中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年要抓好的重點(diǎn)任務(wù)之一，特別提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展存在較大短板，根本原因是我國(guó)住房體系長(zhǎng)期偏向于“重購(gòu)輕租”。1998年深化住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以買(mǎi)賣(mài)為主，住房租賃市場(chǎng)處在自發(fā)性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，租賃立法滯后，金融、土地、稅收等政策體系不健全，大中城市有效供應(yīng)不足、市場(chǎng)秩序混亂、租賃品質(zhì)不高、租購(gòu)不同權(quán)等問(wèn)題突出，租賃市場(chǎng)在解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題上的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。

黨的十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，各地方、各部門(mén)加大培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策支持力度，社會(huì)資本也積極投入到租賃領(lǐng)域，以長(zhǎng)租公寓為代表的規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)發(fā)展速度很快。

從趨勢(shì)看，“十四五”期間仍是我國(guó)城鎮(zhèn)化較快推進(jìn)的階段，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民向城市群和中心城市流動(dòng)的態(tài)勢(shì)沒(méi)有變化。這些城市往往房?jī)r(jià)高，新市民群體短期內(nèi)主要通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決階段性的住房需求問(wèn)題，租賃需求會(huì)保持旺盛態(tài)勢(shì)。

為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，切實(shí)讓新市民感受到通過(guò)租房也可以在城市過(guò)上有尊嚴(yán)的生活。下一階段的住房租賃市場(chǎng)，要堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主的方向，針對(duì)新市民群體中的中低收入群體，加大保障性租賃住房供應(yīng)，政府要承擔(dān)起基本保障責(zé)任；對(duì)新市民中的中高收入群體，則要以市場(chǎng)化租賃為主，維持租客合法權(quán)益。

為此，土地、金融、財(cái)稅、監(jiān)管、立法等制度政策體系，要多措并舉，增強(qiáng)政策支持的精準(zhǔn)性。一方面要有利于增加有效供應(yīng)、凈化市場(chǎng)秩序、維護(hù)市場(chǎng)主體合法權(quán)益，另一方面要有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌發(fā)展與安全的關(guān)系。

首先，以盤(pán)活存量房源為主增加大中城市租賃住房有效供應(yīng)。人口流入多、租賃需求旺盛的大中城市，要“有地出地、有錢(qián)出錢(qián)、有房出房”，形成多主體租賃住房供應(yīng)格局，切實(shí)增加租賃住房供應(yīng)。當(dāng)前我國(guó)大中城市工業(yè)、商業(yè)辦公用房閑置率較高，要以工改租、商改租為突破口，改建、擴(kuò)建為租賃住房。盡快制定改擴(kuò)建非住宅用于租賃的規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、消防認(rèn)定等辦法，優(yōu)化容積率、車(chē)位配比、商業(yè)配套等規(guī)定。改造后的租賃住房用水、用電、用氣價(jià)格按照民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。加大住房持有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度，鼓勵(lì)多套房家庭將多余住房用于市場(chǎng)租賃。

其次，切實(shí)加強(qiáng)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。加快推動(dòng)出臺(tái)《住房租賃條例》，明確規(guī)定租賃主體的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，保護(hù)各方權(quán)益，推動(dòng)形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃關(guān)系。住房租賃交易登記備案是維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益、平等享受公共服務(wù)待遇的重要制度性安排，全國(guó)范圍內(nèi)要加快租賃住房登記備案工作，通過(guò)租賃平臺(tái)加強(qiáng)管理服務(wù)，政府加快搭建住房租賃服務(wù)平臺(tái)，減少供求雙方信息不對(duì)稱(chēng)。另外，還要加強(qiáng)住房租賃企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，完善行業(yè)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒合作備忘錄，對(duì)嚴(yán)重失信個(gè)人、企業(yè)及其法定代表人和相關(guān)責(zé)任人依法納入“黑名單”管理。

最后，要持續(xù)提升租賃住房居住品質(zhì)。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和城中村改造，完善市政配套和小區(qū)公共設(shè)施，為新市民群體提供成本低、安全性高的租賃住房。新建租賃住房，要選擇在交通便利、鄰近就業(yè)單位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集中建設(shè)一批租賃住房，促進(jìn)職住平衡。