12月7日，《中共北京市委關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（簡稱“北京十四五規(guī)劃建議”》）發(fā)布，共涵蓋12部分51條內(nèi)容，對北京市經(jīng)濟社會發(fā)展做出系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略部署。

在房地產(chǎn)以及相關(guān)領(lǐng)域，涉及農(nóng)地改革、房住不炒、租購并舉、城市更新、物業(yè)管理等多方面。業(yè)內(nèi)認為，房住不炒、租購并舉等關(guān)鍵詞在北京十四五規(guī)劃建議中均是首次出現(xiàn)，值得關(guān)注。

看點1：

堅持房住不炒，遏制房價上漲決心不變

《建議》指出，堅持“房住不炒”定位，完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

整體來看，在房地產(chǎn)調(diào)控方向上，北京十四五規(guī)劃建議延續(xù)了此前“房住不炒”和“租售并舉”的政策思路，更是秉承了中央十四五規(guī)劃建議的精神。

在北京十四五規(guī)劃建議印發(fā)之前，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》（簡稱“中央十四五規(guī)劃建議”）明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。

自從2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，“房住不炒”就成為十三五期間房地產(chǎn)調(diào)控的一個主基調(diào)，并多次在中央層面的重大會議中被提及。此次將“房住不炒”寫入中央十四五和包括北京在內(nèi)的地方十四五規(guī)劃建議，是對十三五房地產(chǎn)調(diào)控思路的延續(xù)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，再次明確要求“房住不炒”，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場波動下，調(diào)控的基本原則依然不變，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。

張大偉進一步指出，“房住不炒”也代表了未來樓市政策將依然打擊投機，但會保護真實居住，微調(diào)政策以有利于剛需。

看點2：

發(fā)展集體租賃住房，完善租購并舉體系

除了延續(xù)“房住不炒”的定位，“十三五”房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的另一關(guān)鍵詞“租購并舉”也將在“十四五”期間延續(xù)。中央十四五規(guī)劃建議指出，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。北京十四五規(guī)劃建議明確，完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系。

2017年，黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。此后，“租購并舉”多次出現(xiàn)在高層和地方的文件、政策中，成為房地產(chǎn)調(diào)控后的高頻詞匯。

同一時間段，作為探索完善租購并舉住房體系的新路徑之一，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房（簡稱“集體租賃住房”）被提上日程。

2017年，包括北京在內(nèi)的13個城市開展試點集體建設(shè)用地建租賃住房。根據(jù)規(guī)劃，從2017年起的5年里，北京將建設(shè)50萬套租賃住房，其中大部分為集體租賃住房。

截至2020年11月底，北京全市累計開工集體租賃住房5.5萬套（間）。

而未來五年，“租購并舉”仍將繼續(xù)。北京十四五規(guī)劃建議中明確指出，鼓勵存量低效商辦項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點，持續(xù)規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。

在業(yè)內(nèi)人士看來，集體租賃住房的租金和租期穩(wěn)定，將成為發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的重要力量，也是實現(xiàn)完善“租購并舉”體系的路徑之一。

值得關(guān)注的是，在過去幾年的試點中，社會資本以聯(lián)營或者是入股的形式參與到北京集體租賃住房建設(shè)、運營中來，部分企業(yè)推出的長租公寓等產(chǎn)品，不僅提高集體租賃住房的品質(zhì)，還帶來專業(yè)化運營。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著未來五年政策延續(xù)，將大力發(fā)展集體租賃住房，社會資本將有更多機會參與進來。

看點3：

推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，激發(fā)“三塊地”活力

集體建設(shè)用地除了建設(shè)租賃住宅外，也可以入市流轉(zhuǎn)。

2015年2月，包括北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))開始“三塊地”改革試點，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點。

2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關(guān)于修改土地管理法的決定，新版《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新版《土地管理法》明確規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

新版《土地管理法》破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入市場的法律障礙，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接進入市場流轉(zhuǎn)，與國有建設(shè)用地享受同等的待遇，同等入市，同權(quán)同價，有利于破除城鄉(xiāng)二元體制。

事實上，在北京大興區(qū)過去幾年的試點改革中，已經(jīng)率先于新版《土地管理法》出臺前掛牌出讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地，從最初的產(chǎn)業(yè)用地到后來的住宅用地。2018年12月，北京土地交易市場掛出大興瀛海3宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出讓公告，并將建共有產(chǎn)權(quán)住房。

如今，隨著“十四五”即將到來，北京十四五規(guī)劃建議指出，深化農(nóng)村土地制度改革，健全“村地區(qū)管”體制機制，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，激發(fā)農(nóng)村“三塊地”活力。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴金明解讀稱，“這是貫徹中央要求，中央政策在北京的體現(xiàn)和落地。”中央十四五規(guī)劃建議指出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。

嚴金明近日也曾表示，盡管2020年實施的《土地管理法》破除了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法律障礙，但是入市實踐過程中仍存在諸多問題。除部分試點外仍然難以流轉(zhuǎn)，價格也未顯化，整體市場遠未形成。

在嚴金明看來，北京農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，制度上還存在很多空白，如今將其寫入十四五規(guī)劃建議，將有利于加快交易平臺、機制體制等建設(shè)。

看點4：

實施城市更新行動，推動老舊廠房、老舊商場更新改造

除了上述內(nèi)容外，“北京十四五規(guī)劃建議”的另一個看點是“實施城市更新行動”，其中包括，積極推進新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)建設(shè)發(fā)展，加強工業(yè)遺存保護利用，打造新時代首都城市復興新地標；持續(xù)推進老舊小區(qū)、危舊樓房、棚戶區(qū)改造，推廣“勁松模式”“首開經(jīng)驗”，引入社會資本參與；多種形式推進老城平房區(qū)申請式騰退和改善；推動老舊廠房、老舊商場、老舊商務(wù)樓宇更新改造等。

同樣，在中央十四五規(guī)劃建議中，也明確提出“實施城市更新行動”，“加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)”。

11月17日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)發(fā)表題為《實施城市更新行動》的署名文章。王蒙徽稱，實施城市更新行動，推動城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠的意義。

在住建部政策研究中心原主任、中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹看來，城市更新是解決城市發(fā)展過程中所出現(xiàn)的經(jīng)濟、社會、文化等等一系列問題的非常重要的舉措和手段。未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現(xiàn)在三個方面：一是城市中大量的低效經(jīng)濟空間有待開發(fā)和升級；二是老舊小區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施改造的需求大幅度的提升；三是產(chǎn)業(yè)更新迭代對城市空間提出了新要求。

清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院城市發(fā)展策劃研究所所長彭劍波認為，在國內(nèi)大循環(huán)背下，激發(fā)城市活力，特別是已建成區(qū)域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應國內(nèi)大循環(huán)新格局的要求。同時，北京新一輪空間規(guī)劃確定城市發(fā)展的規(guī)模上限，特別是中心城區(qū)，以問題導向治理大城市病，以需求為導向滿足人民對美好生活的期望，這都有必要進行高質(zhì)量的城市更新。此外，城市更新有助于營造高質(zhì)量、高品質(zhì)的生活圈。

看點5：

老舊小區(qū)改造迎來政策紅利，鼓勵社會資本參與

值得關(guān)注的是，在城市更新中，老舊小區(qū)改造成為近幾年的熱點詞匯，并在政府文件中多次被提及。年初政府工作報告中提出，“2020年擬新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。”這是繼2019年之后，老舊小區(qū)改造再次出現(xiàn)在政府工作報告中。

7月20日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》明確老舊小區(qū)改造的目標，到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

如今，“老舊小區(qū)改造”也同時出現(xiàn)在中央十四五規(guī)劃建議和北京十四五規(guī)劃建議中。

愿景集團總裁助理、城區(qū)更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚表示，國務(wù)院辦公廳7月20日印發(fā)的23號文件強調(diào)“全面推進”，就是一個強烈的政策導向信號，其中確立了工作目標，要在“十四五”期間把2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造完成，任務(wù)量是巨大的。老舊小區(qū)改造作為民生工程和發(fā)展工程，不僅能提升居民的幸福感，在惠民生擴內(nèi)需促發(fā)展上也將發(fā)揮更大的作用。

同時，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項復雜的系統(tǒng)工程，在資金來源、組織實施、利益協(xié)調(diào)、創(chuàng)新激勵等方面都要同步研究推進。北京“十四五”規(guī)劃建議也指出，完善棚戶區(qū)改造、土地儲備、老舊小區(qū)改造等資金籌措機制。

值得關(guān)注的是，北京十四五規(guī)劃建議中提及的“勁松模式”就是社會資本參與老舊小區(qū)改造的路徑探索。

據(jù)劉楚介紹，愿景集團為勁松小區(qū)的改造方，總結(jié)來說，黨建引領(lǐng)“五方聯(lián)動”、居民全程參與、改管一體化、引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)、探索市場化機制等，是“勁松項目”的經(jīng)驗特點，也為形成“勁松模式”做了前期實踐探索。勁松小區(qū)2018年開始改造，2019年示范區(qū)亮相，是北京第一個引入社會資本的老舊小區(qū)改造項目，社會資本參與有了明確的回報機制、形成閉環(huán)。特別是社會資本充分發(fā)揮社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢，得到了社區(qū)居民的高度認可，“我們原本預估一年后物業(yè)費收繳率為30%-40%，但是截至目前已經(jīng)達到76%，遠超預期。”

“十四五”期間全面推進老舊小區(qū)改造的政策導向，在劉楚看來，未來5年，是老舊小區(qū)改造工作的政策紅利期，對于接受“微利”、聚焦服務(wù)的社會資本來說，也有助于打造一條嶄新的賽道。