“南昌房價也不低,相對于經(jīng)濟發(fā)展程度過高了。”看完房之后,一位網(wǎng)友發(fā)文感慨道。
根據(jù)南昌市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2017年、2018年、2019年南昌GDP分別為5003.19億元、5274.67億元、5596.18億元。
房價方面根據(jù)安居客數(shù)據(jù),2017年1月,南昌新房均價為10575元/平方米。2019年8月,南昌新房均價為12532元/平方米,是南昌近3年來,房價均價最高的一個月。
對比南昌周邊的中部三省省會城市武漢、長沙、合肥的房價,南昌房價排名第三。
最新數(shù)據(jù)顯示,武漢、合肥、南昌、長沙12月新房均價分別為15549元/平方米、14530 元/平方米、12748 元/平方米、9544元/平方米。南昌新房均價比長沙高出不少。
這里值得注意的是,武漢、合肥、長沙GDP均已突破9000億元大關,南昌GDP還在6000億元區(qū)間徘徊。
“南昌房價‘居高不下’,與經(jīng)濟水平不匹配,這也和市民炒房的心態(tài)有很大的關系。”已經(jīng)研究南昌房地產(chǎn)市場7年的58安居客房產(chǎn)研究院分析師江小鋼在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,過去20年,南昌拉開“一江兩岸”的城市框架,大力發(fā)展新區(qū),紅谷灘、九龍湖、高新區(qū)的發(fā)展讓大家真切感受到新城發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的利好,這種“紅利”已經(jīng)根植在很多人心里。也是因為這個原因,高房價與城市缺失產(chǎn)業(yè)支撐的矛盾,導致省會的虹吸不夠,人口增長緩慢,長久來看對南昌的發(fā)展不利。
最新數(shù)據(jù)顯示,2019年末南昌常住人口560.06萬人,比上年末僅增加5.5萬人。
4年限購,去化難已顯
“南昌這一輪調(diào)控限購啟動于2016年10月,長達4年之久的限購周期,目前讓整個市場承壓更明顯。加上今年受疫情影響,2020年1月至11月南昌房地產(chǎn)市場供需兩端同比大幅下滑,跌幅均超3成,價格松動,出現(xiàn)量價齊跌的局面。”江小鋼表示,目前南昌房地產(chǎn)市場處于“筑底”狀態(tài)。
今年11月,南昌新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%,降幅居全國第一。這是國家統(tǒng)計局的官方最新數(shù)據(jù)。
新房具體價格上,安居客數(shù)據(jù)顯示,南昌12月新房均價為12748 元/平方米,環(huán)比上月下降1.13%。
龍湖區(qū)一家房企的項目工作人員告訴記者,目前銷售價格與開盤價格相比,沒有降價,但是周末會在項目現(xiàn)場推出特價房。“因為年末業(yè)績沖刺,周末會推出10套特價房。”
另一個項目的置業(yè)顧問表示,目前南昌有些小開發(fā)商的項目會降價,年底著急回款,所以會通過打折的方式進行變相降價,但是大開發(fā)商的項目沒有降價。“南昌房價整體來說,屬于平穩(wěn)的狀態(tài)。”
記者注意到,一個九龍湖新城樓盤推出了年終優(yōu)惠活動,報名買房優(yōu)惠9.8折;還有樓盤推出“首付12萬起送車位”的活動。
從成交量來看,根據(jù)易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2020年1月至11月,全國40城新建商品住宅成交面積同比增速中,南昌新房成交量同比降幅達27%,排名“墊底”,為40城中降幅最大,尤其是9月份,成交量同比下滑超過40%。
“目前南昌房地產(chǎn)市場存在‘去化難’問題,從1月至11月統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,南昌主城區(qū)住宅成交同比去年10個月都是跌的,整體跌了31%,安居客監(jiān)控的購房需求指數(shù)也是一直走低,長達4年的調(diào)控,購房者觀望情緒濃厚。”此外,江小鋼認為,受疫情影響,開發(fā)商的價格策略與購房者心理博弈也是交易下跌的一個因素,不打折不買房在今年尤為明顯,優(yōu)惠一點取消成交量立馬就降下來。年底碰上業(yè)績壓力與“三道紅線”政策要求,包裹著特價房、工抵房、團購房“外衣”的降價方式層出不窮。
“還有的樓盤為了業(yè)績,幾乎以6折的單位團購優(yōu)惠價格,一次性銷售400套房來回籠資金。” 江小鋼告訴記者。
產(chǎn)業(yè)不足,人口也是短板
南昌樓市雖然出現(xiàn)了去化難和房價松動下調(diào),但有南昌本地人認為,相對于南昌的經(jīng)濟發(fā)展程度,房價還是過高。
“薪資水平和高房價不匹配。”去年,劉月在南昌買了一套房,首付付了40萬元后,每個月需要還房貸6000多元。
他表示,如果自己一個月賺1萬元,還完房貸后,還剩3000多元左右。“如果沒有一定的收入水平,在南昌買房子壓力還是蠻大的事。”
有網(wǎng)友表示,南昌是一座沒有性價比的城市,吸引不了外地人,高鐵更是加速了本地人流失。
一家頭部房企駐南昌開發(fā)商人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示,南昌經(jīng)濟水平不如周邊省會,在中部地區(qū)經(jīng)濟“墊底”,核心原因是產(chǎn)業(yè)不足。
“這就會形成一個惡性循環(huán),產(chǎn)業(yè)不足-購買力不足-房價下行-財政收入不達標-加大供地-房地產(chǎn)下行。”該開發(fā)商人士表示。
對比南昌周邊三個中部省會,武漢市、長沙市、合肥市2019年的GDP分別為1.6萬億元、1.1萬億元、9409.4億元,南昌市2019年GDP為5596.18億元;武漢市、長沙市、合肥市2019年末常住人口分別為1121.2萬人、839.45萬人、818.9萬人,南昌市2019年末常住人口560.06萬人;武漢市、長沙市、合肥市2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入51706元、55211元、45404 元,南昌市2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入44136元。
上述開發(fā)商人士表示,目前南昌房價下跌暴露出了城市基本經(jīng)濟面不足的問題,南昌城市經(jīng)濟GDP5000多億元,但2019年的房地產(chǎn)住宅成交面積能達到1035萬平方米。對比中部其他幾個省會,長沙11000億元的GDP,2019年房地產(chǎn)住宅成交面積1300萬平方米;合肥9400億元的GDP,2019年住宅總成交面積795萬平方米。
“我們可以看到,經(jīng)濟差距這么大,但是房地產(chǎn)開發(fā)量卻相差無幾,可以說南昌的經(jīng)濟水平所呈現(xiàn)的房地產(chǎn)成交情況是有所透支的,這也是房地產(chǎn)在理性需求回復后,需求不足必然在量價上體現(xiàn)回落,實際上不單是售價,數(shù)據(jù)表明,今年南昌的成交量也縮水20%-30%。”
上述開發(fā)商人士進一步表示,雖然今年當?shù)卣恢痹诩哟笸恋毓?,短期?nèi)加大供應能解決財政收入問題,但這其實治標不治本,會讓未來市場競爭進一步加劇。
根據(jù)南昌市自然資源局于6月公布的《南昌市本級2020年度土地供應計劃》顯示,2020年度,南昌市本級計劃供應土地總規(guī)模為15632畝,比去年計劃供應量上調(diào)15%。其中,商品住宅用地5500畝,上調(diào)38%。
“雖然當前市場看似跌入‘谷底’,但明年的市場我還是看好,地方也在嘗試‘救市’。”江小鋼說。
人口資源被很多城市發(fā)現(xiàn)并作為一個新的最重要的資源,人口增量不僅關系到一個城市的競爭力,獲得人才、勞動力和新的購房人群,還是一個響應了國家戶籍改革的大政治。在這方面,4月14日,南昌市人民政府辦公廳發(fā)布了《關于全面放開南昌市城鎮(zhèn)落戶限制的實施意見的通知》,稱將全面取消南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學歷要求等遷入條件限制,實行以群眾申請為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準入政策。
放眼全國,新的發(fā)展與競爭時代山雨欲來,跟隨“新基建”大幕的拉開,我國進入了經(jīng)濟智能化的深度發(fā)展階段,智能經(jīng)濟將成為推動城市經(jīng)濟未來持續(xù)增長的標簽。根據(jù)南昌日報報道,南昌2020年1月至9月VR相關產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入超過130億元,全年預計達到180億元。
城市、房地產(chǎn)同實體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟均衡發(fā)展,這是擺在南昌決策與作戰(zhàn)圖上繞不開的一道綜合題。
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