接近年末，商業(yè)地產(chǎn)資本大戲漸入高潮。

12月9日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)登陸港交所，當(dāng)日收?qǐng)?bào)28港元/股，漲25.56%。同日，“國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)(09909.HK)漲幅一度超過10%。

12月13日，禹洲集團(tuán)(01628.HK)發(fā)布公告稱，建議分拆提供物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的禹佳生活服務(wù)于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

今年以來，房企分拆旗下商業(yè)板塊上市漸成風(fēng)潮，已有超7家涉商企業(yè)奔赴港交所。

“盡管和房地產(chǎn)開發(fā)相比，商業(yè)板塊賺的都是小錢。但是，未來開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降是趨勢(shì)。越早做多元化布局的企業(yè)，越有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，更容易獲得擴(kuò)張籌碼。”12月10日，一名TOP 10房企中層管理人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，房企分拆商業(yè)板塊是為了占領(lǐng)賽道，獲得發(fā)展主動(dòng)權(quán)。

12月11日，IP Global 中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，分拆商業(yè)上市有利于提升房企的市值，同時(shí)也為房企打造了另一個(gè)可以相互策應(yīng)的資本平臺(tái)。

他認(rèn)為，在對(duì)債性融資管控趨嚴(yán)的當(dāng)下，打造新的資本平臺(tái)以實(shí)現(xiàn)非債性融資非常重要。

房企競(jìng)逐商業(yè)賽道

整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)逐漸成熟，多家房企開始分拆旗下商業(yè)板塊獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。

12月8日，中南建設(shè)發(fā)布公告，擬向公司副總經(jīng)理陳昱含控制的南通朗達(dá)轉(zhuǎn)讓中南商業(yè)100%股權(quán)。此后，中南商業(yè)將獨(dú)立開展業(yè)務(wù)。

在中南建設(shè)之前，行業(yè)內(nèi)已有10余家房企設(shè)立獨(dú)立商業(yè)板塊。

萬(wàn)科企業(yè)（000002.SZ）和世茂集團(tuán)(00813.HK)等頭部企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向，碧桂園集團(tuán)（02007.HK）、旭輝集團(tuán)（00884.HK)、金科股份(000656.SZ)等企業(yè)紛紛成為獨(dú)立部門，將商業(yè)地產(chǎn)板塊作為獨(dú)立板塊進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

2019年12月30日，寶龍商業(yè)在港交所掛牌，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)赴港上市的序幕由此拉開。

今年1月19日，星河集團(tuán)旗下星盛商業(yè)向港交所遞交招股書，擬于香港主板上市；12月9日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活正式在港交所掛牌上市。

此外，赴港上市的合景悠活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等企業(yè)，均有涉商管業(yè)務(wù)。

即將到來的2021年，仍有頭部企業(yè)擬分拆商業(yè)上市。

在2019年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，希望在2021年分拆酒單獨(dú)上市。

分拆上市成潮

12月10日，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱，房企分拆商業(yè)上市是基于相關(guān)多元化的資本訴求，一般而言，推動(dòng)相關(guān)多元化上市會(huì)獲得更高的估值。

截至11月份已上市物業(yè)企業(yè)平均估值是32.85倍，遠(yuǎn)高于上市房企。

陳晟認(rèn)為，分拆商業(yè)上市對(duì)于房企降低負(fù)債、多元化融資有所幫助。“如果商業(yè)板能實(shí)現(xiàn)上市，有利于把間接融資變成直接融資。”

柏文喜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，分拆商業(yè)上市有利于提升房企的市值，同時(shí)也為房企打造了另一個(gè)可以相互策應(yīng)的資本平臺(tái)。在對(duì)債性融資管控趨嚴(yán)的當(dāng)下，打造新的資本平臺(tái)以實(shí)現(xiàn)非債性融資非常重要。

近年來，商業(yè)地產(chǎn)逐漸擺脫重資產(chǎn)模式，走向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

以商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)為例，2017年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開始對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行拆分，萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)成為兩個(gè)獨(dú)立的板塊。2019年初，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)王健林表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)要?jiǎng)冸x所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為徹底的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。截至目前，萬(wàn)達(dá)商管旗下已無房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

此外，寶龍商業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活等企業(yè)，均有商業(yè)運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)和管理輸出等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊。

商業(yè)板塊由“重”轉(zhuǎn)“輕”的道路上，資產(chǎn)證券化扮演著重要角色。

中指研究院報(bào)告顯示，在經(jīng)歷了政策的不斷豐富完善、明確業(yè)務(wù)主體及基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理等一系列過程，2019年資產(chǎn)證券化規(guī)模同比增長(zhǎng)23.1%。從構(gòu)成看，購(gòu)物中心、寫字樓、零售門店仍然是發(fā)行數(shù)量最多的資產(chǎn)類型。

資本熱捧

與房地產(chǎn)公司相比，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市普遍能獲得更好的資本表現(xiàn)。

12月9日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活上市首日早盤一度漲超43%，截至當(dāng)日收盤報(bào)28港元/股，漲25.56%，總市值約616億港元。

“國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)，在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)十分亮眼。

截至12月14日發(fā)稿，寶龍商業(yè)的靜態(tài)市盈率為73.7，而寶龍地產(chǎn)的靜態(tài)市盈率為4.91。今年以來，寶龍商業(yè)股價(jià)持續(xù)走高，截至12月10日，寶龍商業(yè)收盤價(jià)為24港元/股，較9.5港元/股的發(fā)行價(jià)上漲152%。

從目前的表現(xiàn)看，商業(yè)股的市盈率水平已經(jīng)趕超頭部物管企業(yè)。

寶龍商業(yè)的靜態(tài)市盈率為73.7，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的靜態(tài)市盈率為158.55?？晒?duì)比的是，碧桂園服務(wù)的靜態(tài)市盈率為69.96，保利物業(yè)的靜態(tài)市盈率為54.24，中海物業(yè)的靜態(tài)市盈率為27.5。

12月11日，中泰國(guó)際（香港）策略分析師顏招駿對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，市場(chǎng)會(huì)傾向給予商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入占比高的公司較高估值，主要是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)物業(yè)比住宅的管理費(fèi)及增值服務(wù)發(fā)展空間更高。

顏招駿認(rèn)為，商場(chǎng)只要維持較高經(jīng)營(yíng)水平及出租率，增加管理費(fèi)便沒有難度。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，華潤(rùn)萬(wàn)象購(gòu)物中心的管理費(fèi)從2017年的15.06元/平方米增加至2019年的16.26元/平方米，增幅達(dá)到7.9%，同期華潤(rùn)集團(tuán)住宅物業(yè)管理費(fèi)增幅只有6.6%。

“另一方面，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的收繳率比住宅物業(yè)高，例如2017―2019年華潤(rùn)萬(wàn)象的住宅物業(yè)收繳率分別為90.9%、91.9%及92.5%，而購(gòu)物中心的收繳率分別達(dá)到99.8%、96.6%及100%，因此長(zhǎng)期看來，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的增長(zhǎng)都非常穩(wěn)定。”顏招駿補(bǔ)充道。

商業(yè)股能否復(fù)制物業(yè)股的高估值神話？陳晟持保留態(tài)度。他認(rèn)為，物業(yè)有很多想象的延伸空間，但商業(yè)整體供大于求，目前行業(yè)仍需要精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。

12月14日，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)時(shí)代周報(bào)周報(bào)記者表示，涉商類股的上漲，主要原因是隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得到控制，線下生活逐步恢復(fù)到正軌，此前受到疫情影響的商業(yè)地產(chǎn)的估值不斷修正。

張波認(rèn)為，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資受限表現(xiàn)明顯，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)增量規(guī)模的預(yù)期不斷減小，自持類的商業(yè)地產(chǎn)并不會(huì)受拿地等因素影響，因此市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)向好。

“但長(zhǎng)期來看，商業(yè)股的價(jià)格變動(dòng)還受制于本身運(yùn)營(yíng)情況、現(xiàn)金流長(zhǎng)期預(yù)期、商業(yè)布局的布置和發(fā)展?jié)摿Φ榷喾N因素影響。”張波表示。