從疫情蔓延到有效防控，2020年北京寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了“過(guò)山車式”的行情，但從全年來(lái)看，多項(xiàng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)仍刷新了歷史紀(jì)錄。12月22日，高力國(guó)際在華北區(qū)2020第四季度新聞發(fā)布會(huì)上透露，剔除自用及此前預(yù)租面積后，2020年以來(lái)，北京甲級(jí)寫字樓3萬(wàn)平方米凈吸納量刷新有歷史記錄以來(lái)新低，租金同比降幅、空置率均創(chuàng)近十年新高。

雖然市場(chǎng)的凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)，但是明年超百萬(wàn)平方米的新增入市量，將給市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的沖擊。高力國(guó)際分析人士預(yù)計(jì)，2021年，甲級(jí)寫字樓供需失衡的態(tài)勢(shì)仍會(huì)加劇，空置率觸頂，租金處于下降通道，但降幅會(huì)小于今年。值得關(guān)注的是，存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。

凈吸納量低，區(qū)域分化麗澤火熱

疫情嚴(yán)重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放。據(jù)高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京甲級(jí)寫字樓全年凈吸納值為12萬(wàn)平方米，如果剔除自用及此前預(yù)租面積后，全年凈吸納量不到3萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)刷新了自2002年有歷史記錄以來(lái)的新低。

隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，寫字樓被壓制的需求正釋放，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，凈吸納量的快速恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件。

而從各區(qū)域甲級(jí)字樓表現(xiàn)來(lái)看，呈現(xiàn)冷熱不均的局面。麗澤成為最火熱的區(qū)域，全年凈吸納量接近10萬(wàn)平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋。麗澤之所以能夠“一騎絕塵”，核心原因還是其突出的性價(jià)比。而亞奧由于毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個(gè)區(qū)域有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，吸引了這兩個(gè)區(qū)域的外溢需求。

望京-酒仙橋區(qū)域從2018年起進(jìn)入了去化周期，經(jīng)過(guò)三年的努力，空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，其中，80%的新增需求來(lái)自于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。

對(duì)此，高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明表示，目前市場(chǎng)的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級(jí)寫字樓，并不會(huì)選擇市中心的甲級(jí)寫字樓。其背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是重要因素，這也是上地和望京-酒仙橋區(qū)域在今年疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平的根本原因。

甲級(jí)寫字樓租金連續(xù)三年回調(diào)

寫字樓市場(chǎng)供需不平衡的問題在2020年被進(jìn)一步放大。在2020年四季度，北京甲級(jí)寫字樓新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬(wàn)平方米，僅有約35萬(wàn)平方米入市，包括位于麗澤區(qū)域的平安金融中心、遠(yuǎn)洋銳中心和位于石景山區(qū)域的中海大廈C、D座。至此，2020年全市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平，而造成該現(xiàn)象的主要原因，還是由于疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目延遲入市。

據(jù)悉，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)和需求比長(zhǎng)期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，嚴(yán)重的供需不平衡導(dǎo)致北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率繼續(xù)走高，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.4%。

市場(chǎng)所有的變化因素最終都會(huì)反映到租金變化上，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場(chǎng)環(huán)境下，又疊加了疫情影響，今年整體租金同比降幅達(dá)到新高。

高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，北京甲級(jí)寫字樓租金從2019年底的383元/月/平方米降到了2020年的351元/月/平方米，降幅達(dá)到8.4%，為近十年以來(lái)的最大降幅。事實(shí)上，這一租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%。

租金降幅雖然符合市場(chǎng)預(yù)期，但在新增需求有限的情況下，市場(chǎng)存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變得更加激烈。從目前來(lái)看，激烈競(jìng)爭(zhēng)不僅存在區(qū)域之間，也存在于不同級(jí)別的辦公樓之間。

調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級(jí)向乙級(jí)寫字樓搬遷的情況。同樣，在甲級(jí)寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件時(shí)，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級(jí)樓宇的現(xiàn)象。可以預(yù)見的是，未來(lái)一年，這一競(jìng)爭(zhēng)局面不會(huì)改變，存量租戶的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。

展望：供需失衡或仍會(huì)加劇

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，2021年對(duì)于北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，將會(huì)是極具考驗(yàn)的一年。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，2021年北京甲級(jí)寫字樓將有接近160萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市，其中有近百萬(wàn)平米的項(xiàng)目可能會(huì)在明年上半年入市。若所有項(xiàng)目如期入市，創(chuàng)紀(jì)錄的新增供應(yīng)量將給市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的沖擊，而這也將是未來(lái)3-4年最后一次的新項(xiàng)目集中入市潮。雖然已經(jīng)看到正在恢復(fù)的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進(jìn)一步觀察。

嚴(yán)區(qū)海表示，高力國(guó)際依然維持預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)在明年仍會(huì)加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信?。隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會(huì)小于今年，在四季度將開始進(jìn)入探底階段。

不過(guò)，根據(jù)高力國(guó)際三季度房地產(chǎn)投資調(diào)研報(bào)告，有75%的投資者認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)最具吸引力的因素是其樂觀的經(jīng)濟(jì)前景。

嚴(yán)區(qū)海進(jìn)一步指出，2020年是“十三五”的收官之年，北京寫字樓市場(chǎng)在三期疊加的大環(huán)境下，巨量供應(yīng)和疫情肆虐持續(xù)推高市場(chǎng)空置率，租金出現(xiàn)合理回調(diào)，城市競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)；2021年是“十四五”的開局之年，預(yù)計(jì)在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)和自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)“兩區(qū)”建設(shè)的大背景下，北京寫字樓租賃需求將會(huì)回升，市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，將迎來(lái)高質(zhì)量發(fā)展階段。