受境外債市低迷影響，11月國(guó)內(nèi)房企發(fā)債規(guī)模不及預(yù)期。

多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企融資總規(guī)模同環(huán)比雙降，融資成本持續(xù)上漲。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，11月，95家典型房企的融資總額為1005.89億元，環(huán)比下降10.2%，同比下降19.1%，單月融資額僅高于今年2月。其中境內(nèi)債權(quán)融資582.91億元，環(huán)比下降12.0%，同比下降19.1%；境外債權(quán)融資284.00億元，環(huán)比下降28.7%，同比下降21.1%。

境外融資規(guī)模降超五成

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年11月單月，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行84筆，較上月增加18筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約835億元，環(huán)比增長(zhǎng)20.7%，同比減少21.4%。其中境外融資共發(fā)行18筆，融資規(guī)模約280億元人民幣，環(huán)比減少15.7%，同比減少52.9%，下降幅度較大；11月境外債券規(guī)模占比約34%，較上月下降14個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)共發(fā)行66筆融資債券，較上月增加19筆，11月境內(nèi)融資規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)54.3%，同比增長(zhǎng)18.9%。

去年11月，曾出現(xiàn)過(guò)一輪融資小高潮，而今年發(fā)債規(guī)模未能達(dá)到業(yè)內(nèi)預(yù)期，12月又是傳統(tǒng)意義上的“融資小月”，全年融資規(guī)模能否出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)仍成謎。

另一方面，單月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，令房企資金承壓雪上加霜。11月份境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約837億元，較上月增加2.6%。而融資新規(guī)公布之后，9月、10月、11月連續(xù)3個(gè)月發(fā)債整體規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，房企融資規(guī)模增速受限，并且據(jù)貝殼研究院預(yù)測(cè)，這一局面短期暫不會(huì)有所改變，2021年到期債務(wù)規(guī)模（未含2021年未發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)可達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36.0%，房企償債壓力仍將繼續(xù)攀升。

對(duì)于房企而言，降債難以在短時(shí)間內(nèi)完成。貝殼研究院認(rèn)為，雖然融資新規(guī)對(duì)未來(lái)房企整體發(fā)債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發(fā)行周期推算，預(yù)計(jì)未來(lái)房企債券融資到期債務(wù)壓力實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降仍需3～5年時(shí)間。

頭部上市房企的境遇則大不相同，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企融資總額繼上月稍有回溫后，11月出現(xiàn)大幅上升，共完成融資金額折合人民幣共計(jì)1091.08億元，環(huán)比提升91.42%。

40家房企債權(quán)融資金額834.72億元，占房企融資總量的76.50%，環(huán)比10月融資總額510.55億元增加63.49%；股權(quán)融資金額為256.36億元，占總?cè)谫Y金額比重為23.50%，環(huán)比大幅增加331.20%。

值得注意的是，11月，40家典型上市房企其他債權(quán)融資共發(fā)生了29筆，多為母公司為子公司提供融資擔(dān)保，總金額289.35億元，這一規(guī)模環(huán)比增加了542.26%；公司債方面，40家房企也表現(xiàn)出了一定的優(yōu)勢(shì)，共14筆融資募集資金215.35億元，環(huán)比增加18.54%，其中境外美元債占主導(dǎo)地位，共發(fā)行8筆美元債，融資金額折合人民幣137.68億元，占比公司債總額的63.93%。

從40家典型上市房企融資情況來(lái)看，債權(quán)轉(zhuǎn)讓與應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓規(guī)模與頻率極大提高，如招商蛇口(001979,股吧)通過(guò)債券股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資41.4516億元，綠地香港通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓融資72.6億元。此外，為加速資金積累，抵御償債壓力，各大房企均加快了融資頻率。

同策研究院分析師陳朦朦對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者分析：“2019年，40家典型上市房企融資規(guī)模為8033.24億元，而2020年1~11月這一數(shù)字已達(dá)8572.30億元，已超過(guò)去年全年融資總額。因而，合理預(yù)估40家典型上市房企今年的融資規(guī)模將近9000億元。”

境內(nèi)外融資成本加速上升

自8月融資新規(guī)以來(lái)，境內(nèi)融資成本始終保持上升趨勢(shì)，11月更是呈現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)：11月境內(nèi)債券融資平均票面利率4.89%，較上月增長(zhǎng)0.13個(gè)百分點(diǎn)。

11月境外債券融資平均票面利率同樣大幅增長(zhǎng)至8.04%。境外債券成本分化較大，旭輝控股、正榮地產(chǎn)等平均票面利率維持5.25%~5.45%較低區(qū)間，而陽(yáng)光集團(tuán)與景瑞控股等相對(duì)中小規(guī)模房企處于11.88%～14.50%較高區(qū)間。

相比之下，40家典型上市房企融資利率有所下降，主力范圍為3%～5%。據(jù)同策研究院，在已披露的數(shù)據(jù)中，40家典型上市房企中融資成本最低的是中海于11月6日公開(kāi)發(fā)行的總額24億元、期限3年的公司債券，融資利率3.40%；成本最高的為富力地產(chǎn)11月18日發(fā)行的期限為2年的3.2億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率12.38%。

陳朦朦分析，規(guī)模較大的頭部房企憑借自身良好的信用主體及較寬的渠道來(lái)源，在險(xiǎn)峻的環(huán)境下融資優(yōu)勢(shì)凸顯，可獲得較低成本資金。而較多中小型房企在境內(nèi)融資環(huán)境趨緊的情況下，選擇積極境外發(fā)債謀求生路，但融資成本較高；未來(lái)，面臨緊縮的融資渠道與較高的融資成本，融資較為困難的中小房企將生存艱難。

境內(nèi)外融資環(huán)境整體收緊之下，資金進(jìn)一步承壓成為房企（特別是中小房企）未來(lái)面臨的發(fā)展困境，也令房企更依賴(lài)銷(xiāo)售回款。截至11月末，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，超6成房企的目標(biāo)完成率達(dá)到90%以上，但中小房企完成全年目標(biāo)有一定壓力。

同策研究院分析師焦?jié)烧J(rèn)為，在海外疫情反復(fù)的情況下，房企逐步將目光匯聚在為中小企業(yè)擔(dān)保獲取融資的方向上。為了進(jìn)一步迎合政策，降低杠桿與負(fù)債，拆分物業(yè)上市的比例或?qū)⒃谖磥?lái)持續(xù)擴(kuò)大。通過(guò)釋放股權(quán)，出售項(xiàng)目的方式進(jìn)行再融資將成為房企新寵。