距離2020年結(jié)束僅有一個月時間，又到了各家房企年終沖刺的階段。
12月以來，標桿房企陸續(xù)發(fā)布了前11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，官方公布業(yè)績情況的房企中，有4家房企已經(jīng)提前完成年度銷售目標，分別是越秀地產(chǎn)、中國恒大、建業(yè)地產(chǎn)以及時代中國。
雖然還有不足一個月時間，但從前11月的銷售表現(xiàn)也能大致管窺出今年房企的排位情況，尤其是具有行業(yè)風向標意義的前十房企，格局基本已定。
船大難掉頭。對于TOP10房企而言，規(guī)模增速放緩更加明顯，前11月TOP10房企規(guī)模增速多數(shù)在10%及以下，個別房企如招商蛇口、中國恒大、世茂集團等依然跑出了超15%的規(guī)模增速。但近期，世茂集團也官方發(fā)布公告，稱2021年的目標增速將會調(diào)至10%左右。
大房企在規(guī)模和利潤之間平衡，而中小房企也在處心積慮謀求發(fā)展。一位去年將總部搬至上海的房企執(zhí)行總裁向中國房地產(chǎn)報記者表示，在“三道紅線”金融管控的大環(huán)境下，中小房企快速發(fā)展受限，但同時也應看到，大房企在降杠桿的同時也給中小房企留出了發(fā)展空間和機會。
十強格局基本已定
一般而言，從前11月的銷售排位大致就能確定房企全年格局。
根據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，在綜合官方數(shù)據(jù)和機構(gòu)數(shù)據(jù)后，前11月銷售排行前十的房企分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團、華潤置地以及招商蛇口。
從前11月的銷售排名來看，“碧恒萬融”依舊占據(jù)了前四的位置，TOP10前半段位次變化基本不大，重點在于后半段的格局?？梢钥闯觯琓OP10房企中相比去年出現(xiàn)了“新面孔”——招商蛇口。
根據(jù)招商蛇口經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，其2019年銷售額2204.74億元，排在銷售榜單第12位。彼時，關于招商蛇口“掉隊”的傳言在業(yè)界不絕于耳。在今年年初業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口董事長許永軍還直言在“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者的平衡中，“規(guī)模”是排在第三位的，大有“不求規(guī)模但求不掉隊”的意味。
但縱觀今年前11月的銷售數(shù)據(jù)，招商蛇口的表現(xiàn)并不像管理層口中的“不求規(guī)模”，尤其是排名上不僅沒掉隊，甚至有趕超之勢。今年年初，招商蛇口定下全年2500億元銷售目標，其董事總經(jīng)理蔣鐵峰透露，在可售貨值有4000多億元的情況下，僅需62.5%的去化便可達成年度目標。從具體銷售表現(xiàn)來看，今年前11月招商蛇口銷售額達到2454.67億元，目標完成率為98.19%，超額完成年度目標是大概率事件。
此外，招商蛇口今年在土地市場表現(xiàn)也頗為積極，以上海地區(qū)為例，招商蛇口今年斬獲了幾塊重磅地塊，按照其上海區(qū)域工作人員的說法，預計今年所拿土地將會在明年助力上海區(qū)域規(guī)模進一步提升。
有排名上升的房企也就有排名下降的房企。相比去年的排位，比較明顯出現(xiàn)下滑的是新城控股和龍湖集團，二者的位次均跌出TOP10，龍湖集團位列第11位，新城控股則位列第13位。
其中，龍湖集團前11月完成銷售額2428億元，同比增長9%。新城控股的“下滑”在意料之中。自從去年下半年拿地放緩之后，新城今年發(fā)展速度明顯變慢，從年初其制定的2500億元銷售目標來看，新城控股是十強房企中唯一一家目標增速為負數(shù)的企業(yè)。前11月新城控股實現(xiàn)銷售額2199.08億元，同比減少10.81%。
超五成房企暫未完成目標
距離2020年結(jié)束僅有不足一個月時間，年初定下的目標完成得如何？
從中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，38家房企中，有6家房企未披露年度銷售目標，剔除這部分企業(yè)，32家披露目標的房企中，截至前11月，已有4家房企達到年度銷售目標，這4家房企分別為越秀地產(chǎn)、中國恒大、建業(yè)地產(chǎn)以及時代中國，其前11月目標完成率分別為105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外，仍有18家房企目標完成率低于92%，占比超過五成。
以新城控股為例，今年前11月新城控股完成銷售額2199.08億元，按照年初制定的2500億元銷售目標來計算，前11月目標完成率為87.96%。不過新城控股方面對外表示四季度尤其是12月是公司推貨高峰期，充足的貨值能夠保證公司穩(wěn)步實現(xiàn)今年的目標。
部分業(yè)內(nèi)人士對于房企今年銷售完成情況并不樂觀。在一位小型規(guī)模房企總裁看來，目前呈現(xiàn)的TOP40房企的目標完成情況已算樂觀，如果將房企范圍擴大至百強，則其認為今年僅有10%-20%房企能夠完成年度簽約目標，有一半的房企只能完成目標簽約的80%。“即使完成指標，很多企業(yè)也是以價換量，利潤率和回報率都會大幅度下降。”
大房企降速
中小房企尋求差異化發(fā)展
隨著行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行以及“三道紅線”融資監(jiān)管壓力，整個行業(yè)集中度會越來越高，而大房企和中小房企未來發(fā)展也會出現(xiàn)明顯分化。
上述受訪的執(zhí)行總裁表示：“彎道超車、高杠桿快速發(fā)展對所有房企來說都已成為歷史，不可再現(xiàn)。”
在這種情況下，不少大房企已經(jīng)將“規(guī)模戰(zhàn)”升級為“利潤戰(zhàn)”。比如新城控股就表示，目前，公司將“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由 “沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報率為核心，聚焦利潤”。
世茂集團也開始有意向提升利潤傾斜。12月4日，世茂集團發(fā)布前11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)的同時，還發(fā)布了一則公告，稱世茂集團預期公司2021年增速將保持在10%以上。今年年中時，世茂集團管理層還表示將會保持20%~30%增速，然而隨著“三道紅線”監(jiān)管政策正式出臺，世茂集團也將預期增速調(diào)低。
據(jù)世茂集團相關人士表示，這是集團在綜合考慮了行業(yè)形勢和環(huán)境變化之后作出的判斷，也符合目前整個行業(yè)大勢，雖然與自身相比增速有所下降，但世茂會保持比同行略高的增速水平，同時，規(guī)模增速有所下降，但會在利潤水平上提升。
大房企在未雨綢繆，中小房企也在處心積慮謀求發(fā)展。前述受訪的執(zhí)行總裁認為，大房企要降低杠桿勢必要減少拿地，這對于中小房企而言也是發(fā)展空間和機會。其認為，接下來對于中小房企而言是較好的拿地時機。“中小企房應充分利用自身獨特優(yōu)勢，與大型房企差異化發(fā)展，集中優(yōu)勢區(qū)域布局，產(chǎn)品上在綠色生態(tài)、智慧建設和康養(yǎng)文旅重點領域研究發(fā)展，探索一條與主流房企差異化、適合中小型房生存發(fā)展之路。”
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