一邊是深圳、上海樓市衍生“眾籌搶房”新玩法，一邊是天津、哈爾濱樓市低迷一套房源降價(jià)17次；一邊是11個(gè)城市“井噴式”賣地收入突破千億元，一邊是住房租賃市場頭部長租公寓企業(yè)的機(jī)遇與危機(jī)。此前，“分化”代表樓市新現(xiàn)象，現(xiàn)在，“分化”背后隱含的區(qū)域共性肌理已不足以概括樓市多樣性。

2020年，中國房地產(chǎn)市場節(jié)奏不同尋常，不同城市、不同區(qū)域樓市回暖進(jìn)度不盡相同。12月28日，58同城、安居客發(fā)布《不同尋常的2020——2020年樓市總結(jié)》報(bào)告，基于國家統(tǒng)計(jì)局和58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從經(jīng)濟(jì)政策背景、新房市場、二手房市場、海外地產(chǎn)、購房者心聲等多個(gè)維度勾勒出全年房地產(chǎn)市場圖景。

10月份用戶信心指數(shù)達(dá)到年內(nèi)峰值，長沙新房找房熱度同比漲超30%

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年前11月，全國商品房銷售額已近15萬億元，銷售面積150834萬平方米，住宅銷售面積增長1.9%。值得關(guān)注的是，四季度銷售面積同比轉(zhuǎn)正，住宅銷售市場表現(xiàn)好于預(yù)期。上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比漲幅均超過10%。

報(bào)告指出，2020年，全國城市新房訪問熱度同比上漲15.4%，全年除1月、2月外，全國城市新房月度訪問熱度均保持高位，6月后全國城市新房月度訪問熱度同比上漲均超過20%，10月一線城市找房熱度出現(xiàn)明顯上漲。

報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房找房熱度同比上漲超過三成，環(huán)北京區(qū)域城市新房找房熱度同比上漲近兩成；上海、常州新房找房熱度同比上漲超過20%；環(huán)廣深區(qū)域城市新房找房熱度同比上漲超過10%。新一線城市中，西安新房找房熱度最高，重慶、武漢、成都、長沙隨后，對(duì)比2019年，長沙新房找房熱度同比增長超30%。

市場回暖推動(dòng)供應(yīng)端供給。前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長6.8%，增速連續(xù)6個(gè)月上升。二季度后全國土地成交金額整體處于同比上升態(tài)勢，前11月土地成交13890億元，同比增長16.1%；而房企拿地則顯得更為謹(jǐn)慎，土地購置面積始終不及去年同期，前11月房企土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%。

整體來看，2020年購房者信心指數(shù)整體呈上升趨勢。根據(jù)58同城、安居客對(duì)購房者調(diào)查，年初受疫情影響，購房者信心指數(shù)走低，1月和2月購房者信心指數(shù)不足100.0，為今年以來最低，10月用戶信心指數(shù)達(dá)到今年以來最高為112.5。調(diào)查顯示，認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)調(diào)控抑制房價(jià)上漲的購房者占比提升。

多個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)回落，蘇州二手房掛牌均價(jià)同比漲超10%

報(bào)告數(shù)據(jù)指出，與上海、深圳二手房掛牌均價(jià)上漲不同，北京、廣州呈現(xiàn)差異走勢，二手房掛牌均價(jià)同比下行。北京二手房掛牌均價(jià)為58119元/平方米，深圳、上海位居第二和第三，分別為55766元/平方米和51538元/平方米。廣州31783元/平方米二手房掛牌均價(jià)位居第四。

新一線城市中，南京、杭州、蘇州、天津二手房掛牌均價(jià)超過2萬元/平方米，位居新一線城市二手房掛牌均價(jià)TOP4。其中，南京二手房掛牌均價(jià)最高，達(dá)到28500元/平方米，蘇州二手房掛牌均價(jià)同比漲幅超過10%。不同于蘇州、佛山、寧波、廈門、成都、西安房價(jià)向上走勢，南京、杭州、天津、三亞、武漢、長沙等多個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)同比回落。

以一線城市為代表的二手房市場，在5月之后出現(xiàn)成交面積同比上漲景象。報(bào)告顯示，2020年1-11月，北上廣深四大一線城市二手房成交量同比上漲20.8%，5月之后四大城市二手房成交面積同比上漲。

58同城、安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3-5月為2020年全國二手商品住宅找房熱度高峰，最高點(diǎn)出現(xiàn)在4月，之后呈現(xiàn)緩慢下行。與去年相似，一線城市中上海二手房找房熱度依然領(lǐng)先，北京次之位居第二位；新一線城市中，重慶二手房找房熱度位居首位，成都、沈陽、西安、天津、合肥、南京、蘇州緊隨其后。

具體來看，48.4%的二手房用戶依然最關(guān)注100萬元以下房源，其次為100-150萬元價(jià)格段，占比17.9%。二手房用戶呈現(xiàn)大戶型偏好，三居室偏好占比46.2%，面積段在70-90平方米、90-120平方米的偏好占比超過五成，且90-120平方米、120-150平方米面積段偏好占比上升，購房者改善型需求占比逐步增加。

受疫情影響，全國經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)在2020年2月出現(xiàn)明顯下跌，而后基本穩(wěn)定在100.0以上。通過調(diào)查，11月認(rèn)為政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)政策限制房價(jià)的經(jīng)紀(jì)人比例與上月相比基本持平，43.2%的經(jīng)紀(jì)人表示今年二手房價(jià)格同比上漲。

71.7%的受訪者計(jì)劃5年內(nèi)買房，多數(shù)希望購房總價(jià)在100-300萬

報(bào)告調(diào)研人群中，調(diào)研人群中有18.9%為單身，一家三口同住的占比50.4%；有近六成居住在自有商品房，34.2%的人租房居住。對(duì)于購房的意向，有71.7%的人打算在5年內(nèi)買房，另有13.2%的人在今年已經(jīng)購房。購房的主要目的依然是為改善居住環(huán)境，一家三口同住人群除為改善居住環(huán)境外，學(xué)區(qū)也是重要購房因素。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，購房人群對(duì)三居室青睞有加，希望購買三居室的占比達(dá)到64.3%，64.7%的受訪者希望購房總價(jià)在100-300萬。41.8%的受訪者關(guān)注學(xué)校配套，42.5%的受訪者希望小區(qū)擁有充足停車位。多數(shù)人更注重主臥及客廳舒適性，20%受訪者希望增加生活陽臺(tái)、景觀陽臺(tái)及開放式廚房等功能空間。

報(bào)告指出，對(duì)于房屋裝修，37.7%的受訪者傾向購買裝修房，42.4%的受訪者想購買毛坯房。74.8%的受訪者表示裝修預(yù)算占房屋總價(jià)10%-30%，24%的受訪者傾向現(xiàn)代裝修風(fēng)格，22%的受訪者選擇簡美裝修風(fēng)格。在裝修過程中，有30.6%的人群表示注重裝修的品質(zhì)，次之為性價(jià)比，對(duì)于裝修公司的品牌注重程度不高。

放眼于多元化投資，24.8%的受訪者有意愿購買商業(yè)地產(chǎn)，其中，72.4%的受訪者希望購買商鋪，購物中心內(nèi)的商鋪是購房者最為青睞的商鋪類型，地鐵附近的商鋪接受度不高；22.7%的受訪者選擇購買寫字樓，超過六成占比的受訪者是為出租賺取租金收益；傾向購買廠房的人群占比不足5%。

而海外置業(yè)意愿則隨國際關(guān)系與疫情影響，有所下滑。報(bào)告顯示，參與調(diào)研的購房人群中，僅16.5%的人有海外置業(yè)意愿，同比下降20.6個(gè)百分點(diǎn)，57.6%的人表示受疫情影響海外置業(yè)意愿降低，54.4%的人表示推后海外置業(yè)時(shí)間。多數(shù)人選擇總價(jià)在100-300萬的房源，與在國內(nèi)置業(yè)的理想房屋總價(jià)范圍基本一致。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，2020年是個(gè)不平凡的年份，在這一年中國讓世界看到了萬眾一心的抗疫力量，看到了家國情懷的人間溫情。從“六保、六穩(wěn)”到“八個(gè)強(qiáng)化”，2020年中國經(jīng)濟(jì)不斷提振中，房地產(chǎn)市場也演奏了一場變幻曲，從”暫停“到”播放“再到”快進(jìn)“，房地產(chǎn)市場有三個(gè)季度達(dá)成并超過了去年的銷量成績。房地產(chǎn)市場的線上化也開始加速，從線上直播賣房到VR售樓處，房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化自2020年開始真正開始進(jìn)入提速階段。從一季度金融側(cè)的紓困政策，到下半年的“三條紅線”，房企的融資壓力亦經(jīng)歷了冰火洗禮。無論黑天鵝是否出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展的重心不會(huì)改變，2020年樓市充分證明了這一點(diǎn)。