中央經(jīng)濟工作會議12月16日至18日在北京舉行。在部署明年重點工作時，會議用了較大篇幅提及房地產(chǎn)。
會議指出，明年要解決好大城市住房突出問題。住房問題關(guān)系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
會議還指出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。
這是近幾年的中央經(jīng)濟工作會議中，對房地產(chǎn)著墨最多的一次。
其中，除繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”外，會議首次專門關(guān)注大城市住房問題，并對租賃市場的監(jiān)管進行了全面部署。結(jié)合近期的市場變化來看，這兩項工作的提出頗有針對性，也將成為值得關(guān)注的政策亮點。
過去幾年來，房地產(chǎn)市場連續(xù)保持高位運行，但樓市調(diào)控的豐富性與靈活性也在不斷加強，這也保證了市場能夠在快速發(fā)展中保持平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士認為，市場已逐漸習慣“與調(diào)控為伍”，穩(wěn)定和規(guī)范將成為未來的主旋律。
韌性與亂象
受新冠疫情的影響，今年以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出先抑后揚的走勢。
今年1-2月，全國商品房銷售規(guī)模一度下滑接近四成。從二季度開始，隨著疫情逐步得到控制，以及寬松貨幣政策的實施，房地產(chǎn)市場逐漸回暖。
到今年8月，全國商品房累計銷售額首度超過去年同期。今年前11月，全國商品房累計銷售額和銷售面積兩項指標首次雙雙正增長。其中，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；商品房銷售額14.9萬億元，增長7.2%。
多數(shù)機構(gòu)認為，在這種韌性下，今年的房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將超過去年的水平，并維持在歷史高點。
銷售額的快速回升，主要有兩個原因。按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點，前期市場的快速升溫，主要在于疫情壓抑的需求集中釋放，其中，寬松的貨幣環(huán)境刺激了需求釋放的過程。
后期市場能夠延續(xù)熱度，則源自另一項政策的刺激。今年8月，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策開始推出。出于去杠桿的目的，不少房企選擇以讓利的方式刺激銷售，使得市場熱度又從9月延續(xù)至今。
但在此過程中，一些亂象也不可避免地出現(xiàn)。
今年第二季度，部分熱點城市出現(xiàn)房價過快上漲的現(xiàn)象。由于一二手房價“倒掛”，一些新房項目開盤時受到熱捧，并使得恐慌情緒在一定程度上蔓延。同時，部分二手房源的掛牌價提升，也推升了交易價格。
因此，從7月開始，監(jiān)管層和各地方政府頻繁出臺調(diào)控政策，加之貨幣政策從寬松變?yōu)橹行?，市場很快出現(xiàn)降溫。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，今年7月至11月，各地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的次數(shù)分別為32次、32次、35次、22次、33次。
到年末，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)“價穩(wěn)量升”的平穩(wěn)態(tài)勢，但一些熱點城市仍然偶有“火花”。比如，深圳一度出現(xiàn)投資氛圍濃厚的現(xiàn)象，廣州的二手房價漲幅則在11月領(lǐng)跑70大中城市。
租賃市場的“強管控”時代
事實上，年末的樓市調(diào)控頻率并未下降，規(guī)格反而再度提升。11月4日出臺的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月3日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在住建部召開座談會，強調(diào)“房住不炒”。12月11日召開的中央政治局會議表示，“要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
此次中央經(jīng)濟工作會議再提“房住不炒”，被認為是現(xiàn)有調(diào)控基調(diào)的延續(xù)。這也是中央經(jīng)濟工作會議連續(xù)三年提及“房住不炒”。
張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，這說明未來樓市政策將繼續(xù)打擊投資投機，保護真實的居住需求。監(jiān)管層賦予各地“因地制宜”的靈活性，即便政策有所微調(diào)，也會向著有利于剛需的方向。
此外，會議首次明確提出，“要解決好大城市住房突出問題”。貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道表示，2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點”。大城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以監(jiān)管層將解決大城市住房問題提升到重要戰(zhàn)略地位上來。
他認為，解決大城市住房問題也要注重“因地制宜、多策并舉”。總結(jié)2020年下半年以來多地的調(diào)控經(jīng)驗，政策將不僅對需求端進行限制，也會通過增加住宅用地供應(yīng)，建設(shè)人才房、租賃房等供給端的手段，以及促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，來平抑市場波動。
多數(shù)受訪者認為，經(jīng)過多年的實踐，如今的樓市調(diào)控“組合拳”手段豐富多樣，政策部門對市場的監(jiān)測能力和感知力更加敏銳，操作也更為從容。在現(xiàn)有的政策框架下，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)維持平穩(wěn)運行，量價不會有大幅波動。
值得注意的是，此次會議還用168個字的“篇幅”，專門提及租賃市場。
在租購并舉的政策導(dǎo)向下，近些年租賃市場發(fā)展迅速。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場亂象頻發(fā)，近兩年來，部分長租公寓運營商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構(gòu)、從業(yè)人員等多方權(quán)益受到損害，社會影響較大。
會議提出整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，并涉及對租金水平的調(diào)控。管控之細致，為以往所少見。有從業(yè)者向21世紀經(jīng)濟報道表示，租賃市場的“強管控”時代即將到來，租賃行業(yè)有望逐漸告別“野蠻生長”的時代。
但與此同時，會議還提出通過多渠道加強租賃房源的供應(yīng)，并再次強調(diào)租購?fù)瑱?quán)，這又被理解為一種利好。
許小樂認為，監(jiān)管層對租賃市場仍持正面支持的態(tài)度，未來租賃市場的監(jiān)管將制度化、常態(tài)化。一是對于租賃機構(gòu)的經(jīng)營監(jiān)管將進一步加強，特別是對于經(jīng)營風險的管控，加強事前、事中和事后監(jiān)管；二是培育與規(guī)范并行，包括對于租賃企業(yè)的財稅支持以及經(jīng)營行為規(guī)范；三是對于租金水平的指導(dǎo)價格與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。
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