有的城市已是隆冬，有的城市還在度夏。

全國(guó)多地已告入冬，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度并未隨著氣溫走低而趨弱，在房企全國(guó)范圍加速搶收之下，市場(chǎng)整體仍然保持了韌性。但將新房成交、二手房?jī)r(jià)、土地成交數(shù)據(jù)和各地因城施策等多個(gè)維度交叉之后，卻顯現(xiàn)出冰火兩重天的格局。

杭州、深圳、東莞等地猶如盛夏，疫情后的樓市復(fù)蘇延續(xù)至今，各地監(jiān)管部門或祭出降溫政策，或加大監(jiān)管力度。比如上海，新房市場(chǎng)供不應(yīng)求、二手房成交量創(chuàng)4年來(lái)新高。而部分城市早已跑步進(jìn)入冬季，錯(cuò)失“金九銀十”之后，等來(lái)了政府部門喊話降價(jià)促銷和放松調(diào)控的救市之舉。

廊坊房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)近腰斬

房?jī)r(jià)只漲不跌時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。社科院《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）》顯示，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，與歷史高點(diǎn)相比，20個(gè)城市下跌超過(guò)10%，其中9個(gè)城市距最高點(diǎn)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度均在15%以上，廊坊市最高下調(diào)幅度達(dá)46.9%。

分區(qū)域看，跌幅超過(guò)15%的城市分布于京津冀（4個(gè)）、北部灣（1個(gè)）、大灣區(qū)城（1個(gè)）、山東半島（2個(gè)），滇西（1個(gè)），北京是唯一的一線城市。

即使新房銷售搭上了一年一度的“雙11”狂歡，北方部分城市也難以延續(xù)樓市熱度。

隨著11月19日今冬最大暴雪來(lái)襲，哈爾濱樓市也迎來(lái)一場(chǎng)去庫(kù)存大戰(zhàn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅存銷比已升至百城第6位，庫(kù)存去化周期超過(guò)23個(gè)月。哈爾濱市出臺(tái)十四條扶持措施，明確鼓勵(lì)房企采取打折促銷、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷售新建商品房，同時(shí)有6條內(nèi)容涉及住房公積金放寬，并對(duì)公寓庫(kù)存去化加大支持，顯露出明顯的穩(wěn)樓市傾向。

但市場(chǎng)基本面走弱的態(tài)勢(shì)難改，據(jù)易居哈爾濱公司監(jiān)測(cè)顯示，11月哈爾濱市商品房繼續(xù)量?jī)r(jià)同跌，六區(qū)商品房成交6099套、成交面積62.73萬(wàn)平方米，同比下跌3成。

中指院數(shù)據(jù)顯示，11月百城新房?jī)r(jià)格跌幅前十的城市中，聊城、德州、東營(yíng)等華北城市占比明顯加大，此外深圳也以環(huán)比下跌0.31%成為跌幅第十位的城市。

中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告認(rèn)為，考慮到這些城市在房?jī)r(jià)下跌前曾經(jīng)有過(guò)快速上漲，其房?jī)r(jià)下跌屬于理性回歸范圍。

36城二手房市場(chǎng)寒意陣陣

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，11月百城中36個(gè)城市二手住宅價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比下跌勢(shì)頭，但下跌城市較上月減少3個(gè)。其中菏澤環(huán)比下跌1.57%；常熟、衡水、北海、石家莊環(huán)比跌幅在0.5%（含）～1.0%之間；張家口、鄭州等25個(gè)城市跌幅在0.1%（含）～0.5%之間；長(zhǎng)春、福州等6個(gè)城市跌幅均在0.1%以內(nèi)。

作為樓市晴雨表，這些出現(xiàn)回調(diào)城市的土地市場(chǎng)，已透露出未來(lái)市場(chǎng)調(diào)整的姿態(tài)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)主要地級(jí)市土地流拍率達(dá)到9.58%，較上月上漲1.59個(gè)百分點(diǎn)。恩施、宜春、烏魯木齊居流拍前三；在濟(jì)南，11月30日出讓的18宗土地，有終止、有流拍，也有底價(jià)成交，降溫明顯。

在北方個(gè)別城市房?jī)r(jià)距最高點(diǎn)腰斬的同時(shí)，中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告的樣本城市中有30個(gè)城市房?jī)r(jià)可能已超過(guò)2018年1月以來(lái)的高點(diǎn)。其中包含一線城市1個(gè)，二線城市5個(gè)，三四線城市24個(gè)。

進(jìn)入11月，中指數(shù)據(jù)顯示，百城新房?jī)r(jià)格漲幅前十的城市中長(zhǎng)三角城市占據(jù)7席，其余3城均位于珠三角。

武漢新房成交面積居全國(guó)首位

從中指院數(shù)據(jù)看，百城11月全國(guó)新房銷售最火熱的區(qū)域是武漢，成交面積251.11萬(wàn)平方米居全國(guó)首位，據(jù)此計(jì)算的體量相當(dāng)于兩個(gè)上海、四個(gè)深圳。

從全年來(lái)看，金九銀十的熱度延續(xù)至今，并拉平了今年一季度因疫情帶來(lái)的成交缺失，月均成交已恢復(fù)到2018年水平。而武漢11月份新房均價(jià)環(huán)比微漲0.12%，環(huán)比漲幅位于百城中的中位。

領(lǐng)漲全國(guó)的東莞市，則開始向長(zhǎng)沙“抄作業(yè)”。中指院11月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，東莞市11月新房銷售價(jià)格漲幅1.14%，居全國(guó)第一；當(dāng)月東莞新房成交面積超過(guò)深圳，達(dá)到77.68萬(wàn)平方米，同比增幅為56.9%，超過(guò)四個(gè)一線城市50%的平均同比增幅。

11月14日，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)一行赴長(zhǎng)沙、深圳調(diào)研考察房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，并指出要按照中央相關(guān)決策部署，學(xué)習(xí)借鑒長(zhǎng)沙調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合東莞實(shí)際，針對(duì)短板漏洞和突出問(wèn)題，積極建言獻(xiàn)策，供市委市政府決策參考。

應(yīng)聲而動(dòng)的還有江蘇淮安，11月發(fā)布“六不準(zhǔn)”、“六要”相關(guān)通知，規(guī)范營(yíng)銷和銷售環(huán)節(jié)、打擊囤積房源等行為。

總體成交情況來(lái)看，11月CREIS監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比微降2.68%，超4成城市環(huán)比均有不同程度下降，同比則上升4.05%。環(huán)比來(lái)看，9個(gè)城市均有不同程度下降，泉州降幅較明顯，福州次之，此外南寧降幅較小，未超過(guò)1%；環(huán)比上升的城市中，北京升幅較高，近7成，西安和深圳升幅均超4成。同比來(lái)看，14個(gè)城市上升，深圳和北京升幅較為明顯。

上海二手房成交量創(chuàng)新高

11月，上海二手房市場(chǎng)大有“入夏”之勢(shì)：二手住宅成交套數(shù)約3.2萬(wàn)套，環(huán)增13.5%，同比增長(zhǎng)81.4%，成交量創(chuàng)下4年來(lái)新高。總體來(lái)看，疫情并未對(duì)上海全年市場(chǎng)產(chǎn)生影響，前11個(gè)月上海二手房市場(chǎng)成交量同比增長(zhǎng)了20.7%。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳二手住宅過(guò)戶套數(shù)連跌三個(gè)月之后止跌回升，為5812套，環(huán)比回升15.1%。

另?yè)?jù)中指院統(tǒng)計(jì)，11月百城中二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為63個(gè)，較上月增加5個(gè)，城市的熱度也“四季分明”——東莞、寧波等7個(gè)城市環(huán)比漲幅在1.0%（含）以上；連云港、威海等17個(gè)城市漲幅在0.5%（含）～1.0%之間；綿陽(yáng)、惠州等26個(gè)城市漲幅在0.1%（含）～0.5%之間；臺(tái)州、沈陽(yáng)等13個(gè)城市漲幅均在0.1%以內(nèi)。

11月的土拍市場(chǎng)，最熱區(qū)域當(dāng)屬深圳、廣州和上海。深圳共成交13宗地塊，僅11月23日一天，推出的8宗地塊全部成交，單日吸金339.81億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，今年深圳無(wú)論是從房地產(chǎn)開發(fā)量還是宅地供應(yīng)量來(lái)說(shuō)均為近5年來(lái)最大規(guī)模，截至當(dāng)日，深圳已累計(jì)出讓28宗居住用地，總建筑面積約479萬(wàn)平方米，總地價(jià)約757.5億元。

11月全國(guó)出讓金排名前二十城市成交總額為2498億元，較去年同期增加19%。一線城市深圳、廣州、上海分列一二三名，合計(jì)收金845.7億元，占TOP20榜單總額的34%。二線城市共占據(jù)榜單10席；三四線城市入榜7席，直逼二線城市，其中揚(yáng)州、南通、珠海、臨沂等三四線城市沖入TOP10。

15家房企已完成九成目標(biāo)

2020年前11個(gè)月，頭部房企優(yōu)勢(shì)仍然明顯，“碧恒萬(wàn)”合計(jì)銷售超過(guò)2萬(wàn)億元。從前11月各家房企的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況來(lái)看，房企表現(xiàn)仍然嚴(yán)重分化。

11月央企銷售顯著發(fā)力，保利、中海、華潤(rùn)、招商表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，招商、中海的單月業(yè)績(jī)同比增幅分別達(dá)到63%和52.4%。

在完成銷售目標(biāo)上，房企可謂“幾家歡喜幾家愁”。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)、中國(guó)恒大、時(shí)代中國(guó)已超額完成全年目標(biāo)，分別完成106%、105%、102%；中國(guó)金茂已100%完成目標(biāo)；弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度已經(jīng)超過(guò)90%。對(duì)于這些房企而言，如無(wú)外部不確定因素沖擊，企業(yè)在業(yè)績(jī)目標(biāo)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)增量是大概率事件。

但仍有多家房企的銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成率甚至低于80%，如首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)分別完成75%、71%，完成銷售回款目標(biāo)壓力重重。

記者手記：樓市沖刺倒計(jì)時(shí)

2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)終于進(jìn)入最后沖刺階段，隨著全國(guó)大部分地區(qū)氣溫漸次降低，樓市分化加劇也如期而至，11月各地“一城一策”頗有趣味，有的區(qū)域開始救市、有的城市適度放寬，也有的城市繼續(xù)收緊調(diào)控，不同的政策力度反映出這一城市的市場(chǎng)變化。

武漢市場(chǎng)已經(jīng)完全抹平疫情帶來(lái)的陰霾，11月份成交面積穩(wěn)居全國(guó)首位，相當(dāng)于兩個(gè)上海、四個(gè)深圳，月均成交已恢復(fù)至2018年水平。而土拍市場(chǎng)的熱力分布也高度一致，烏魯木齊、濟(jì)南等北方城市流拍增加，深圳卻一枝獨(dú)秀，再現(xiàn)“史詩(shī)級(jí)”土拍。

房企業(yè)績(jī)分化，越秀地產(chǎn)、中國(guó)恒大、時(shí)代中國(guó)已超額完成全年目標(biāo)，分別完成106%、105%、102%；中國(guó)金茂已100%完成目標(biāo)，但多家房企目標(biāo)達(dá)成率仍低于80%。

最后一個(gè)月房企會(huì)否改變現(xiàn)有局面，值得拭目以待。