越來(lái)越多的央企把自家的地產(chǎn)項(xiàng)目擺上了貨架。

12月2日、3日，北京產(chǎn)權(quán)交易所又上架了兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別是北京科技園置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京科技園置地”）10%股權(quán)，珠海南光濱海發(fā)展有限公司51%股權(quán)，出讓人分別是國(guó)資背景的北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司和南光（橫琴）置業(yè)有限公司，其中，北京科技園置地10%股權(quán)出讓價(jià)2.3億元。

自今年11月初起，央企轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)變得異常頻繁起來(lái)。

據(jù)記者觀察，僅11月地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓已高達(dá)24個(gè)，如今，剛進(jìn)入12月又有5家國(guó)資背景企業(yè)將6個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)上架。從總數(shù)來(lái)看，僅11月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目總和已超今年前10個(gè)月，也遠(yuǎn)超去年同期。從轉(zhuǎn)讓方背景來(lái)看，央企和國(guó)資背景企業(yè)占9成，如：招商、華僑城、首創(chuàng)、中化集團(tuán)、中航工業(yè)、中信集團(tuán)、中國(guó)電建、新興際華集團(tuán)等企業(yè)。

如此密集頻繁的出讓地產(chǎn)項(xiàng)目是巧合還是另有原因？

“與‘退房令’有一定關(guān)聯(lián)，但具體還是要看轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的特征。”武漢大學(xué)客座研究員唐大杰在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目多為虧損狀態(tài)

在目前轉(zhuǎn)讓的30個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，轉(zhuǎn)讓價(jià)格最高的是武漢華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武漢華僑城”）轉(zhuǎn)讓的武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。其轉(zhuǎn)讓底價(jià)是19.77億元，其中，標(biāo)的企業(yè)30%股權(quán)的掛牌價(jià)格為人民幣5000萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)債權(quán)的掛牌價(jià)格為人民幣19.27億元。從公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前該公司處于虧損狀態(tài)。

武漢華僑城轉(zhuǎn)讓的另一個(gè)項(xiàng)目溫州華僑城投資發(fā)展有限公司，經(jīng)營(yíng)狀況也并不樂(lè)觀。其2019年度審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，其2019年全年?duì)I業(yè)收入僅69.7萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-2396.08萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-1771.06萬(wàn)元。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格最低的是由北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司轉(zhuǎn)讓的無(wú)錫中關(guān)村軟件園發(fā)展有限公司10%股權(quán)，掛牌價(jià)僅為1元。該公司注冊(cè)資本為30000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍包括科技園區(qū)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)服務(wù)及配套服務(wù)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司2019年全年?duì)I業(yè)收入為2.2億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-2.67億元，凈利潤(rùn)為-1.99億元，處于虧損狀態(tài)。

新興際華投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新興際華”）轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目也基本等于“白送”，資料顯示，新興際華轉(zhuǎn)讓的河北際華潤(rùn)澤物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 51%股權(quán)，掛牌價(jià)格僅為1萬(wàn)元。新興際華是由國(guó)務(wù)院控股，此次轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目是一家物業(yè)公司，注冊(cè)資本300萬(wàn)元。該公司審計(jì)報(bào)告顯示，其2019年全年收入為947萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-208.51萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-210.05萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)狀況也不樂(lè)觀。

11月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目最多的是中化集團(tuán)旗下中國(guó)金茂。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，其先后于11月4日、11月11日、11月13日先后轉(zhuǎn)讓3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。分別為青島方靖置業(yè)有限公司100%股權(quán)及500萬(wàn)元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4007.72萬(wàn)元；常州龍茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為86609.97萬(wàn)元；福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為52556萬(wàn)元。這3家標(biāo)的公司同樣均處于虧損狀態(tài)。

招商局集團(tuán)旗下招商蛇口近期轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也頗為頻繁。今年11月2日和3日，其先后將深圳市太子灣商儲(chǔ)置業(yè)有限公司100%股權(quán)及23800萬(wàn)元債權(quán)和深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)掛牌，財(cái)報(bào)顯示，這兩家公司也均資不抵債。

此后，其又在11月27日發(fā)布公告稱(chēng)，擬向招商證券投資有限公司轉(zhuǎn)讓無(wú)錫子公司24.5%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為2.99億元。對(duì)于這筆交易，招商蛇口表示，意在通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)引入合作方，有利于協(xié)調(diào)招商局集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資源，合理高效運(yùn)作，優(yōu)化公司資源配置，加速公司資金回籠。

“退房令”的延續(xù)？

如此密集集中的轉(zhuǎn)讓?zhuān)坪醪荒芎?jiǎn)單用“巧合”一詞解釋。

從今年年初，中國(guó)電網(wǎng)集團(tuán)剝離魯能集團(tuán)，到近期廈門(mén)國(guó)貿(mào)宣稱(chēng)將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，積極發(fā)展大健康等戰(zhàn)略新興業(yè)務(wù)；再到11月16日，北京國(guó)際系統(tǒng)控制有限公司以底價(jià)1073.91萬(wàn)元，掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的華潤(rùn)置地(北京)股份有限公司120萬(wàn)股股份，占總股本的0.0923%。

一度被淡忘的“退房令”又被重新提及，很難讓人不將央企近期的密集轉(zhuǎn)讓與之關(guān)聯(lián)。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)了多位專(zhuān)家，希望從中得到解答。

中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)研究員吳剛梁在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示:一方面應(yīng)該是出于對(duì)國(guó)有資本優(yōu)化布局的考慮；另一方面，與房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)不再能夠像過(guò)去那樣貢獻(xiàn)高利潤(rùn)一些房地產(chǎn)業(yè)在集團(tuán)中占比本身不高的企業(yè)，會(huì)選擇將其逐漸剝離，重新調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)。

同時(shí)他認(rèn)為，可能與近期發(fā)布的《國(guó)企改革三年行動(dòng)方案（2020年~2022年）》有一定關(guān)聯(lián)。該方案曾強(qiáng)調(diào)指出國(guó)企要聚焦主責(zé)主業(yè)，健全市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。推動(dòng)戰(zhàn)略性重組和專(zhuān)業(yè)化整合，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)一步聚焦實(shí)體經(jīng)濟(jì)，做強(qiáng)做精主業(yè)，特別是發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在優(yōu)化結(jié)構(gòu)暢通循環(huán)穩(wěn)定增長(zhǎng)方面的引領(lǐng)作用，對(duì)沖疫情帶來(lái)的負(fù)面影響。

但唐大杰認(rèn)為：“退房令”并非主要原因，應(yīng)該還是與房地產(chǎn)行情整體下行有關(guān)。與民營(yíng)企業(yè)不同，央企轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目大多不是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，更多是從優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率等方面來(lái)考慮，選擇剝離的一般會(huì)是一些經(jīng)營(yíng)狀況不好，前景不樂(lè)觀的項(xiàng)目。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管黃靖則認(rèn)為主要有兩點(diǎn)原因：第一，響應(yīng)監(jiān)管要求，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，目前行業(yè)監(jiān)管新規(guī)“三道紅線(xiàn)”出臺(tái)后，部分房企一條或多條指標(biāo)“踩線(xiàn)”，央企響應(yīng)政府監(jiān)管要求，主動(dòng)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過(guò)出售負(fù)債率較高、預(yù)計(jì)效益偏低的項(xiàng)目或股權(quán)，降低負(fù)債水平、提升財(cái)務(wù)表現(xiàn)；第二，貫徹政府相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，2018年9月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債約束的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)指出要通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)督管理，推動(dòng)國(guó)有企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率到2020年年末比2017年年末降低2個(gè)百分點(diǎn)左右。

中信集團(tuán)、光大集團(tuán)等非地產(chǎn)主業(yè)央企轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目，或與國(guó)資委之前發(fā)布“退房令”有關(guān)，通過(guò)剝離非主營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)有助于央企專(zhuān)注主業(yè)和提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙也表示，央企密集轉(zhuǎn)讓股權(quán)主要在于融資環(huán)境的收緊，“三道紅線(xiàn)”的出臺(tái)，直接影響房企的融資規(guī)模，降負(fù)債成為企業(yè)較為棘手問(wèn)題。拋售資產(chǎn)可以快速回籠資金，能快速降低負(fù)債。