臨近年末，房企融資利率出現(xiàn)攀升跡象。針對房企融資成本居高不下的問題，業(yè)內(nèi)人士指出，我國綠色建筑用資比例遠低于全球水平，而且綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。2020年最新修訂的《綠色債券支持項目目錄（2020年版）》（征求意見稿）對綠色建筑標準認定有所放寬，在利好政策推動下，以綠色建筑項目發(fā)行綠色債券的數(shù)量將會有所提升，建議房企對綠色債券予以重視。

融資利率攀升

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房企境內(nèi)債券融資平均票面利率為4.89%，較上月增加0.13個百分點。境內(nèi)融資成本自8月以來一直保持上升趨勢。境外債券融資平均票面利率為8.04%，較10月大增，重回“8%”的水平。

從發(fā)布融資計劃的融資主體看，近期國企融資占比整體較高，且融資利率具有絕對優(yōu)勢。相比之下，民營房企近期融資規(guī)模較小，且融資利率居高不下。

12月11日上交所消息，中國鐵建股份有限公司2020年面向合格投資者公開發(fā)行可續(xù)期公司債券（第二期），首個周期的票面利率為4.37%。本期發(fā)行規(guī)模為不超過30億元（含），募集資金扣除發(fā)行費用后，擬用于補充公司流動資金。

從融資規(guī)模看，近期房企融資總金額和融資筆數(shù)均出現(xiàn)明顯下滑。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，按照發(fā)行日期，上周（12月7日至12月13日）房企境內(nèi)外債券共發(fā)行17筆，較前一周減少1筆，融資（含計劃）金額約156.6億元，環(huán)比減少15.3%。

從融資結(jié)構(gòu)看，境外融資規(guī)模增幅較大。上周房企境內(nèi)債券融資金額合計107.5億元，環(huán)比下降29.4%。境外發(fā)債規(guī)模合計約49.1億元，環(huán)比增長50.2%；上周境外融資在融資結(jié)構(gòu)中占比約31%，較前一周上升13個百分點。臨近歲末，房企整體發(fā)債規(guī)模有所收縮。

綠色債券發(fā)展空間大

針對房企融資成本居高不下的問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生在全聯(lián)房地產(chǎn)商會四屆五次理事會暨2020年會上指出，建議房企對REITs和綠債進行深入研究。這兩類融資，分別代表了房企降利率的兩種途徑。一種是股權(quán)類，一種是債權(quán)類。雖然目前國內(nèi)出臺的REITs相關政策中還沒有把房地產(chǎn)納入其中，但從國外經(jīng)驗看，房地產(chǎn)利用REITs產(chǎn)品進行融資是一種趨勢。而綠色債券作為房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的低利率債券融資品種，未來也有較大的提升空間。

聶梅生介紹，現(xiàn)在綠色建筑用資比例遠低于全球水平。2019年，全球綠色債券總額是2500億美元，投向綠色建筑的占比為30%；2019年，國內(nèi)綠色債券的總額為3862億元，投向綠色建筑的占比為6%。從利率看，綠色債券的利率不足房企普通融資利率的50%。

“以往，國內(nèi)綠色建筑項目發(fā)行綠色債券少的原因在于：在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，監(jiān)管機構(gòu)擔心資金通過綠色債券直接流向普通房地產(chǎn)開發(fā)；此外，以往《綠色債券支持目錄》（2015年版）中要求綠色建筑需達到二星級及以上標準。而2020年最新修訂的《綠色債券支持項目目錄（2020年版）》（征求意見稿）對綠色建筑不再有星級要求，只需滿足相關技術標準，且獲得綠色建筑評價標識即可，不再要求達到二星及以上?？梢灶A見，在利好政策推動下，以綠色建筑項目發(fā)行綠色債券的數(shù)量將會有所提升。”多位市場觀察人士對中國證券報記者表示。

針對綠色債券發(fā)行的流程，鵬元資信指出，以綠色建筑發(fā)行綠色債券，通常需要取得綠色建筑標識。實際上，標識申請中的項目也可以申報綠色債券。綠色建筑標識的出具機構(gòu)可以是住建部門，也可以是專業(yè)的第三方機構(gòu)，國外權(quán)威綠色建筑評價體系同樣可以適用。綠色建筑標準對項目要求高，竣工后需要進行綠色建筑運行標識評價及正式評價，發(fā)行人應完善項目質(zhì)控；債券可以設計投資者保護條款，約定如果因此被撤銷綠色債券標識，投資者可以回售。以綠色建筑標準建設的居住建筑和公共建筑均可發(fā)行綠色債券，優(yōu)質(zhì)的綠色建筑項目還可以去境外發(fā)行綠色債券。

鵬元資信還稱，以綠色債券為綠色建筑項目融資前景廣闊。建筑能耗是意想不到的能耗大戶，其與工業(yè)、交通并列為“三大能源消耗大戶”。從中國建筑節(jié)能協(xié)會最新公布的《中國建筑能耗研究報告（2019）》可知，2017年，中國建筑能源消耗總量為9.47億噸標準煤，占全國能源消費比重21.11%，比2016年增加0.51個百分點；建筑碳排放總量為20.44億噸二氧化碳，占全國能源碳排放的19.5%，比2016年增加0.1個百分點。近年來，中央政府及省市地方政府陸續(xù)出臺了關于綠色建筑的發(fā)展政策，促進建筑行業(yè)的綠色發(fā)展。

從機構(gòu)梳理的綠色債券明細看，已經(jīng)發(fā)行的綠色債募投項目中，綠色建筑類型有保障房、安置房、商場、公寓、辦公樓、機場，涉及居住建筑和公共建筑。從債券類型看，綠色建筑發(fā)行的綠色債券中各類型債券均有涉及，主要包括企業(yè)債、公募公司債、私募債、中期票據(jù)等。發(fā)行人主要包括房地產(chǎn)企業(yè)及城投企業(yè)。

依靠回款緩解壓力

除了關注綠色債等新型融資途徑外，房企銷售回款作為內(nèi)生性改善現(xiàn)金流、降低外部負債的有效途徑，也是未來關注的重點。

貝殼研究院高級分析師潘浩對中國證券報記者表示，從房企到位資金來看，1-11月房企到位資金累計同比增長6.6%，房企資金狀況持續(xù)改善；但從長期來看，房企到位資金增速自2009年起呈波動式下行走勢，且2017年以來受融資政策收緊影響，到位資金增速大幅下滑，逐漸接近零值。

分項來看，自2006年以來，國內(nèi)貸款占比呈下行走勢。與2006年相比，當前國內(nèi)貸款占比下降5個百分點，而定金及預收款及個人按揭貸款的比例提高了10個百分點，房企依靠銷售回款緩解資金壓力的趨勢明顯。預計明年房地產(chǎn)融資相關政策將持續(xù)趨緊，房企將繼續(xù)通過加速去化的方式緩解資金壓力，個人按揭貸款、定金及預收款的占比或?qū)⒊掷m(xù)走高。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，評估房企融資壓力應重點關注有息負債與銷售回款這兩部分。“三道紅線”監(jiān)管的重點在于控制有息負債增速；銷售回款占據(jù)房企資金來源一半左右。在嚴控有息負債增速的背景下，銷售回款的增速就顯得尤為重要。