即將結(jié)束的2020年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)云變幻。

12月4日，北京望京SOHO中，一家運(yùn)營(yíng)兩年的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)企業(yè)正忙著搬家。時(shí)代周報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，與旁邊人來(lái)人往的辦公室相比，這家公司顯得有些落寞。

“目前，我們?cè)诒本┯?00多個(gè)房源，以后可能會(huì)陸續(xù)收縮規(guī)模，現(xiàn)在行業(yè)開(kāi)始集中發(fā)展，中小企業(yè)做下去太難。”公司負(fù)責(zé)人張琳（化名）告訴記者。

創(chuàng)業(yè)之初，為快速擴(kuò)大規(guī)模，張琳公司高額收房，雖然房源開(kāi)始增多，但這也讓張琳的公司背負(fù)了巨大財(cái)務(wù)壓力。

為突破難關(guān)，張琳與某金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合做起了分期租房。時(shí)間一久，張琳發(fā)現(xiàn)，貸款利率正蠶食著本就不多的企業(yè)盈利。

 “長(zhǎng)租公寓已不再處于快速成長(zhǎng)期，大企業(yè)進(jìn)場(chǎng)、資本持幣觀望、中小企業(yè)離場(chǎng)，2020年可說(shuō)是長(zhǎng)租公寓行業(yè)分水嶺。”張琳告訴時(shí)代周報(bào)記者。

12月5日，北京某大型品牌長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)在正是進(jìn)場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)，因?yàn)?ldquo;租購(gòu)并舉”仍是政策主基調(diào)，同時(shí)，行業(yè)正在走向理智。 

曾經(jīng)百花齊放

2015年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》希望推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為租賃住宅的多元供應(yīng)渠道之一。2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文明確“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)”。

“租購(gòu)并舉”政策風(fēng)起，一時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)者、酒店集團(tuán)等開(kāi)始進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年，長(zhǎng)租公寓融資事件高達(dá)23起，累計(jì)總?cè)谫Y額約32.5億元人民幣。

從2018年到2019年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)獲得融資開(kāi)始減少。據(jù)CV Source的數(shù)據(jù)，2018年總共發(fā)生49起長(zhǎng)租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47% 。到2019年，前7個(gè)月僅有11家長(zhǎng)租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。

12月4日，張琳坦言，2015年資本介入，2016年部分開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)試水，競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)大量增多，導(dǎo)致企業(yè)必須快速擴(kuò)張規(guī)模，高價(jià)拿房、不斷融資成為行業(yè)共同目標(biāo)。2018年行業(yè)進(jìn)入最高點(diǎn)，2019年蛋殼、青客赴美上市，但之前彎道超車(chē)留下的問(wèn)題也逐步暴露，2019年全年將近60家長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷。2020年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情為長(zhǎng)租公寓行業(yè)踩了急剎車(chē)，不少企業(yè)面臨房源空置率走高、資金鏈緊繃的問(wèn)題。

市場(chǎng)認(rèn)為，疫情加速了行業(yè)的洗牌和進(jìn)化，經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度會(huì)不斷提升。

從2018年開(kāi)始，GO窩公寓、Color公寓、愛(ài)公寓、樂(lè)伽公寓、喔客公寓等一眾長(zhǎng)租公寓企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題。天眼查數(shù)據(jù)顯示，以工商登記為準(zhǔn)，全國(guó)目前已注銷(xiāo)或吊銷(xiāo)的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約170家，占相關(guān)企業(yè)總量的15%。

行業(yè)逐漸集中

雖然中小企業(yè)逐步走出市場(chǎng)，但大企業(yè)擴(kuò)張的腳步卻未停下，行業(yè)內(nèi)的并購(gòu)也在持續(xù)上演。11月30日，自如正式宣布并購(gòu)貝客青年精品公寓；12月2日，中駿地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓品牌funlive方隅與上海建信住房達(dá)成戰(zhàn)略合作。

12月5日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，隨著行業(yè)集中度提升，預(yù)計(jì)未來(lái)2―3年內(nèi)頭部將占據(jù)七成以上份額。

張波認(rèn)為，從長(zhǎng)租公寓行業(yè)本身來(lái)看，第一階段的“群雄并起”已近結(jié)束，2020年長(zhǎng)租公寓企業(yè)淘汰率正在提升。第二階段是行業(yè)集中度的提升，規(guī)?；疇?zhēng)的背后邏輯在于頭部企業(yè)短期難盈利，但非頭部企業(yè)未來(lái)的生存發(fā)展空間較小。

在張波看來(lái)，第三階段是產(chǎn)品力制勝階段，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看長(zhǎng)租公寓僅在規(guī)模上占優(yōu)并不足以保持明顯優(yōu)勢(shì)，唯有在“產(chǎn)品力”上有優(yōu)勢(shì)才是根本，這方面的提供空間十分巨大，也是第三階段各方比拼的核心。

12月4日，同策研究院資深分析師張吉輝向時(shí)代周報(bào)記者表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，疫情導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)，不會(huì)影響行業(yè)發(fā)展主旋律，但在市場(chǎng)波動(dòng)的背景下加速了行業(yè)、企業(yè)問(wèn)題的暴露，這些問(wèn)題值得思考。

比如，如何更好設(shè)計(jì)構(gòu)建業(yè)主、運(yùn)營(yíng)方、租戶之間的權(quán)責(zé)問(wèn)題；除“租金貸”是否能有別的方式解決行業(yè)前期資金投入大，后期回流緩慢的“頭重腳輕”的問(wèn)題等，張吉輝舉例說(shuō)道。

“其實(shí)企業(yè)暴露出來(lái)的問(wèn)題，正是行業(yè)向企業(yè)提出的變革之點(diǎn)，我們之前有多盲目發(fā)展，現(xiàn)在就要有多精細(xì)運(yùn)營(yíng)，用后期內(nèi)功來(lái)填補(bǔ)前期留下的坑。”張琳如是說(shuō)。

運(yùn)營(yíng)模式之變

目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)普遍存在兩大痛點(diǎn)：一是租金貸，二是高收低租問(wèn)題。

租金貸，是長(zhǎng)租公寓新聞中屢屢出現(xiàn)的一個(gè)名詞。

所謂租金貸，指的是租客在與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息一般由長(zhǎng)租公寓企業(yè)代為支付。

12月2日，自如APP的服務(wù)助手消息提示，簽約海燕計(jì)劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

租金貸的出現(xiàn)，改變了傳統(tǒng)的房租繳納模式，企業(yè)既可獲得預(yù)付款，搶占市場(chǎng)份額，也減輕了租客租房壓力。但伴隨租金貸，也出現(xiàn)了資金違規(guī)挪用、追責(zé)困難、難以保障租客利益等問(wèn)題。同時(shí)，租金貸放大的企業(yè)資金杠桿也讓長(zhǎng)租公寓企業(yè)在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)中背負(fù)巨大包袱，令企業(yè)資金鏈緊繃。

對(duì)于高收低租，12月5日，一名投資機(jī)構(gòu)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，實(shí)行“高收低租”的長(zhǎng)租公寓公司背負(fù)著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)盈利。而未實(shí)行“高收低租”的公司則面臨無(wú)法取得更多市場(chǎng)份額的問(wèn)題，這是個(gè)兩難選項(xiàng)。

目前，市場(chǎng)中的情況倒逼長(zhǎng)租公寓企業(yè)作出運(yùn)營(yíng)模式的改變，從搶占市場(chǎng)份額到提升產(chǎn)品服務(wù)，從加高金融杠桿到正視資金回流問(wèn)題。

從長(zhǎng)租公寓興起之日到今天，事實(shí)證明了產(chǎn)品才是長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)展的“壓艙石”。

12月5日，諸葛找房資深分析師王小嬙向時(shí)代周報(bào)記者表示，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)還處在發(fā)展初期，尚在探索。目前的長(zhǎng)租公寓行業(yè)處在調(diào)整階段，基于前期積累的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整自身的商業(yè)模式，逐漸向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移