今年以來(lái)，房企分拆物業(yè)板塊上市動(dòng)作頻現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年已有超14家上市房企完成分拆新增上市物業(yè)公司。僅在12月，恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和佳源服務(wù)等多家房企旗下物業(yè)企業(yè)登陸港交所。

伴隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)化的物業(yè)運(yùn)營(yíng)在完善社區(qū)長(zhǎng)效治理，補(bǔ)充、提升小區(qū)服務(wù)功能等方面價(jià)值日益凸顯。

房企分拆上市物業(yè)板塊背后的動(dòng)因何在？多位行業(yè)從業(yè)者及專家向記者表示，近年來(lái)隨著物管面積及服務(wù)價(jià)值的不斷顯現(xiàn)，行業(yè)前景被普遍看好。不過(guò)，火熱背后，房企仍需關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)變化，在以人為本中持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)、服務(wù)能力，護(hù)牢發(fā)展“護(hù)城河”。

物業(yè)服務(wù)價(jià)值凸顯

疫情發(fā)生以來(lái)，作為連接社區(qū)和居民家庭之間的服務(wù)載體，物業(yè)行業(yè)在社區(qū)防控中承載了大量基礎(chǔ)工作。通過(guò)生活物品代購(gòu)、快遞代收等便民服務(wù)，有效發(fā)揮市場(chǎng)參與社區(qū)治理的作用，對(duì)社區(qū)服務(wù)功能進(jìn)行了有效補(bǔ)充，物業(yè)行業(yè)的服務(wù)價(jià)值由此得以凸顯。

保利物業(yè)副總經(jīng)理、保利商業(yè)物業(yè)董事長(zhǎng)鄒福順表示，這次新冠疫情的突襲，給社會(huì)生產(chǎn)和生活帶來(lái)巨大壓力的同時(shí)，也讓人們重新認(rèn)識(shí)了物業(yè)行業(yè)。

今年的突發(fā)疫情是對(duì)各行各業(yè)的考驗(yàn)，物業(yè)板塊體現(xiàn)出較好的穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)性。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)在這場(chǎng)全民“抗疫”中，表現(xiàn)出超預(yù)期價(jià)值，加速整個(gè)物業(yè)行業(yè)服務(wù)升級(jí)和價(jià)值增長(zhǎng)，同時(shí)吸引更多的資本流入。

此外，今年全國(guó)計(jì)劃改造3.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的目標(biāo)亦釋放出對(duì)物業(yè)管理的巨大市場(chǎng)需求。引入市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)物業(yè)對(duì)完善老舊小區(qū)長(zhǎng)效治理機(jī)制提供新的解決途徑。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)作為城市運(yùn)營(yíng)中重要的服務(wù)行業(yè)，已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)低杠桿、輕資產(chǎn)化發(fā)展的重要支撐。

“自身發(fā)展需求與市場(chǎng)環(huán)境的共同影響，是當(dāng)下物管板塊出現(xiàn)扎堆上市的主因。”潘浩表示，從地產(chǎn)板塊母公司層面，除多元化發(fā)展需求外，近年房企資金流動(dòng)性承壓，分拆物管公司上市是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本化的必經(jīng)之路。

中信證券此前發(fā)布報(bào)告指出，2019年之前，物業(yè)管理公司的分拆上市，意圖主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展。但今年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而伴隨著更加嚴(yán)格的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將分拆物業(yè)管理板塊視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段。

物業(yè)板塊表現(xiàn)較好

今年以來(lái)，物業(yè)板塊取得較好表現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)分析顯示，在資本和市場(chǎng)需求的共同推動(dòng)下，物業(yè)行業(yè)也正迎來(lái)超萬(wàn)億規(guī)模的藍(lán)海機(jī)遇。

2020年1-11月，光大證券在A+H股監(jiān)測(cè)的14家物業(yè)企業(yè)指數(shù)上漲23.51%，同期滬深300指數(shù)和恒生指數(shù)漲跌幅分別為21.08%、-6.56%。

另?yè)?jù)東方證券的測(cè)算顯示，到2030年，僅基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬(wàn)億元，行業(yè)總規(guī)模超過(guò)2.5萬(wàn)億元。興業(yè)證券認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)未來(lái)3-5年仍然享受規(guī)模紅利，包括房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升、物業(yè)拓展多元業(yè)態(tài)、收購(gòu)并購(gòu)，以及在房地產(chǎn)全價(jià)值鏈上下游拓展增值服務(wù)。

一位房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者告訴記者，近兩年在新房密集交房和行業(yè)加速并購(gòu)影響下，物業(yè)行業(yè)物管面積和行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁。與此同時(shí)，伴隨著物管面積增長(zhǎng)而不斷集聚的流量入口，從而形成的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式也為行業(yè)后續(xù)流量變現(xiàn)、拓展增值服務(wù)市場(chǎng)等提供更多想象空間。

潘浩表示，近兩年居民消費(fèi)升級(jí)帶動(dòng)物管行業(yè)活躍，整體行業(yè)前景被普遍看好，資本市場(chǎng)也給予較高的預(yù)期。

機(jī)遇、挑戰(zhàn)下的“變”與“不變”

值得注意的是，9月過(guò)后，物業(yè)股在經(jīng)歷一路高漲后走弱，港股物業(yè)股開始出現(xiàn)回調(diào)，整體呈現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。

“如果說(shuō)走向成功要走1萬(wàn)步的話，估計(jì)我們現(xiàn)在還差9千步。整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展都處于不斷更新迭代、穩(wěn)健前行的狀態(tài)。”今年8月，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如是表示。

“物管板塊的加速擴(kuò)張也暴露出諸多問(wèn)題，包括企業(yè)的同質(zhì)化、低利潤(rùn)化，以及對(duì)母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的嚴(yán)重依賴等。”潘浩表示。

不難看出，在經(jīng)過(guò)規(guī)模高速發(fā)展帶來(lái)的資本擴(kuò)張后，市場(chǎng)亦進(jìn)入了冷靜調(diào)整階段。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化紅利褪去、房地產(chǎn)增量見(jiàn)頂、行業(yè)規(guī)模和品牌效應(yīng)不斷減弱，都將為這些奔跑中的物業(yè)企業(yè)帶來(lái)不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

“物業(yè)的本質(zhì)，一定是對(duì)人的服務(wù)。物業(yè)行業(yè)從社區(qū)走向城市還需從‘硬空間’走向以公共服務(wù)、公共配套、公共資源、公共環(huán)境為代表的‘軟基建’。”保利物業(yè)助理總經(jīng)理朱芮嘉在接受記者采訪時(shí)表示，從行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)許多物企通過(guò)戰(zhàn)略合作、收并購(gòu)等形式進(jìn)行跨業(yè)態(tài)、跨領(lǐng)域的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，但都未形成成熟模式。物業(yè)板塊作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的基礎(chǔ)性生活服務(wù)業(yè)，還有很大發(fā)展空間。

李長(zhǎng)江表示，新機(jī)遇之下迎接新挑戰(zhàn)，首先要把握好“變”與“不變”。滿足人對(duì)建筑空間的需求，這是物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，不僅僅是對(duì)建筑空間的打理，更多的是滿足人對(duì)空間需求的服務(wù)。在創(chuàng)新求變方面，通過(guò)新科技、新生態(tài)、新服務(wù)的不斷加持，未來(lái)物業(yè)服務(wù)將在內(nèi)容和邊界得到進(jìn)一步延展，通過(guò)持續(xù)提升客戶生活品質(zhì)、促進(jìn)資產(chǎn)增值等創(chuàng)造出更多價(jià)值。

潘浩認(rèn)為，運(yùn)用科技工具實(shí)現(xiàn)服務(wù)“人性化”，將成為物業(yè)公司中后期發(fā)展重要推動(dòng)力。物業(yè)服務(wù)作為與居民安居生活息息相關(guān)的重要行業(yè)，需要具備智能化、智慧化、健康態(tài)的高溢價(jià)服務(wù)能力。“未來(lái)在與租售業(yè)務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、醫(yī)療教育等多維度的結(jié)合方面仍有較大的想象空間。”

從想象到落地，還需經(jīng)歷實(shí)踐檢驗(yàn)。上市物業(yè)企業(yè)護(hù)牢發(fā)展“護(hù)城河”，仍需在回歸服務(wù)本質(zhì)基礎(chǔ)上，不斷向市場(chǎng)自證其未來(lái)成長(zhǎng)空間。

“一個(gè)是規(guī)模增長(zhǎng)，一個(gè)是流量變現(xiàn)，兩者都需要在未來(lái)實(shí)踐中得到不斷的驗(yàn)證，在維持高速增長(zhǎng)中獲得市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可。” 上述房地產(chǎn)行業(yè)資深從業(yè)者表示。

朱芮嘉表示，數(shù)字化、智能化正在深入物業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中，帶來(lái)企業(yè)效能和服務(wù)模式的改變，在提升客戶服務(wù)體驗(yàn)的同時(shí)，有效延長(zhǎng)了管理半徑、降低人力成本、優(yōu)化業(yè)主體驗(yàn)。隨著智慧社區(qū)的雛形轉(zhuǎn)變，未來(lái)有可能成為智慧城市的基本單元之一，將在基層治理中發(fā)揮重要作用。

“萬(wàn)物云”“智慧樹”“彩之云”……越來(lái)越多極具科技感的物業(yè)名稱，體現(xiàn)出社區(qū)智能化在行業(yè)發(fā)展中的重要趨勢(shì)。未來(lái)，在科技賦能下的“新物業(yè)”時(shí)代，值得期待。