貝殼研究院預計，2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當。金融對房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

12月29日，貝殼研究院舉辦了2020年度報告發(fā)布會。在此次活動上，貝殼研究院現(xiàn)場發(fā)布了《數(shù)字化居住：2021年新居住展望》為主題的報告，以數(shù)據(jù)復盤2020年的市場變化，并對房地產(chǎn)行業(yè)的走向進行預判，提出了2021年的七大展望。

全國二手房價格漲幅收窄

報告指出，回顧過去的2020年，我國土地、新房和二手房市場保持總體平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測推算，2020年，全國住宅土地成交款增長25%左右，成交土地規(guī)劃建筑規(guī)模預計比去年增長9%，價格上漲15%左右。新房方面，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，2020年，全國新建商品住宅交易規(guī)模將達到15萬億元，同比增長8%左右，成交面積增長1%左右，價格上漲7%左右。二手房方面，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計測算，2020年，全國二手房交易規(guī)模達到7.3萬億元，同比增長8.1%，成交量達420萬套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均價達到1.8萬元/平方米，同比上漲7%左右。

貝殼研究院預計，2021年市場總體平穩(wěn)，土地市場成交量下降，價格漲幅收窄到10%左右。新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當，其中二手房成交體量與今年相當，價格上漲幅度從7%收窄到5%左右。金融對房地產(chǎn)的助推紅利逐漸弱化，房價普漲時代一去不返。

區(qū)域市場分化將加劇

從“十四五”規(guī)劃建議看，未來5年，我國住房發(fā)展的重點是民生保障，房地產(chǎn)政策以防風險、保民生為主。在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產(chǎn)的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質(zhì)，由經(jīng)濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動因素。

未來房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)五大趨勢：市場存量化程度加深；區(qū)域市場分化加劇，馬太效應明顯；從賣方市場進入到買方市場；從對房屋數(shù)量的要求向?qū)幼∑焚|(zhì)的要求轉(zhuǎn)變；居住消費和服務在價值鏈的比重提升。

貝殼研究院分析認為，市場太熱或太冷，都不利于行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，而7%-8%左右的增速是行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的最佳時期。未來市場在巨大的體量上實現(xiàn)更加平穩(wěn)的增長，是房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的優(yōu)質(zhì)土壤。

疫情加速房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷

2020年，疫情之下加速房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷進程，解決短期線下銷售受阻的問題，比如出現(xiàn)了一些房企開發(fā)的“線上售樓處”、直播賣房等，第三方電商平臺以流量導客為主要優(yōu)勢加入房產(chǎn)營銷線上化行列。

貝殼研究院分析認為，今年房產(chǎn)的數(shù)字化主要是在銷售線上化方面的初步嘗試，最大的收獲在于讓行業(yè)認識到線上化的重要價值和發(fā)展趨勢。隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數(shù)字化對房地產(chǎn)行業(yè)的改造將會更為深入。

展望未來，在城鎮(zhèn)化深化、人口紅利消退的背景下，數(shù)字經(jīng)濟成為經(jīng)濟高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅(qū)動力之一。居住服務業(yè)進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權(quán)和更好的服務品質(zhì)與體驗。

房企從速度擴張轉(zhuǎn)向穩(wěn)速提質(zhì) 

2020年，房企們經(jīng)歷著比以往更多的考驗，疫情對行業(yè)和房企的影響是短期的，而“三道紅線”的影響則是更為長期和深遠的，將推動行業(yè)邏輯變革加速進行。

貝殼研究院分析認為，未來房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度將加速提升；融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平或?qū)⒅饾u下滑；預計未來3-5年后，房企債券融資到期債務方可實現(xiàn)實質(zhì)性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)；房企多元化業(yè)務“遠水不解近渴”的現(xiàn)狀促使房企回歸基本盤意愿上升。在強化內(nèi)生能力的同時，把握未來的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期持續(xù)布局多元化業(yè)務板塊，重點關(guān)注物業(yè)管理、健康養(yǎng)老、人工智能與租賃業(yè)務等上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

經(jīng)紀人的數(shù)字化加速推進

2020年，經(jīng)紀人職業(yè)化升級顯著，表現(xiàn)為經(jīng)紀人職業(yè)資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經(jīng)紀人職業(yè)認可度得到提升。

貝殼研究院認為，上一個五年行業(yè)重點在“房”的數(shù)字化，下一個五年重點是居住服務者的數(shù)字化，服務者的數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施加速構(gòu)建。房地產(chǎn)市場從快速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展過渡，消費者對品質(zhì)服務的要求正倒逼服務者提升職業(yè)化水平。同時，以“線上化、大數(shù)據(jù)、云計算、VR技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)”及新基建為底層的技術(shù)革命，正在引領(lǐng)一場居住領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級。

長租公寓在困境中轉(zhuǎn)型 

2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計，今年超40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。

對于未來租賃市場發(fā)展的舉措，貝殼研究院建議，要堅持機構(gòu)化租賃的方向不動搖，其次，逐步解決行業(yè)融資難題，加強對企業(yè)合規(guī)化經(jīng)營的監(jiān)管。長租企業(yè)需不斷迭代商業(yè)模式，平衡“輕”和“重”的關(guān)系，注重自身的專業(yè)運營能力建設(shè)。

老舊小區(qū)改造蓄勢待發(fā)

2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持，但市場上仍以觀望為主。老舊小區(qū)改造是一個上萬億的市場，但想進入這片藍海卻并不容易。

貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務和運營的保障機制，如物業(yè)管理、停車管理和便民服務設(shè)施等進行市場化運營性收費，以及社區(qū)養(yǎng)老服務、電梯運營等服務性收費的合規(guī)性。

此外，支持社會力量通過質(zhì)押老舊小區(qū)更新改造項目收益權(quán)的方式來申請金融機構(gòu)貸款。社會力量與政府部門、街道辦事處等簽署的合作協(xié)議，可作為金融機構(gòu)貸款的審批要件。對于老舊小區(qū)改造所形成具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的非產(chǎn)權(quán)業(yè)務，提供針對性優(yōu)惠擔保費率，降低擔保資產(chǎn)抵押和擔保措施限制，研究制定政策性擔保公司等專項支持工作政策。