“明年房地產(chǎn)調(diào)控放松的范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，尤其是廣大的三四線城市，并且放松是有據(jù)可依。”

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，前11月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額分別達(dá)到15.1億平米和14.9萬(wàn)億元，分別同比增長(zhǎng)了1.3%和7.2%，這也是銷售面積增速年內(nèi)首度轉(zhuǎn)正。

與此同時(shí)，投資數(shù)據(jù)方面，前11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.8%，但新開(kāi)工面積與土地銷售面積的恢復(fù)則不及預(yù)期，被認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商投資熱情不足的表現(xiàn)。

銷售與投資數(shù)據(jù)為何出現(xiàn)分化？土地市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐作用越發(fā)明顯，下一步房地產(chǎn)投資會(huì)呈現(xiàn)出怎樣的走向？都成為市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商投資熱情冷卻

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月，商品房銷售面積150834萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3％，商品房銷售額148969億元，增長(zhǎng)7.2％，銷售額再度創(chuàng)下新高。

照此計(jì)算，11月的全國(guó)單月銷售量?jī)r(jià)分別為1.75億平米和1.73萬(wàn)億元，當(dāng)月銷售均價(jià)為9865元每平米，銷售價(jià)格自7月破萬(wàn)、8月達(dá)到最高值后，連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降。

良好的銷售數(shù)據(jù)也支撐了企業(yè)回款。數(shù)據(jù)顯示，前11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長(zhǎng)6.6%。

其中，國(guó)內(nèi)貸款24256億元，增長(zhǎng)5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長(zhǎng)7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長(zhǎng)5.3%；個(gè)人按揭貸款26983億元，增長(zhǎng)10.6%。

在恢復(fù)良好的銷售數(shù)據(jù)背后，則是喜憂參半的投資數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%，維持了漲幅持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。其中，住宅投資95837億元，增長(zhǎng)7.4%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

但在另外兩個(gè)衡量房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵先行數(shù)據(jù)，房屋新開(kāi)工面積和土地銷售面積上，數(shù)據(jù)表現(xiàn)則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)投資總量。

其中，房屋新開(kāi)工面積方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月共完成201085萬(wàn)平方米，同比下降2.0%，降幅雖然有所縮小，但遲遲未能轉(zhuǎn)正。

而土地購(gòu)置面積上，開(kāi)發(fā)商前11月共購(gòu)入土地20591萬(wàn)平方米，同比下降5.2%。與8、9、10月維持在-3%左右的幅度相比，降幅出現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢(shì)。

對(duì)此，多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，作為房地產(chǎn)投資的先行數(shù)據(jù)，新開(kāi)工面積與土地銷售面積的疲軟，顯示了開(kāi)發(fā)商投資熱情并不熱烈。

為何會(huì)出現(xiàn)銷售火熱但投資熱情冷卻的現(xiàn)象？易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的走向判斷已經(jīng)發(fā)生了變化。實(shí)際上，伴隨著7、8月以來(lái)的調(diào)控升級(jí)和“三道紅線”的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也出現(xiàn)了變化，隨著恒大等龍頭企業(yè)開(kāi)始降價(jià)銷售，“以價(jià)換量”的策略開(kāi)始流行。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2020年正處于一個(gè)降杠桿的通道?，F(xiàn)階段，第一任務(wù)是銷售出貨，拿到資金回款，降低資產(chǎn)負(fù)債率，所以銷售數(shù)據(jù)上升明顯。但是，投資的新開(kāi)工等數(shù)據(jù)，滯后于銷售。同時(shí)也受到企業(yè)的拿地意愿以及拿地能力的限制，今年企業(yè)的融資受到比較嚴(yán)格的約束，也都制約了企業(yè)的投資和開(kāi)發(fā)。

土地市場(chǎng)支撐投資能否持續(xù)？

實(shí)際上，房地產(chǎn)投資之所以能維持中高速的正增長(zhǎng)，被認(rèn)為與土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變動(dòng)有關(guān)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明細(xì)組成，滯后于每月發(fā)布的總量數(shù)據(jù)。而從已發(fā)布的10月數(shù)據(jù)來(lái)看，今年10月份，土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)到約3.87萬(wàn)億元，同比漲幅達(dá)到8.6%，高于房地產(chǎn)投資漲幅和建安成本漲幅。

需要指出的是，土地購(gòu)置費(fèi)是開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)所實(shí)際支付的費(fèi)用，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一部分。而土地成交價(jià)款則是交易活動(dòng)的合同價(jià)款，其口徑要小于土地購(gòu)置費(fèi)。

總體來(lái)看，土地購(gòu)置費(fèi)占全國(guó)房地產(chǎn)投資的比重，已經(jīng)達(dá)到約33.22%。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)了近年來(lái)同期的占比數(shù)據(jù)顯示，這已是近五年來(lái)的同期最高位。三年前的2017年，這一數(shù)字也僅有20%左右。

同時(shí)，土地價(jià)格也上漲明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算， 1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)6746元/平方米，同比上漲22.5%，比1-10月擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)。11月當(dāng)月的土地價(jià)格更是達(dá)到了8892元每平米，創(chuàng)下歷史新高。

對(duì)此，多位分析人士均認(rèn)為，土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的變動(dòng)，在一定程度上支撐了房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)與今年核心城市大面積供地、尤其優(yōu)質(zhì)地塊有很大關(guān)系。第一、今年受疫情影響，大部分城市不僅要給企業(yè)紓困，在稅收等方面進(jìn)行減免，還要對(duì)疫情防控進(jìn)行投入，最重要的還要擔(dān)負(fù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任，因此，土地財(cái)政又發(fā)揮了作用，部分城市推出了城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，“限價(jià)”等土拍政策也有所放松，因此地價(jià)偏高。第二，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整也加劇了樓板價(jià)的上漲，土地購(gòu)置面積的減少主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)大面積收縮了三四線城市布局，開(kāi)始向一二線城市回歸。

但這種增長(zhǎng)能否持續(xù)，則被認(rèn)為與調(diào)控松緊有關(guān)。

楊紅旭指出，這種結(jié)構(gòu)性的變化，目前來(lái)說(shuō)是不可持續(xù)的，如果沒(méi)有政策利好，明年的房地產(chǎn)投資增速可能難以維持當(dāng)前6%左右的增速，出現(xiàn)明顯的回落。

而宋紅偉則認(rèn)為，未來(lái)投資結(jié)構(gòu)將會(huì)逐漸回歸到正常水平，土地購(gòu)置比例也會(huì)下降。2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資仍然會(huì)保持較快的增長(zhǎng)，一是基數(shù)效應(yīng)，因?yàn)榻衲晔芤咔橛绊?，整體規(guī)模受到影響，基數(shù)相對(duì)變低，因此，明年會(huì)呈現(xiàn)較高的增速。二是2021年是“十四五”的開(kāi)局之年，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)十分重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為逆周期調(diào)控的作用更為突出。尤其是產(chǎn)業(yè)較弱，人口凈流出的區(qū)域，預(yù)計(jì)在2022年投資增速將回歸到正常水平。