近期，長(zhǎng)租公寓的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)問題引起各界廣泛關(guān)注，要弄清其未來發(fā)展方向還需認(rèn)真分析長(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)之初希望解決的問題以及長(zhǎng)租公寓的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

長(zhǎng)租公寓的推出大背景是改革開放至今我國(guó)總體建設(shè)的住房已足夠全部居民居住，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)39.8平方米、農(nóng)村居民人均住房建筑面積已達(dá)48.9平方米，這一水平其實(shí)已經(jīng)超越了很多發(fā)達(dá)國(guó)家。

近年來很多城市房?jī)r(jià)還是存在上漲的預(yù)期，這一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備投資屬性，國(guó)家從2017年以來推行“房住不炒”政策就是著力解決這一問題；另一方面則在于居民擁有產(chǎn)權(quán)住房和實(shí)際居住地的分離，造成資源錯(cuò)配。由此就產(chǎn)生了大中型城市旺盛的房屋租賃需求和巨大的房屋租賃市場(chǎng)。但另一方面，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展還較為“初級(jí)”，租房市場(chǎng)供給主要由個(gè)人房源構(gòu)成，導(dǎo)致租房服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，個(gè)人與中介、中介與房主、個(gè)人與房主之間容易出現(xiàn)糾紛等租房市場(chǎng)亂象，與高質(zhì)量發(fā)展嚴(yán)重不相匹配。

因而，推廣建設(shè)長(zhǎng)租公寓，由品牌企業(yè)制定統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為租房者提供高品質(zhì)租房服務(wù)就成了解決上述難題的一個(gè)重要途徑。我國(guó)近年來也出臺(tái)了如租售同權(quán)、進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)和鼓勵(lì)房企承建租賃住房等系列政策，重點(diǎn)支持以機(jī)構(gòu)為主的租房市場(chǎng)發(fā)展，有效滿足市場(chǎng)居住需求。

上述政策出臺(tái)的總體邏輯并無問題，關(guān)鍵在于從業(yè)企業(yè)如何運(yùn)營(yíng)。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主要分為兩種模式，一種是自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，另一種是整合社會(huì)閑置房源的輕資產(chǎn)模式。

自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式就是運(yùn)營(yíng)企業(yè)自己持有整幢物業(yè)，統(tǒng)一裝修后對(duì)外出租。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰，且都是大型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，服務(wù)能得到保障。當(dāng)然，這種模式的缺點(diǎn)也十分明顯，需要運(yùn)營(yíng)企業(yè)有足夠大的資金實(shí)力購(gòu)買物業(yè)，由于我國(guó)一二線城市整體租金回報(bào)率處于較低水平，一線城市均在2%以下，意味著若以現(xiàn)價(jià)購(gòu)買物業(yè)，在不計(jì)算裝修與日常運(yùn)維成本的情況下都需要至少50年才能收回投資，利潤(rùn)幾乎沒有。這也決定了采取這種模式運(yùn)營(yíng)的企業(yè)基本上都是開發(fā)商，他們之所以運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓也是因前期土地拍賣有自持物業(yè)要求所致，雖然成本較從市場(chǎng)購(gòu)買低但利潤(rùn)率仍很低。

整合社會(huì)閑置房源的輕資產(chǎn)模式是運(yùn)營(yíng)企業(yè)本身沒有自持物業(yè)，所運(yùn)營(yíng)的物業(yè)都是從房東那里租賃而來。運(yùn)營(yíng)企業(yè)一般跟房東簽訂一份3年或5年的長(zhǎng)期合同，約定每個(gè)季度支付房東租金，對(duì)租戶則給予一次付清一年及以上房租的優(yōu)惠，或干脆通過資產(chǎn)證券化的方式從銀行獲得未來租金收入，采取的是“長(zhǎng)收短付”模式，由此形成一定規(guī)模的資金池，通過資金池進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張或干脆通過理財(cái)產(chǎn)生收入。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于運(yùn)營(yíng)企業(yè)前期不需要像重資產(chǎn)自持物業(yè)那樣投入較大資金，在資本市場(chǎng)獲得融資后可在短時(shí)間內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張；缺點(diǎn)在于要求運(yùn)營(yíng)企業(yè)加大周轉(zhuǎn)速度，提升服務(wù)品質(zhì)，必須將房屋空置率保持在較低水平，否則就會(huì)產(chǎn)生虧損。

回頭看長(zhǎng)租公寓實(shí)際運(yùn)行的這些年，2016年和2017年，國(guó)家加大政策力度鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展，長(zhǎng)租公寓處于資本市場(chǎng)的“風(fēng)口”，廣大采取輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，用互聯(lián)網(wǎng)模式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。一時(shí)間吸引了各路資本的殺入，造成了當(dāng)時(shí)多家運(yùn)營(yíng)企業(yè)在市場(chǎng)上互相抬價(jià)爭(zhēng)搶房源鬧劇的出現(xiàn)。

但殊不知，外賣、打車等行業(yè)用互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)營(yíng)能成功，主要在于這些產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期可以不停地用燒錢的方式換取市場(chǎng)份額，等到市場(chǎng)僅剩3家以內(nèi)之時(shí)，巨頭企業(yè)就可利用自己在產(chǎn)業(yè)鏈上的話語(yǔ)權(quán)向上游提高與合作者的分成比例，下游對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行提價(jià)，迅速產(chǎn)生豐厚的利潤(rùn)。

租房市場(chǎng)則明顯不同，一方面在于租房市場(chǎng)目前產(chǎn)業(yè)集中度非常低，在很多城市個(gè)人出租房源還是主流模式，靠互聯(lián)網(wǎng)思維在短期內(nèi)很難大幅提高市場(chǎng)集中度，寡頭壟斷現(xiàn)象短期很難出現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)企業(yè)很難通過在市場(chǎng)上的壟斷地位盈利；另一方面，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)采取“長(zhǎng)收短付”+資產(chǎn)證券化模式所形成的資金池會(huì)有引發(fā)資金被挪用的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

通過上述分析可以看出，長(zhǎng)租公寓本身發(fā)展方向是對(duì)的，但真正運(yùn)營(yíng)時(shí)無論是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)都有各自的問題。從未來整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的角度，應(yīng)分別從降低拿地成本與規(guī)范運(yùn)作模式兩方面入手出臺(tái)有針對(duì)性政策。

降低拿地成本主要針對(duì)自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，主要是通過轉(zhuǎn)換拿地模式降低運(yùn)營(yíng)企業(yè)拿地成本，讓運(yùn)營(yíng)企業(yè)有利可圖。此前國(guó)家曾在北京、上海、杭州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，但整體規(guī)模不大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)格局影響也較為有限，未來在試點(diǎn)成熟后可加大集體土地投放力度，或允許工業(yè)用地入市用于長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)，真正盤活存量土地資源，由大型企業(yè)操刀運(yùn)營(yíng)，形成品牌效應(yīng)，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)范運(yùn)作模式主要針對(duì)輕資產(chǎn)模式，未來應(yīng)從控制運(yùn)營(yíng)企業(yè)杠桿率和資產(chǎn)證券化率水平、規(guī)范租金收取與使用等多個(gè)角度出臺(tái)行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)形成制度約束，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。