與新房受到限價(jià)的影響不同，二手房交易往往更能真實(shí)反映市場(chǎng)變化和購(gòu)房者心理預(yù)期。作為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)，在2021年將走向何方？

中指研究院認(rèn)為，整體來(lái)看，2021年全國(guó)二手房市場(chǎng)將繼續(xù)分化，部分熱點(diǎn)城市受市場(chǎng)需求支撐度高、新房供不應(yīng)求等因素影響，二手房成交量將持續(xù)增長(zhǎng)；而部分調(diào)控收緊的城市，受需求釋放乏力等因素的影響，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下降。

關(guān)于價(jià)格，許小樂(lè)表示，“2021年，在住房金融調(diào)控繼續(xù)深化背景下，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力弱化，全國(guó)二手房成交均價(jià)同比漲幅預(yù)計(jì)會(huì)收窄至5%左右，呈現(xiàn)溫和上漲的態(tài)勢(shì)。”

趨勢(shì)5：

土地市場(chǎng)整體回歸理性

2020年，在新冠肺炎疫情、金融監(jiān)管趨嚴(yán)等多種因素影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)走出了不尋常的軌跡。根據(jù)中指研究院的報(bào)告顯示，2020年一季度，受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性較大，房企拿地積極性受挫，土地市場(chǎng)熱度較低；二季度，隨著疫情得到控制，部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增多，疊加相對(duì)寬松的金融環(huán)境，房企拿地意愿明顯提升，土地市場(chǎng)逐步升溫；三季度以來(lái)，多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控收緊政策，同時(shí)房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)、“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，房企資金壓力加大，拿地?zé)崆橛兴芈?，土地市?chǎng)逐漸回歸理性。

對(duì)于2021年土地市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院預(yù)測(cè)稱(chēng)，2021年全國(guó)土地市場(chǎng)整體熱度平穩(wěn)，但隨著熱點(diǎn)城市加大住宅用地供應(yīng)，優(yōu)質(zhì)地塊仍有放量空間，特別是供求矛盾突出的城市，這部分城市土地市場(chǎng)仍將保持較高熱度。

不過(guò)，“穩(wěn)地價(jià)”仍然是主要目標(biāo)。潘浩表示，“在‘因城施策’的指導(dǎo)方針下，許多城市提出加大住宅用地供應(yīng)的要求，由此可以預(yù)見(jiàn)，2021年土地市場(chǎng)供應(yīng)量將不會(huì)少于今年。但是，為了‘穩(wěn)地價(jià)’，各地政府將會(huì)采取多種措施，防止土地市場(chǎng)過(guò)熱。”

“2021年，一線城市和核心二線城市優(yōu)勢(shì)土地仍是房企爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，但是在‘三道紅線’之下，房企資金承壓，將會(huì)對(duì)拿地策略做出調(diào)整，從而變得更加理性。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師王勝男說(shuō)。

趨勢(shì)6：

融資保持收緊態(tài)勢(shì)，房企堅(jiān)定降負(fù)債

今年下半年，融資環(huán)境趨緊，“三道紅線”融資監(jiān)管開(kāi)始試點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生顯著影響。具體來(lái)說(shuō)，“三道紅線”分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔，如果“三道紅線”全部踩中，開(kāi)發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；踩中一道，增速不得超過(guò)10%；一道線未中，不得超過(guò)15%。

王勝男認(rèn)為，2021年，在著力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，貨幣投放更加強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)導(dǎo)向，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境大概率將繼續(xù)保持收緊不放松的趨勢(shì)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄亦認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)計(jì)明年融資環(huán)境還將繼續(xù)維持收緊態(tài)勢(shì)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企債券融資端2020年到期債務(wù)規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%，2021年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，直達(dá)1.2萬(wàn)億元規(guī)模，房企償債壓力將繼續(xù)攀升。

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，2021年，“三道紅線”融資新規(guī)過(guò)渡期將至，融資新規(guī)的適用范圍也將逐步擴(kuò)大。會(huì)有更多的房企參與到去杠桿、降負(fù)債的行列之中。

中指研究院指出，在“三道紅線”下，房企明年去杠桿、降負(fù)債的壓力將會(huì)繼續(xù)加大，加速銷(xiāo)售回款仍然是主流；此外，房企還會(huì)通過(guò)增發(fā)股票、引入股權(quán)投資、分拆上市等方式進(jìn)行企業(yè)的權(quán)益融資，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

趨勢(shì)7：

城市更新“大有可為”，挑戰(zhàn)仍存

經(jīng)過(guò)20年高速發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸步入存量時(shí)代，城市更新被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)存量時(shí)代的黃金賽道，眾多房企爭(zhēng)相進(jìn)入該領(lǐng)域，以謀求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的全新盈利支點(diǎn)。

在《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中，明確實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

對(duì)此，中指研究院認(rèn)為，在國(guó)家大的政策推動(dòng)下，我國(guó)城市更新將進(jìn)入新一輪蓬勃發(fā)展期。2021年，更多城市將進(jìn)一步加大城市更新力度，政企協(xié)同的趨勢(shì)更加明顯，融資的支持力度加大，綜合整治及老舊小區(qū)改造等方面將持續(xù)發(fā)力。當(dāng)然，在機(jī)遇凸顯的同時(shí)，挑戰(zhàn)仍然存在。從過(guò)往實(shí)踐及未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，城市更新普遍面臨實(shí)施周期長(zhǎng)、占用資金量大、前期手續(xù)較多、需要兼顧人文生態(tài)保護(hù)、后期運(yùn)營(yíng)精細(xì)化等系列問(wèn)題。

針對(duì)城市更新和存量住宅改造，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“城市更新、存量住宅改造大有作為，預(yù)計(jì)這一市場(chǎng)在未來(lái)將有更多的房企進(jìn)入。”中指研究院指出，城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性的城市功能再優(yōu)化工程，不再是簡(jiǎn)單的“拿地-開(kāi)發(fā)-賣(mài)房-拿地”的模式，企業(yè)參與城市更新過(guò)程中，需兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)人文效益等。

趨勢(shì)8：

租賃監(jiān)管更完善，行業(yè)洗牌加劇

2020年，長(zhǎng)租公寓暴雷事件層出不窮。在此背景下，今年下半年，從中央到多個(gè)城市都出臺(tái)了租賃監(jiān)管新規(guī)。9月7日，住建部官網(wǎng)公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，嚴(yán)禁租賃企業(yè)違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。杭州、深圳等城市也相繼出臺(tái)了租賃新規(guī)，涉及設(shè)立租賃資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)、不得哄抬租賃價(jià)格、禁止租金貸等。

那么，2021年，租賃市場(chǎng)走勢(shì)如何？對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，租賃市場(chǎng)將保持培育與監(jiān)管并行，各地政府會(huì)逐漸完善租賃行業(yè)的監(jiān)管制度，也會(huì)加強(qiáng)對(duì)標(biāo)桿企業(yè)的培育。而對(duì)于租賃市場(chǎng)中備受關(guān)注的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要審查自身的合規(guī)性，保證合規(guī)經(jīng)營(yíng)；同時(shí)還要逐步迭代和優(yōu)化商業(yè)模式，增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

中指研究院分析認(rèn)為，不同于2020年的動(dòng)蕩，2021年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體將維持一個(gè)較穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。在疫情影響得到較好控制的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也將處于一個(gè)自我調(diào)整期。

“2021年，租賃行業(yè)的收并購(gòu)事件或?qū)⒃黾?，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)分化加劇，具備資金和經(jīng)營(yíng)能力的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和逆勢(shì)擴(kuò)張，經(jīng)營(yíng)不善的中小企業(yè)則會(huì)逐步退出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。”黃卉如是說(shuō)。

趨勢(shì)9：

純商品房增多，北京限競(jìng)房去化難度加大

2018年是北京限競(jìng)房面市元年，2019年則直接進(jìn)入紅海市場(chǎng)，供應(yīng)量井噴，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著不限價(jià)宅地供應(yīng)量增加，傳導(dǎo)至新房供應(yīng)端，帶動(dòng)純商品房供應(yīng)量逐漸增加。2020年，在北京新房市場(chǎng)，限競(jìng)房“當(dāng)家”的局面被打破。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日，今年北京限競(jìng)房成交2.7萬(wàn)套，成交面積為286萬(wàn)平方米，占總體住宅成交量的45%；北京不限價(jià)商品住宅成交2.7萬(wàn)套，成交面積為343萬(wàn)平方米，占總體住宅成交量的55%。

在陳霄看來(lái)，2021年，不限價(jià)宅地供應(yīng)量還會(huì)增加，純商品房的供應(yīng)量也會(huì)繼續(xù)增加，對(duì)于限競(jìng)房項(xiàng)目的銷(xiāo)售會(huì)帶來(lái)一定的沖擊。部分同質(zhì)化嚴(yán)重的限競(jìng)房項(xiàng)目，在越來(lái)越多的純商品房入市后，去化難度將會(huì)加大。

“限競(jìng)房是價(jià)格的穩(wěn)定器，預(yù)計(jì)明年限競(jìng)房的供應(yīng)不會(huì)明顯下降。與不限價(jià)商品房相比，限競(jìng)房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，兩者同時(shí)入市將分流不同客戶(hù)群，不限價(jià)地塊對(duì)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)的影響不在價(jià)格，而在于產(chǎn)品品質(zhì)的提升。”潘浩如是稱(chēng)。