12月21日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開?？偨Y2020年和“十三五”住房和城鄉(xiāng)建設工作，分析面臨的形勢和問題，提出2021年工作總體要求和重點任務。

會議指出，2020年，住房和城鄉(xiāng)建設各項工作取得了新的進展和成效。如穩(wěn)妥實施房地產長效機制方案，因城施策、分類調控，加強金融土地政策聯(lián)動，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。在各方面共同努力下，房地產市場保持平穩(wěn)運行，基本實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標；住房保障工作扎實推進。推進完善住房保障體系試點，大力發(fā)展政策性租賃住房。

會議指出，“十三五”時期住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展取得了歷史性新成就。住房發(fā)展向住有所居目標大步邁進，2019年城鎮(zhèn)、農村居民人均住房建筑面積分別達到39.8平方米、48.9平方米。新型城鎮(zhèn)化深入推進，城市數(shù)量達到684個、城市建成區(qū)面積達6.03萬平方公里，市政基礎設施建設步伐加快，城市人居環(huán)境顯著改善。住房和城鄉(xiāng)建設領域脫貧攻堅任務全面完成，累計支持522.4萬戶建檔立卡貧困戶改造危房。

對于2021年的重點任務，會議主要從全力實施城市更新行動，推動城市高質量發(fā)展；穩(wěn)妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進韌性城市建設；實施鄉(xiāng)村建設行動，提升鄉(xiāng)村建設水平；加快發(fā)展“中國建造”，推動建筑產業(yè)轉型升級；持續(xù)推進改革創(chuàng)新，加強法規(guī)標準體系建設等方面做出部署。

實際上，此次會議可以看做是中央經濟工作會議精神的具體落地。從2021年的重點任務來看，除了重申“房住不炒”外，對“住房租賃”方面也著墨頗多。可以預見，住房租賃將成為2021年的工作重點。此外，會議也提出全力實施城市更新行動，并且首次透露房地產長效機制的框架內容。

城市更新

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2019年全國棚改累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓。今年1至11月份，全國各類棚戶區(qū)改造開工206.9萬套，超額完成年度計劃任務。同時，有序實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，1月份至11月份，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬個，惠及居民近725萬戶等。全國住房保障的主要任務已經從棚改轉移到老舊小區(qū)改造，促進城市更新。在本次的工作會議上，“城市更新”是第一大關鍵詞。

會議指出，全力實施城市更新行動，推動城市高質量發(fā)展。切實轉變城市開發(fā)建設方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設、管理，推動城市結構優(yōu)化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快建設完整居住社區(qū)，推動物業(yè)企業(yè)大力發(fā)展線上線下服務業(yè)。深入開展新型城市基礎設施建設試點工作，探索形成可復制可推廣的機制和運行模式。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，城市更新行動將更有力服務于國內大循環(huán)戰(zhàn)略。城市更新行動是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經濟工作會議指出要堅持擴大內需的戰(zhàn)略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質結合起來，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。

長效機制

會議明確，穩(wěn)妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制，保持房地產市場平穩(wěn)運行。

實際上，房地產長效機制已多次強調。今年8月，重點房地產企業(yè)座談會召開，研究進一步落實房地產長效機制。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

許小樂稱，從下半年的調控中可以看出房地產市場監(jiān)管預警機制加強、地方調控的協(xié)同和聯(lián)動加強。未來長效機制代替房地產周期性調控，房地產行業(yè)發(fā)展更加回歸本原，也更好地發(fā)揮對宏觀經濟的支持作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，實際上這里提及的機制的五個內容，即“政策協(xié)同、調控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管”，這個表述就把調控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了結合。后續(xù)預計長效機制方面，四大價格監(jiān)管體系會形成，包括一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監(jiān)管體系，具有積極的作用。

住房租賃

另外值得注意的是，住房租賃也是明年住建領域的一項重點工作。實際上，近日召開的中央經濟工作會議也對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問題。

會議住房和城鄉(xiāng)建設工作會議也提出，大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。

在嚴躍進看來，有三點值得關注。第一，大城市住房問題和租賃住房發(fā)展放在一起表述，說明后續(xù)此類物業(yè)的發(fā)展將會加速，這是具有非常強的信號的。第二，住房保障的體系更為清晰，即包括保障性租賃住房和共有產權住房。第三，租賃市場秩序整頓是亮點，預計2021年會積極給予規(guī)范。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，此次會議首次明確建立以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，并明確大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。“居者有其屋”是中國夢的重要組成部分，對于國家穩(wěn)定繁榮具有重要基礎作用，在我國自有住房為主體已是不可逆的事實。但也需注意的是，對于低收入住房困難的家庭和個人，對于流動性強的家庭和個人，都需要穩(wěn)定的租賃住房滿足生活需求。

隨著人口加速從農村和非都市圈向都市圈、城市群的轉移，大城市住房供需矛盾和住房問題愈加突出。倪鵬飛表示，保障性租賃住房是新市民落腳的有效途徑，同時，通過共有產權住房政策性產權住房補充，通過“租”“售”兩條腿加大對新市民的住房保障。