房企前11月成績單已出。綜合第三方機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心與億翰智庫的數(shù)據(jù)來看，超過80%房企累計1-11月的銷售業(yè)績超過去年同期；有超過60%的房企完成或接近全年銷售目標(biāo)。
一個事實(shí)是，11月上海新房市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，二手房成交量創(chuàng)4年來新高。疫情過后，國內(nèi)華東地區(qū)樓市率先走出回暖行情，緊接著華南地區(qū)的深圳及其周邊東莞等地也出現(xiàn)了房價大幅上漲。
全國市場層面來看，有漲有跌。受政策影響，北京11月房價環(huán)比下降了2.06%。11月也有28個城市房價環(huán)比下降，其中濟(jì)南環(huán)比下降幅度最大，達(dá)到7.49%，廊坊和三亞的下降幅度也都超過了4%。
對于房企來說，加快完成全年目標(biāo)，或有助于后續(xù)更進(jìn)一步的投資拿地，尤其是在三道紅線下，此類資金回籠快的房企將更加有機(jī)會。
6成房企或提前完成全年目標(biāo)
11月，TOP100房企單月操盤銷售金額環(huán)比增長5.1%，同比增速自8月的高位逐月回落至21.4%。截至11月末，已有超6成房企接近完成全年目標(biāo)，部分房企完成率低于85%。業(yè)內(nèi)人士反映，考慮到目前市場整體的下行壓力猶存、去化率承壓，12月房企仍然是加緊推貨、加強(qiáng)營銷以沖刺全年業(yè)績目標(biāo)。
以上海為例，房多多數(shù)據(jù)顯示，上海12月7日房價均價5.6萬元/平方米，環(huán)比上漲137元/平方米，同比上漲4568元/平方米。最近一周，上海批出了13張預(yù)售證。
從企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)來看，2020年11月，TOP100房企中有超7成企業(yè)實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至11月末，已有近8成房企累計業(yè)績超過去年同期，實(shí)現(xiàn)同比增長。具體來看，本月央企銷售發(fā)力，保利、中海、華潤、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。其中，招商、中海的單月業(yè)績同比增幅分別達(dá)到63%和52.4%。
從房企目標(biāo)完成情況來看，截至11月末在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，超6成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上。
不過，中小房企完成全年目標(biāo)有一定壓力。嚴(yán)躍進(jìn)也指出，由于布局戰(zhàn)略的不同，導(dǎo)致有的房企銷售目標(biāo)完成略弱于其他房企。比如重倉環(huán)京市場的榮盛發(fā)展自然會影響其銷售。
四季度以來，房企雖然加大供應(yīng)和營銷力度，但目前市場整體的去化壓力仍然較大，12月仍需加緊供貨、加速去化、沖刺全年目標(biāo)。年底長三角城市這一波推盤小高潮，得益于房企供貨節(jié)奏后移，同時也令房企總體業(yè)績規(guī)模實(shí)現(xiàn)同比增長。但由于調(diào)控政策控制推盤節(jié)奏，目前市場實(shí)際的去化率水平承壓，百強(qiáng)房企單月同比增速自8月以來持續(xù)回落。對于距離全面目標(biāo)尚有一定距離的房企來說，12月份仍需加緊供貨、加速去化。
大房企存貨風(fēng)險上升
2020年房企現(xiàn)金回籠順暢的背后，是調(diào)控亦步亦趨，導(dǎo)致房企供貨節(jié)奏受限，房企存貨壓力也在上升。這一現(xiàn)象值得關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士指出，受相關(guān)政策“控盤”，雖然短期內(nèi)可以控制房價變化，也會導(dǎo)致剛需買家“買不到”的情況，與此同時，房企手中庫存積壓。
一名上市房企人士表示，各個熱點(diǎn)城市的房價上漲壓力一直存在，甚至影響到了企業(yè)正常的市場運(yùn)營。對于開發(fā)高端樓盤、早年拿地價格低現(xiàn)在開發(fā)出不少“網(wǎng)紅盤”的企業(yè)來說，調(diào)控可謂喜憂參半。其舉例稱，本來該公司能在某城市交出更厲害的成績單，但目前尚有百億貨值庫存待去化。
放到宏觀層面來看，綜合第三方機(jī)構(gòu)和媒體報道，2020年上半年，上市房企存貨總規(guī)模為14.3萬億元，這一數(shù)字在2019年底為13.99萬億，同比增長17.1%，增速較去年下降3.4個百分點(diǎn)。
2020年上半年，房企存貨占總資產(chǎn)的比例達(dá)到48.6%，較去年同期上升了3.4個百分點(diǎn)。存貨占比過高，會影響房企現(xiàn)金流與利潤。面對業(yè)界對房企利潤率的拷問，頭部房企接下來要面對的重要課題，還將包括如何積極去化與調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
從1-11月的銷售情況來看，多家房企其實(shí)已經(jīng)相繼完成了年度目標(biāo)，如恒大、金茂、濱江等，但一些房企同比來看，全年目標(biāo)尚存壓力。造成這一局面的因素，主要是在年初的疫情及“三道紅線”影響下，不同房企間采取的營銷策略存在差異，而導(dǎo)致銷售目標(biāo)完成情況存在不同。此外，隨著市場發(fā)展趨勢的變化，今年初多家房企主動下調(diào)銷售目標(biāo)，也是影響銷售目標(biāo)達(dá)成情況的因素之一。
克而瑞研究中心近期調(diào)研情況顯示， 9、10月中部地區(qū)三線城市房地產(chǎn)市場曾短暫回暖，返鄉(xiāng)置業(yè)需求進(jìn)場，但成交占比明顯不及往年。11月以來市場全面轉(zhuǎn)冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房價將轉(zhuǎn)跌，那些房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。
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