2020年，新冠肺炎疫情肆虐，但是中國經(jīng)濟的韌性凸顯。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的"穩(wěn)定器"和"壓艙石"，表現(xiàn)超出預期。"十四五"期間，房地產(chǎn)行業(yè)的風險作為現(xiàn)階段金融風險方面最大的"灰犀牛"之一，如何抑制房地產(chǎn)泡沫風險、促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，成為了社會各界熱議的焦點問題。  

在12月21日舉行的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》發(fā)布會上，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、研究員倪鵬飛認為，在加快房地產(chǎn)市場基礎制度和長效機制建設方面，應當以開征房產(chǎn)稅帶動長效機制的建設，尤其是在一些熱點城市和"炒房"屢禁不止的城市，率先加快試點房產(chǎn)稅。他表示，中長期來看，中國要爭取在"十四五"期間能夠開征房產(chǎn)稅。有些人擔心征收房產(chǎn)稅會帶來市場的波動，這個問題可以通過有效的制度設計和系統(tǒng)方案來避免，比如先征交易稅，再用20年的時間就可以達到全覆蓋。  

參與討論的專家學者建議，當前中國城市化仍然處于加速期，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，把握好調(diào)控節(jié)奏，完善"一城一策"的全國市場監(jiān)管體系，還要完善全國住房、土地、金融等數(shù)據(jù)庫以及監(jiān)測制度。短期內(nèi)，可以考慮推廣構建省內(nèi)一體化聯(lián)網(wǎng)調(diào)控體系，強化省級監(jiān)管責任，再逐步過渡到對城市群的協(xié)同調(diào)控，或者是跨區(qū)域的協(xié)同調(diào)控。  

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長何德旭在發(fā)布會上表示，2020年中央經(jīng)濟工作會議提出，要整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理的調(diào)控。中國住房租賃市場發(fā)展不規(guī)范，在近期體現(xiàn)為一些行業(yè)亂象，如"蛋殼"暴雷事件，嚴重損害了租客、房東的利益。"未來要重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場，從供給端發(fā)力，來解決問題。在土地方面，中央經(jīng)濟工作會議提出，土地供應要向租賃住房建設傾斜，意味著國有和民營企業(yè)都應該發(fā)揮作用。"  

2020年中國住房市場呈現(xiàn)"V"型反轉  

"2020年房地產(chǎn)市場有一個重要的亮點，就是在受到疫情沖擊的情況下，住房銷售又創(chuàng)了新高。房地產(chǎn)投資經(jīng)歷了從驟降到穩(wěn)步恢復性增長的過程，經(jīng)歷了'V'型過程。因此，住房市場的穩(wěn)定對中國經(jīng)濟社會發(fā)展的穩(wěn)定起到了十分關鍵的作用。租賃市場相對于銷售市場來說，受疫情沖擊較大，恢復比較慢，城市層級性分化比較明顯。"倪鵬飛在發(fā)布會上說。  

盡管業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2020年房地產(chǎn)市場恢復基本符合預期，對"六穩(wěn)""六保"的實現(xiàn)發(fā)揮了關鍵性作用，但不可否認的是，行業(yè)發(fā)展的隱憂依然存在，一些制度性的難題還沒有根本性的解決方案。  

倪鵬飛舉例稱，目前，炒房子的現(xiàn)象還沒有被完全控制住。另外，中央政府、地方政府和市場主體等各方也存在著博弈，這導致了總體穩(wěn)定情況下的局部波動?？傮w來看，中央宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控政策定力比較強，所以保證了市場的相對平穩(wěn)，但是有博弈，所以總是有波動。這個趨勢在未來一年仍然會保持。  

展望2021年和"十四五"期間的房地產(chǎn)市場發(fā)展，倪鵬飛認為，2021年有望延續(xù)平穩(wěn)。全年住房價格的增幅可能還是在5%左右，銷售有可能還創(chuàng)歷史新高，但是受到資金監(jiān)管的影響，投資增速有所放緩。總體上看，"十四五"期間具有結構性的機會，一方面有過剩，另一方面還存在著潛力。從時間上來看，原來預計2025年會出現(xiàn)銷售增長的拐點，現(xiàn)在看有可能提前，原因是過去幾年的銷售連續(xù)創(chuàng)下了歷史新高，這樣的銷售過猛導致了拐點可能會提前到2025年之前，也就是在"十四五"期間這個拐點都有可能會出現(xiàn)。  

社科院此次公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度，中國居民住房貸款已經(jīng)超過36萬億，60%的家庭債務幾乎是全部依靠工資性的收入，由此帶來的居民償債壓力不容忽視。  

怎么解決償付壓力大的問題？中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員高廣春提出了三個"可"：可支付交易、可償付債務和可救助機制?？芍Ц督灰?，就是通過一些具體的措施，比如立法保障、政策救濟、多元化的參與，最大程度為居民提供可支付的住房?？芍Ц兜膫鶆?，就是要維持居民債務償付的穩(wěn)定性和持續(xù)性，一是穩(wěn)定居民的收入；二是采取適當政策措施，比如減免收入稅、物業(yè)稅等；三是住房公積金貸款的政策調(diào)整，主要還是應該面向中低收入群體，對中高收入的群體應該有一些限制，甚至是禁止?？删戎鷻C制的意思就是，在居民債務無力償付的情況下，提供公共救助機制，讓居民的債務償還能力有所改善。很重要的一個有效措施就是要盡快出臺《個人破產(chǎn)法》，在居民債務償還不了的時候，提供一個經(jīng)濟降落傘的機制。  

建議在"炒房"屢禁不止的城市試點房產(chǎn)稅  

近年來，為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，中央提出"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。為了提高調(diào)控水平、保持房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略定力，中央經(jīng)濟工作會議還提出"全面落實因城施策"、"因地制宜、多策并舉"等。  

倪鵬飛建議，"十四五"期間，住房規(guī)劃一定要把住房空間規(guī)劃作為一個重要維度，統(tǒng)一做規(guī)劃的時候應該以都市圈為基本單位，包括房地產(chǎn)調(diào)控、監(jiān)控、公共服務、基礎設施建設，都應該以都市圈為基礎。以深圳為例，房地產(chǎn)市場之所以這么熱，是因為土地有限，在一個城市的范圍內(nèi)解決不了，如果在都市圈里面可能就有很好的解決方案。全國的很多中心城市、熱點城市都有這樣的問題，這就需要機制性的設計。  

在加快房地產(chǎn)市場基礎制度和長效機制建設方面，倪鵬飛認為，應當以開征房產(chǎn)稅帶動長效機制的建設，尤其是在一些熱點城市和"炒房"屢禁不止的城市，率先加快試點房產(chǎn)稅。他表示，中長期來看，中國要爭取在"十四五"期間能夠開征房產(chǎn)稅。有些人擔心征收房產(chǎn)稅會帶來市場的波動，這個問題可以通過有效的制度設計和系統(tǒng)方案來避免，比如先征交易稅，再用20年的時間就可以達到全覆蓋。  

針對房地產(chǎn)調(diào)控政策，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員李超建議，首先，保持限購限貸、限價限售政策的調(diào)控定力，夯實地方政府的主體責任。把房價收入比高預期的城市納入常態(tài)化監(jiān)測體系，把房地產(chǎn)市場的運行質量納入地方政府年度考核的指標。如果一個城市的房價月度環(huán)比漲幅高于1%，并持續(xù)一個季度，可以納入預警體系和約談指標。其次，建立網(wǎng)簽系統(tǒng)的群眾聯(lián)網(wǎng)。推進以城市群為基礎的聯(lián)網(wǎng)，包括調(diào)控模式和聯(lián)動模式，爭取在下一個周期內(nèi)鞏固這個機制。再次，統(tǒng)籌新房和存量房市場的運行規(guī)律。今年很多地方的調(diào)控問題可能在于新房和二手房的價格倒掛現(xiàn)象，需要在今后調(diào)控過程中引起重視。最后，增加投資投機性需求的購買難度和持有成本，進一步壓縮其獲利空間。  

如何建設租購同權、租購并舉的住房制度？  

2020年以來，積極培育租賃市場、發(fā)展政策性租賃住房成為了新的熱點。"十四五"規(guī)劃《建議》提出，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。  

12月21日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指出，明年將大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。  

會議提出，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。  

《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）》課題組成員姜雪梅在演講中表示，應當建立保障房的追溯監(jiān)管管理制度，積極發(fā)展保障房的二級市場，提高保障房資金效用和利用效率。政府應該建立一個平臺，把保障房作為一個公租房再出租給有需要的新市民，租金低于市場價，不僅具有保障功能，而且能夠實現(xiàn)資源的有效配置。  

姜雪梅建議，要通過市場化路徑和保障路徑解決新市民的住房問題，國民義務教育應與房產(chǎn)證脫鉤，實現(xiàn)國民義務教育的均等化，促進租購同權、租購并舉的住房制度建設，促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。  

中國人民大學商學院教授況偉大認為，目前中國住房的買賣市場，包括調(diào)控政策，還是相對完善、規(guī)范的，但是租賃市場發(fā)展不太規(guī)范。因此，中國需要加大在住房租賃市場方面的培育、規(guī)范和支持力度。  

"租賃市場對中低收入者，特別是對新市民而言具有特別重要的意義，因為中低收入者可能買不起房，但是租得起房。更重要的意義是，無論是高收入者，還是低收入者，都面臨職住平衡的問題，解決職住平衡也需要租賃市場的發(fā)展。目前，中國租賃市場發(fā)展比較弱，主要是因為住房租賃機構的回報率比較低，可能只有2%、3%，這導致很多的住房租賃機構選擇去搞投資、搞金融，推出一些租賃貸或者類似的產(chǎn)品，來獲取比較高的回報率，這樣的業(yè)務風險是比較高的。因此，未來怎么規(guī)范租賃市場的發(fā)展，是中國住房市場的一個重要的趨勢。"況偉大說。