據(jù)新華社消息，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月16日至18日在北京舉行。會(huì)議總結(jié)2020年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并部署了明年經(jīng)濟(jì)工作。

對(duì)于明年要抓好的重要任務(wù)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用236字定調(diào)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)：解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

 連續(xù)三年明確“房住不炒”

會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，2020年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)了房住不炒、因城施策的政策方向保持不變。在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了穩(wěn)定性和健康發(fā)展的重要性。因此預(yù)計(jì)未來(lái)樓市的穩(wěn)定，尤其是房?jī)r(jià)的穩(wěn)定依然是重中之重。對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)熱城市的調(diào)控，依然會(huì)保持一定的高壓。

值得一提的是，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已連續(xù)三年明確“房住不炒”。

大城市住房問(wèn)題受關(guān)注

會(huì)議指出，解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)指出，2020年局部城市包括個(gè)別大城市住房供需矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)。如果城市住房供需矛盾大，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)在一定程度上對(duì)人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以將解決大城市住房問(wèn)題提升到重要戰(zhàn)略地位上來(lái)。

許小樂(lè)認(rèn)為，解決大城市住房問(wèn)題要注重“因地制宜、多策并舉”?？偨Y(jié)2020年下半年以來(lái)多地房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策工具不僅僅是對(duì)需求端的限制，也增加了增加住宅用地供應(yīng)，建設(shè)人才房、租賃房等供給端的政策以及促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策以平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)大城市房地產(chǎn)政策或?qū)⒂腥齻€(gè)重要變化：第一、從短期管控角度看，繼續(xù)打擊各類(lèi)炒房需求，包括此前深圳的代持購(gòu)房的行為。第二、從房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制角度看，后續(xù)在土地供應(yīng)等方面會(huì)繼續(xù)發(fā)力，尤其是增加純住宅用地。第三、繼續(xù)發(fā)展租賃市場(chǎng)，通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，即市場(chǎng)化租賃住房和保障性租賃住房共同發(fā)展。

 租賃市場(chǎng)賦權(quán)將進(jìn)一步加快

會(huì)議指出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

許小樂(lè)指出，“租購(gòu)不同權(quán)”是影響租賃市場(chǎng)發(fā)展的首要障礙，我國(guó)現(xiàn)有戶(hù)籍制度與社會(huì)福利及社會(huì)保障掛鉤，由于不同城市的社會(huì)福利及保障差異較大，在哪個(gè)城市落戶(hù)就成為能否充分獲取社會(huì)福利的關(guān)鍵。目前我國(guó)落戶(hù)的政策與房屋掛鉤，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中是以“房屋所有權(quán)”為原則，這也就意味著“租房”獲得社會(huì)福利的優(yōu)先級(jí)較低，“租購(gòu)歧視”現(xiàn)象存在，會(huì)影響城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展。報(bào)告中明確了逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，會(huì)加快租賃市場(chǎng)賦權(quán)的細(xì)則落地，有利于租賃市場(chǎng)制度的完善，真正將租賃作為一種長(zhǎng)期居住選擇。

同時(shí)，保障性租賃住房建設(shè)將是重點(diǎn)。保障性住房體系分為購(gòu)置型和租賃型保障房，以前以公租房為主，政策性租賃住房會(huì)成為保障性租賃住房的發(fā)展重點(diǎn)。

 規(guī)范長(zhǎng)租房市場(chǎng)，“二房東模式”有望得到強(qiáng)監(jiān)管

會(huì)議明確，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

張波認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的管理應(yīng)該是明年的重中之重。這兩年長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了一些不健康和不理性的市場(chǎng)行為，市場(chǎng)本身對(duì)于租客和實(shí)際的房東也形成了極大的經(jīng)濟(jì)方面的壓力，因此，長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定健康運(yùn)營(yíng)是非常重要的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)目前最大的問(wèn)題是部分城市的二房東租賃模式跑路、爆雷，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需要加大監(jiān)管力度。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)依然會(huì)大量發(fā)展租賃租房，租售并舉是趨勢(shì)。后續(xù)，政府提供的租賃房源、集體土地建設(shè)租賃房源等也將逐漸從土地變成房源，這些都會(huì)影響租賃市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期。

許小樂(lè)認(rèn)為，后續(xù)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化。一是對(duì)于租賃機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加強(qiáng)事前、事中和事后監(jiān)管；二是培育與規(guī)范并行，包括對(duì)于租賃企業(yè)的財(cái)稅支持以及經(jīng)營(yíng)行為規(guī)范；同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)于租金水平的指導(dǎo)價(jià)格與管理，防止租金水平過(guò)快上漲，影響居民的可支付能力。

 房地產(chǎn)政策發(fā)展：逐步精準(zhǔn)，民生福祉放首位

回顧過(guò)往幾年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述，可以看到，從2015年的去庫(kù)存開(kāi)始，樓市調(diào)控政策變得越來(lái)越精準(zhǔn)，民生福祉問(wèn)題被放在政策首要位置。

2015年指出，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格；取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

2016年指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

2017年指出，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

2018年指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。

2019年指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2020年指出，解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。