我們過去的習(xí)慣可能在2021年需要改變一下了，因?yàn)椤睹穹ǖ洹芬呀?jīng)于2021年1月1日正式實(shí)施，跟房產(chǎn)買賣相關(guān)的法律也進(jìn)行了重大修改，這就很可能在房價(jià)、買房意愿或者其他風(fēng)險(xiǎn)方面有所影響，畢竟房子是大宗交易，影響的可不是一點(diǎn)半點(diǎn)，跟我們的生活直接相關(guān)。
到底有哪些變化呢？我們還是要做到心里有點(diǎn)數(shù)，不管你是買房還是賣房。
1、“居住權(quán)”與“所有權(quán)”分離，這是好事，但買房時(shí)要分清楚，別弄錯(cuò)了。
過去買房就是所有權(quán)，居住權(quán)是包含在內(nèi)的，但是會(huì)從2021年1月1日起，兩者分離了。“民法典時(shí)代”來了，自2021年1月1日起正式施行。其中提到的“居住權(quán)”我有必要說一說。先舉例吧，過去保姆在雇主家干活，房子被其他人繼承后，大概率被趕出房門，這也是合乎情理的。但今后有可能就不行了。《民法典》第370條規(guī)定，可以約定居住權(quán)的時(shí)間也可以是居住權(quán)人去世為止，也就是說可以居住到其百年。
可能更人性化了，如果你明白了這些，買房時(shí)就知道你買的是什么了。我認(rèn)為這是在落實(shí)“房住不炒”中對居住的最大尊重，是對人最基本居住需求的最大尊重。
以后你買房可以拆開買。買房難，你就為了住，可以單買居住權(quán)，你想獲得收益你就買所有權(quán)。但是你不能住，你得尊重居住權(quán)人。當(dāng)然，居住權(quán)人不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)上漲去分一杯羹。
你說好還是不好，不管好還是不好，買房的人都要看清楚想清楚。有居住權(quán)的房屋要慎買，除非你不想買來住。
2、住宅70年到期后可以自動(dòng)續(xù)期，這個(gè)定了，但是費(fèi)用還沒有定。
大家過去最關(guān)心的就是房子產(chǎn)權(quán)70年后該怎么辦呢？住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的；自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免；依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
但對于商辦40年產(chǎn)權(quán)到期后是否可續(xù)期，目前好像還沒有明文規(guī)定。買房的時(shí)候一定要注意年限。
3、抵押當(dāng)中的房子，不用解押便可以直接過戶了。
過去，大部分人買房是需要貸款，那么就意味著基本上是跟銀行做了抵押的。如果房屋抵押給銀行，銀行若不同意轉(zhuǎn)讓則不能轉(zhuǎn)讓。除非你把貸款還清，否則銀行不同意你轉(zhuǎn)讓你也沒辦法。但是從2021年開始，在押房產(chǎn)可直接交易并過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。
說的是啊，自己的房子自己做不了主。這下好了，以后買賣市場可能會(huì)更活躍了。但你要注意啊，過戶后還是要盡快償還銀行貸款，否則銀行可能還有權(quán)申請?zhí)幹眠@套房屋。
4、想跳單很難了，必須尊重中介的勞動(dòng)成果，否則會(huì)被起訴。
根據(jù)新規(guī)規(guī)定，如果是用了中介服務(wù)并獲得了交易資源，如果逃單的話，中介有權(quán)起訴。過去可不一樣，畢竟中介費(fèi)還是挺多的，讓誰誰都心疼，可是人家付出了勞動(dòng)，就必須尊重勞動(dòng)成果，至于大家經(jīng)歷的中介太黑那是另一個(gè)層面的事。
利用中介提供機(jī)會(huì)繞開中介買房的，應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。中介人未促成合同成立的，不得請求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
大家看明白了嗎？
5、外甥、外甥女、侄兒、侄女都可以繼承房產(chǎn)了。
《民法典》從2021年1月1日開始實(shí)行，其中就對遺產(chǎn)繼承作出了不少新規(guī)定。遺產(chǎn)當(dāng)中很大一項(xiàng)就包括房產(chǎn)。新規(guī)增加了有效繼承人范圍，外甥、外甥女、侄兒、侄女都位列其中，都可以依法繼承房產(chǎn)了。
這是與時(shí)代相適應(yīng)的，畢竟現(xiàn)在很多人都不要孩子，導(dǎo)致很多人沒有第一第二合法有效繼承人，所以才想了這一招。
6、租房租期最長不得超過20年，不能單方面提高租金，不能驅(qū)趕承租人。
過去很大程度上，人們不愿租房，除了房價(jià)上漲太快覺得租房不劃算外，就是因?yàn)樽夥坎话捕?，沒有家的感覺。今后在租房方面有了更人性化的規(guī)定。
根據(jù)民法典規(guī)定，任何物權(quán)租賃期限不能超過20年，超過部分自動(dòng)失效。當(dāng)然包括房子，也包括車位，有些開發(fā)商租給你40年，那是不合法的，你也要注意了。小心后20年打水漂。
以前房東經(jīng)常隨意漲房租，以后有了規(guī)定了，房東不得再單方面提高租金，必須得到承租人的認(rèn)可。即便合同到期了，租客不肯搬走的話，房東也不能驅(qū)趕，當(dāng)然租客需要承擔(dān)違約責(zé)任，你有權(quán)利也有義務(wù)，租客不能擅自改造、裝修房屋，除非征得房東同意。
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