有成效的工作，比如增加供應(yīng)、推進(jìn)公共住房建設(shè)、規(guī)模化租賃等，但調(diào)控政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到精細(xì)化、科學(xué)化的水平。未來(lái)，深圳樓市怎么調(diào)控？首先，金融部門必須要與住建部門形成監(jiān)管合力，本位主義、“一畝三分地”思維害死人。相關(guān)的工作方案，其實(shí)在2018年“7·30”調(diào)控、2020年“7·15”中早有規(guī)定。但是，“一分部署、九分落實(shí)”，要避免“以文件落實(shí)文件”，然后就沒(méi)有然后了的慣性。

其次，稅收工具很關(guān)鍵。7月24日的“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”上，領(lǐng)導(dǎo)人就強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求，這次又強(qiáng)調(diào)了。其實(shí)，只要把個(gè)人所得稅按“差額的20%”用好，再輔以常規(guī)的其他稅收、融資成本等，對(duì)控制市場(chǎng)預(yù)期的效果就大不同了。有問(wèn)題要正視，暴露問(wèn)題是好事，估計(jì)政策的調(diào)整已經(jīng)在路上了，我們就拭目以待吧！

最后，對(duì)不同類型的需求做細(xì)分，并在政策上區(qū)別對(duì)待，保護(hù)真正的剛需、以重稅抑制投機(jī)炒作。