大城市房價(jià)高，再加上許多一二線城市的限購政策，使得租房成為很多新市民在大城市的第一落腳點(diǎn)。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。日前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也將解決好新市民住房問題列入今年重點(diǎn)任務(wù)。進(jìn)入2021年，在新冠肺炎疫情的影響下，如何解決好新市民、青年人的居住問題，依舊是人們關(guān)心的熱點(diǎn)。

租房“陷阱”，多引發(fā)供需矛盾

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2019年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39.8平方米。從全國整體來看，我國住房問題已由總量不足轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性供需矛盾以及人地匹配問題。大城市房價(jià)高，完全通過買房來解決住房問題行不通。因此，租賃住房是解決當(dāng)下，尤其是大城市新市民住房問題的重要途徑。

一家中介機(jī)構(gòu)通過市場調(diào)研發(fā)布的《2020中國青年租住生活藍(lán)皮書》顯示，預(yù)計(jì)到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達(dá)到2.4億，整體住房租賃市場需求潛力巨大。

一方面，以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及新就業(yè)大學(xué)生等為主體的新市民越來越多地進(jìn)入一線城市，租房成為他們的主要選擇；另一方面，我國租賃市場的房源目前以個(gè)人房源為主、中介市場的壟斷現(xiàn)象也比較突出，住房租賃市場仍面臨著不規(guī)范、不成熟的問題。

2020年5月5日，在北京上班的網(wǎng)友“普普普的小精靈”通過自如中介租了一套房子，租下后發(fā)現(xiàn)該房子隔音效果很差。“鄰居愛聚會，樓上也很吵。而房源簡介中卻寫著‘靜謐優(yōu)雅的環(huán)境’。”“普普普的小精靈”說。5月7日，“普普普的小精靈”申請了退租，但被告知退租要扣一個(gè)月的租金即5090元作為違約金。“我已用自如3年，之前與自如簽訂的合同都是起租3天之內(nèi)退租0違約金的，這次他們修改了合同，把這句話刪改了，在簽合同前也沒有口頭提醒此項(xiàng)更改。我才租了3天，就要承擔(dān)5000元的違約金。”她說。

在“普普普的小精靈”看來，平臺制定的合同本身就存在“霸王條款”，而且對方也不會特意提醒租客存在相關(guān)條款，租客倘若一不小心沒看到，就會掉進(jìn)“坑”里。

實(shí)際上，不少人都在租房過程中遇到了各種各樣的“坑”。有的租客被中介想方設(shè)法克扣押金；有的遇到了可惡的“隔斷間”，中介在住房里隨意搭建，“二居”變“四居”；有的租客在合同未到期之前，就被中介粗暴地“請”了出去，行李、物品等直接被搬到了房外；甚至還有部分租客反映，曾遇到過中介擅自帶人進(jìn)入租賃房屋的情況，想想就會感到后怕……

新冠肺炎疫情期間，一些長租公寓的租客突然接到平臺“房租普漲”的通知，表示“扛不住”；也有不少租客對通過租賃平臺租房時(shí)被捆綁簽訂服務(wù)合同，“服務(wù)費(fèi)不少交，服務(wù)卻找不到”的情況感到不滿。另外，租客們對部分住房租賃企業(yè)工作人員將地下室等非居住空間出租的投訴也屢見不鮮。

“新市民為城市發(fā)展提供了紅利，但他們進(jìn)入城市面臨的首要問題是住房。在高房價(jià)的背景下，租賃住房是大多數(shù)新市民的第一落腳處，而租賃住房又存在很多新老問題。因此，解決租賃住房問題已變得十分迫切，會是2021年住房工作的重心。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，要加強(qiáng)住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。同時(shí)，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

租購不同權(quán)，呼喚公共服務(wù)共享

“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”，這是2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的要求。這也意味著，解決房子的居住屬性只是第一步，還要使新市民在公共服務(wù)上能夠享受同等權(quán)利。

幾個(gè)月以來，在北京市東城區(qū)租房居住的何彬彬，正在為孩子幼兒園入學(xué)的事情忙碌。何彬彬與丈夫大學(xué)畢業(yè)后留京工作，都是非北京戶籍，目前也沒有買房。如何讓孩子在北京入園、上學(xué)成為他們最為操心的事情。

何彬彬告訴記者，孩子作為非京籍兒童，如果要報(bào)名進(jìn)入公立幼兒園需要準(zhǔn)備包括房屋租賃合同、務(wù)工就業(yè)證明、在京暫住證在內(nèi)的很多材料。“如果租房住，孩子沒有落戶，上學(xué)會受到較大影響。想要就近就讀公立幼兒園，不僅手續(xù)繁多，還要查看幼兒園有沒有招收非京籍兒童的名額。”何彬彬說，在孩子上學(xué)方面，因?yàn)榉孔赢a(chǎn)權(quán)與上學(xué)直接掛鉤，租房與自有產(chǎn)權(quán)房帶來的差別影響非常明顯。

如何通過政策保障，使租房者享受到與購房者同樣的公共服務(wù)？專家表示，首先政府要進(jìn)一步加大基本公共服務(wù)供給，使義務(wù)教育、基本醫(yī)療等能夠滿足包括“租”“購”在內(nèi)的所有居民需求。其次，要推動住房租賃市場健康發(fā)展，加大保障性租賃住房供應(yīng)，政府要承擔(dān)起基本保障責(zé)任，逐步打通“租購?fù)瑱?quán)”界限。

“租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，就是說不是僅有房本一張‘門票’了。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家分析指出，以前只能靠買房才能享受一些公共服務(wù)，隨著“租購?fù)瑱?quán)”政策的打通，通過租房也能享受城市資源。

在北京市公租房政策的保障下，同樣沒有在北京購房的張琦在去年5月申請到了位于北京市豐臺區(qū)的公共租賃住房。

根據(jù)北京市住建委、市發(fā)改委等部門在2017年9月聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》規(guī)定，公共租賃住房的承租人為本市戶籍無房家庭，其中，符合規(guī)定條件的承租人的適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。“與之前通過中介租房相比，租住公共租賃住房帶來了更多保障，不僅是可以申請子女入學(xué)，還可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。我的集體戶口就可以成為家庭戶口了。”張琦表示，現(xiàn)在公共租賃住房也讓她享受到了和買房一樣的公共服務(wù)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽日前表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了要大力發(fā)展租賃住房，這是一個(gè)重大的結(jié)構(gòu)性問題。解決新市民、年輕人，特別是從事基本公共服務(wù)的群體的住房困難問題，是一個(gè)非常有效、也是一個(gè)能夠盡快解決問題的方法。

據(jù)介紹，今年各地將加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，其中公租房主要面向城鎮(zhèn)戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民，而人口凈流入的大城市，將發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，供應(yīng)范圍以面向戶籍人口為主、逐步擴(kuò)大到常住人口。

防止“爆雷”“跑路”，打好防控風(fēng)險(xiǎn)“組合拳”

面對不規(guī)范的租房環(huán)境，不僅租客會遇到“坑”，很多業(yè)主也難以幸免。去年以來，一些租賃平臺以疫情等因素為借口，在合同期間向業(yè)主提出降租金要求，甚至表示“不降租就解約”。

北京業(yè)主張先生就遇到這樣的“鬧心事”。日前，租賃平臺工作人員多次致電張先生，表示受疫情影響，房租水平整體下降了，希望他能“自愿”降租20%，否則公司會考慮與他提前解約。然而，張先生發(fā)現(xiàn)，他們小區(qū)的租金在疫情期間并沒有大幅下降，平臺也沒有給租客們降房租。于是，張先生選擇接受提前解約。雖然平臺同意按照合同賠付張先生兩個(gè)月租金作為違約金，但也要求張先生賠付近4萬元的裝修款。這意味著張先生要倒賠對方兩萬多元。

此外，一些租賃平臺企業(yè)熱衷于“跑馬圈房”，存在“高進(jìn)低出”“長收短付”等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，不少業(yè)主擔(dān)心其會“跑路”，有的業(yè)主已經(jīng)遭遇平臺逾期支付租金的情況。去年10月，蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”消息登上微博熱搜，隨即被媒體曝出深陷流動性危機(jī)。此后，蛋殼公寓App的房源信息全部下架。

倪鵬飛指出，在城鎮(zhèn)化加速期，大規(guī)模人口流動、經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段、居住方式多樣化的背景下，住房租賃供需面臨嚴(yán)重錯(cuò)配問題。這一嚴(yán)重的供需錯(cuò)配，不僅帶來新市民住房困難等問題，而且導(dǎo)致住房投機(jī)盛行，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規(guī)范租賃市場秩序，加大對“高進(jìn)低出”“長收短付”以及違規(guī)建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)。

為了加快促進(jìn)租賃住房市場發(fā)展，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出一系列政策措施：土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

“大城市房價(jià)高，租賃市場也存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等的住房困難問題比較突出。”該負(fù)責(zé)人說。據(jù)了解，住建部將會同有關(guān)部門加快完善土地、財(cái)稅、金融等支持政策。比如，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。

日前，中國社會科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告(2020-2021)》也建議，盡快啟動實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”，重點(diǎn)健全新市民租賃住房體系，建議通過購買舊房作為公租房出租、收儲社會閑散房源配租、保障對象從市場上租賃由保障部門認(rèn)可并租金補(bǔ)貼的住房等形式，增加保障性租賃住房供給。

在倪鵬飛看來，政府部門的政策“組合拳”有利于改變住房租售體系結(jié)構(gòu)，滿足居民多樣化的住房需求，尤其有助于解決新市民的居住問題，推動城鎮(zhèn)化發(fā)展。對于增加整體住房供給，抑制投資和投機(jī)，讓住房回歸居住屬性，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，都具有積極影響。